深圳及三四线项目减值拖累：“民企一哥”滨江集团，为昔日冒进埋

  作为民营房企中少数未“爆雷”的代表之一，滨江集团（002244.SZ）虽凭借稳健经营守住了安全底线，但仍难抵市场深度调整与过往扩张遗留问题的双重冲击。

  根据滨江集团近日发布的2025年年报，公司全年实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；毛利率同比提升0.7个百分点，约为13.2%。但归母净利润下降16.87%至21.16亿元，扣非归母净利润下降14.46%至20.79亿元，盈利规模已回落至2020年以前的水平。

  与行业内多数房企类似，滨江集团利润下滑的推手，是大幅计提的资产减值。期内，公司资产减值准备计提共计28.06亿元，较上年增加16.75亿元，其幅度令不少投资者感到“措手不及”。仅这一项计提，便直接减少归母净利润18.26亿元。

  在4月28日的年度业绩说明会上，滨江集团董事、副总裁、财务总监兼董秘沈伟东坦言，公司计提的存货主要有杭州缤纷城、永康众泰小镇、深圳爱义旧改等项目，存货部分共计提26.32亿元。

  存货减值高企，过往布局埋雷

  据《星岛》不完全统计，2022—2025年，滨江集团各年度资产计提减值分别为8.58亿元、43.07亿元、11.31亿元及28.06亿元，总体呈波动增长态势。其中存货是减值计提的主要对象，2025年存货跌价准备占资产减值准备总额的比例达到93.82%。

  截至2025年末，滨江集团存货余额约1183.16亿元，同比下降22.44%，创近年新低。这背后是公司主动去库存、加快项目结转销售的成效；但对应存货跌价准备不降反升，攀升至55.70亿元的高点，同比增加38.23%。一升一降之间，其存货跌价准备占存货余额的比例，从2022年的0.38%骤升至2025年的4.71%。

  ▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

  从具体项目来看，滨江集团期末存货跌价准备计提规模靠前的是永康众泰小镇项目、深圳浪口村城市更新项目，对应跌价准备分别为7.67亿元、6.19亿元。对此，沈伟东回应称，公司于每个报告期末对项目可变现净值进行减值测试后，本着谨慎性原则对存货计提跌价准备。

  需要注意的是，上述两个项目的减值并非当期新增计提。事实上，相关存货跌价准备早已在过往年度计提完毕，2025年主要是项目完成竣工验收备案，由在建开发成本结转至竣工未售的开发产品科目，仅做会计科目间的重分类结转，因此并未在当期额外新增计提减值。但它们的减值规模，仍反映出项目盈利不及预期的问题。

  ▲滨江2025年存货跌价准备部分项目情况

  追溯项目的过往，位于浙江省永康市的众泰小镇最早由众泰汽车于2016年启动，总建面约83.47万平方米，初始计划投资额65.5亿元。后续项目因资金链断裂烂尾，2021年阳光城集团以61.45亿元接盘收购，并引入合作方开发。而随着阳光城债务危机爆发，滨江集团最终在2022年斥资56亿元接手项目，成为其全资持有方。

  然而，这笔大额并购并未给滨江集团带来预期开发收益与回报。受区域市场新房去化放缓、成交量价下行、库存高企等因素拖累，项目可变现净值大幅承压，减值压力逐步显现。自2023年起，公司便对众泰小镇新增计提存货跌价准备6.62亿元，后续持续调整，项目截至2025年末跌价准备余额攀升至7.67亿元。

  从年报披露数据来看，众泰小镇项目预计总投资高达124.21亿元，2025年由开发成本（在建待售）转入开发产品（竣工待售）18.87亿元，开发成本账面余额仍有23.42亿元；期内项目开发而成的永康未来悦北区、万家悦南区分别仅录得预售1.57亿元、7.44亿元，对应预售面积1.21万平方米、4.14万平方米，剩余未售面积11.40万平方米、5.47万平方米，整体去化进度相对缓慢。

  ▲永康众泰小镇项目情况

  深圳旧改十年布局遇挫

  相比于永康众泰小镇，滨江集团对深圳城市更新项目的布局时间更早，投入也更为持久。早在2016年11月，公司便与深圳安远集团共同开发深圳龙华区安丰工业区旧改，并向对方借出资金11.6亿元；2017年，公司进一步出资4.85亿元入股深圳爱义集团旗下深圳市爱义房地产开发有限公司（下称“深圳爱义公司”），由此切入深圳福田、龙华3个旧改项目。

  但上述布局未取得预期成效，反而逐步陷入困境。受深圳出台相关禁止“工改”的政策影响，安丰工业园区旧改未能推进，滨江集团于2018年上诉要求安远集团归还11.6亿元融资款，但最终仅收回1500万元，余额11.45亿元至今未能收回。

  与爱义集团的合作同样充满波折。受合作方旧改拆迁进度滞后等因素拖累，滨江集团在深圳首个旧改项目、位于福田区的滨江爱义南方大厦，直至2023年才顺利取得预售许可。另一个合作项目，龙华浪口村一期滨江爱义尚华大厦虽在2024年实现结构封顶，但后续销售业绩鲜有披露；二期住宅叠映春语则计划在2026年开盘。

  ▲滨江集团深圳龙华项目开发进度

  尽管滨江集团一直在推进深圳旧改项目的盘活与入市，但较长的开发周期及深圳市场整体销售均价不及预期等因素，仍对项目盈利空间形成显著挤压。截至2025年末，公司已对深圳浪口村城市更新项目计提存货跌价准备6.19亿元；项目预计总投资41.59亿元，期末累计已投资33.83亿元。

  与此同时，期末滨江集团对安远集团、爱义集团的其他应收款账面余额分别达到11.45亿元、4.53亿元，对应计提坏账比例高达68.15%、100%。

  ▲滨江集团对安远集团、爱义集团应收款计提

  这也意味着，在深圳旧改领域布局近10年，累计投入数十亿元后，滨江集团已陷入双重承压的局面。一方面，旗下旧改项目受市场影响，只能通过大额存货跌价准备计提释放潜在经营风险；另一方面，早年为获取旧改向合作方提供的借款，最终形成了难以回收的大额坏账敞口。

  战略聚焦大本营，下调销售目标

  不仅如此，滨江集团联合湖州城市集团开发的湖州鸣翠里项目，其叠墅产品曾号称“与杭州豪宅媲美”，却同样规避不了计提减值的命运。截至2025年末，湖州鸣翠里存货跌价准备2.67亿元，成为继永康众泰小镇、深圳浪口村城市更新项目之后，第三大减值计提来源。

  从一线城市深圳到长三角三、四线城市，多个项目相继计提释放风险，一定程度上反映出滨江集团过往在项目布局上存在冒进倾向，这些投资过失在房地产深度调整期被不断放大。面对这些经营风险，近年来公司已逐步转变发展思路，启动战略收缩，拿地与开发节奏有所放缓。

  数据显示，2022—2025年，滨江集团每年新增土地储备项目从41个下滑至26个，对应计容建筑面积从473万平方米降至172.3万平方米，权益土地款则从374亿元降至192亿元。

  同时，滨江集团还持续聚焦杭州市场，2025年在杭州投入的权益土地款达到182.24亿元，占比高达94.21%；期末公司在建和拟建土储761.72万平方米，其中杭州占82.46%，浙江省内（除杭州）占11.89%，区域集中度极高。

  在年度业绩说明会上，有投资者建议，滨江集团应抓住周期底部去长三角其他城市，以实现逆周期扩表。对此，公司董事长戚金兴仅表示，公司将继续做优做强做长，发挥公司核心竞争优势，在投资战略上继续聚焦杭州、深耕浙江、辐射长三角。

  投资策略的收缩叠加市场调整，导致滨江集团的销售规模也随之进入调整通道。2025年，公司实现销售额1017亿元，同比下降8.90%，销售规模已回落至2022年的2/3左右；即便如此，公司仍稳居民营房企销售榜首，在大本营杭州更是连续8年夺得销售冠军。

  销售规模下行的影响也直接传导至经营现金流层面。2025年，滨江集团经营活动产生的现金流量净额仅有-42.91亿元，同比下降155.96%，主要是销售商品提供劳务收到的现金下降较多所致，这也是公司自2019年以来第二次年度经营现金流为负。

  在此背景下，滨江集团顺势下调了未来经营预期，将2026年销售目标调整至800亿元，同比下降21.34%；同时明确，全年投资金额控制在权益销售回款50%左右，其中杭州占比60%，省内、省外各占比20%，省外的重点是上海。

  对此，戚金兴向《星岛》回应称，销售目标800亿并不意味着对市场信心的降低，而是因为现在产品力要求高，项目开发周期会适度延长。“我们已经站起来并做好了冲锋的准备，等待冲锋号。”