保利拿下首单央企商业REITs，子平台新设专属资管部门护航

  在政策的支持下，国内C-REITs开始进一步扩容。6月22日，证监会官网显示，华夏凯德商业REIT、华夏保利商业REIT、华安陆家嘴商业REIT、创金合信北京国资公司商业REIT正式获得批复通过。

  2026年以来，国内商业不动产REITs申报项目已突破20单，公募REITs市场形成了基础设施与商业不动产双轮驱动格局。其中，保利发展（600048.SH）表示，其申请的华夏保利商业REIT不仅是首单央企商业不动产REITs，同时也是公司在商业资产证券化方面的标志性突破。

  作为A股首家申报商业不动产REITs的房企，保利发展于2026年1月27日审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作的议案；至1月底，华夏保利商业REIT申报材料获得上交所受理。

  申报版募集说明书披露，华夏保利商业REIT底层资产涵盖广州市天河区珠江新城保利中心、佛山市南海区千灯湖保利水城，资产区位优质，运营周期成熟。项目统筹运营主体为保利发展，具体落地由广州保利商业物业发展有限公司（下称“保利商业物业”）、广东和汇商业运营管理有限公司（下称“和汇商管”）联合实施。

  其中，广州保利中心主要为甲级写字楼业态，2010年投入运营，总建筑面积7.94万平方米，地上办公面积占5.89万平方米，剩余土地使用权年限31.32年，是珠江新城核心商务标杆楼宇；佛山保利水城为区域商业综合体，2009年开业运营，总建面15.31万平方米，商业占11.01万平方米，剩余土地使用权年限19.65年。

  经营业绩方面，上述底层资产整体处于较为波动的状态。2023—2025年，广州保利中心营收从1.03亿元下滑至8339.96万元，净利润从5483.09万元下滑至4265.61万元，项目的分组平均出租率从85.91%跌至69.00%。佛山保利水城营收从1.12亿元降至1.03亿元，下滑幅度相对较小，净利润则从3171.10万元小幅升至3388.96万元，平均出租率也从88.70%微升至89.43%。

  受行业基本面分化、市场预期趋于谨慎影响，两个项目估值经历调整后，整体已有所下调。在申报稿中，项目以2025年9月30日为评估基准日，底层资产合计估值20.38亿元，对应折现率区间5.25%—6.25%。而在4月20日回复上交所反馈意见过程中，保利将评估基准日更新至2025年12月31日并优化估值模型，最终整体估值下调至19.30亿元，调整幅度-5.30%。

  细分来看，广州保利中心估值从11.04亿元调整为10.12亿元，调整幅度达到-8.33%；佛山保利水城估值从9.34亿元调整为9.18亿元，调整幅度为-1.71%。这一方面体现市场对一线城市写字楼出租率、租金增速的谨慎预期，另一方面，零售商业项目的复苏势头也偏弱，面临竞争加剧等挑战。

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  事实上，商业不动产REITs估值下调已是行业普遍现象。以华安陆家嘴商业REIT为例，截至评估基准日2025年12月31日，其底层资产上海晶耀前滩项目估值合计25.74亿元，较申报稿时披露的26.74亿元下调3.74%。

  与此同时，为回应监管对项目运营资质、持续履职能力的核心关切，保利发展在公司不动产运营中心下新设了“REITs服务组”，并宣布将在保利商业物业总部新设立独立的“REITs资产管理部”，以及在和汇商管总部新设立独立的“公募REITs服务部”，以统筹协调相关项目的资管工作。

  接近保利的人士向《星岛》表示，相关新部门已陆续在5月落地，职能包括负责公募REITs全生命周期管理，运营管理现有及未来的REITs、Pre-REITs和类REITs资产，具体涵盖项目储备、运营主导，底层基础设施资产运营管理、现金流管控与资产增值运作等内容。不过，目前个别新设部门仍与自持项目共用一套人员团队，后续如何独立化、专业化运作有待观察。

  在推行系列调整应对措施后，最终华夏保利商业REIT顺利过审。6月23日，基金迅速发布询价公告，确定询价时段为6月26日9-15点，询价区间3.593元/份-4.392元/份。基金总份额5亿份，其中初始战略配售3.5亿份、网下初始发售1.05亿份、公众投资者初始发售4500万份。

  值得关注的是，从同类基金上市情况来看，6月18日，首批4只商业不动产REITs集中上市首日，平均涨幅仅有3.39%，已不再如2025年C-REITs首日涨幅普遍超过30%那般火热。相关分析指出，随着REITs供给持续放量，市场也不再给予其稀缺性溢价。