佳源国际控股：合约销售额再创新高，土储重点布局大湾区

作者：格隆汇 风吹草地见牛熊

3月27日，佳源国际控股召开了2018年财年的业绩发布会，业绩可圈可点。

一、收入大幅增长，盈利能力持续攀升

2018年全年，佳源国际的销售额再创新高，达到201.8亿，同比增长94.6%；实现收入突破100亿，达到104.6亿，同比增长37.5%。年內純利18.6亿，同比上升38.6%。2018全年的派息21港仙每股，全年的派息率达25%。收入及利润大幅上升。

盈利能力方面，2018年公司毛利率继续保持30%以上的高水平增长，净利润率达17.8%。盈利能力不断提升。

二、地产销售量价齐升，商业运营出租率很高

地产销售方面，2018年全年的销售额突破200亿，同比增长94.6%，其中权益比95%。合约销售面积178.7万平方米，同比上升51.8%，合约销售面积的增长跟总体的销售活跃销售收入基本匹配的。

而热点城市的住房的需求强劲，使得全年活跃销售平均价格从2017年的8,813元/㎡达到11,292元/㎡，同比上升28.1%。其中，扬州的均价12000元/㎡，南京的均价接近4万元/㎡，不限价可能价格更高；苏州18000元/㎡，泰州市8400元/㎡。活跃的销售量价齐升。

商业运营业务方面，佳源国际自持的商业物业主要位于长三角地区的核心地段，因此保持较高的出租率。2018年第四季度开业的三个项目出租率相当高，其中泰州的佳源万达广场出租率高达百分之百。 

物业管理业务方面，公司注入物业管理集团资产以增强盈利能力。公司管理的物业主要位于浙江、江苏及安徽等省市，在管物业项目达121个。根据中国指数研究院报告预测，中国物业管理规模至2020年将可达243亿平方米，物业管理市场增长潜力巨大。公司积极考虑分拆旗下物业管理业务上市。

三、融资能力继续提升，融资渠道稳定多元

2018年公司在公开市场发行7.5亿美元的优先债券，其中3.5亿在2019年1月份按期全部偿还。资产负债率保持在80.9%的合理水平，总负债的增长低于收入增长。

从借债期限的结构来看，一年以内到期的债务占比46.90%，2到3年的占比15.57%，1到2年的占比37.39%。总体看来，长期债务的占比超过53%，公司短期还款压力不高。从有息负债的资金来源来看，来自银行的借款占比33.9%，优先票据占比35.9%，信托占比18.9%，稳定且低廉的融资渠道占绝对优势。

公司融资渠道得到进一步的拓展，融资结构稳定，能满足公司未来发展的资金需求。

四、土储优质，重点布局长三角大湾区

2018年公司通过并购、招拍挂竞投与合作开发等方式，以较低溢价共取得13个项目，总建筑面积近400万平方米。截至2018年末，土储面积924万平方米，足够支撑公司未来3到5年的发展。

从区域布局来看，土储主要布局在核心区域。2018年新增拓展的区域包括香港、上海、江门、贵阳、乌鲁木齐、柬埔寨，土地的总货值超过千亿。至此，公司围绕国家重点战略区域的布局基本完成。公司重点布局粤港澳大湾区，大湾区占地面积61.4万平方米，总建筑面积139.3平方米。公司早在 2016年就率先进入粤港澳大湾区城市群，在香港、澳门、深圳和广东省其他城市储备优质土地。仅2018年，公司就在大湾区新获取包括香港菁隽、汇贤一号以及江门佳源帝都温泉山庄等多个项目。

另外公司深耕长三角的经济圈，长三角占地面积47.2万平方米，总建筑面积60.4万平方米。而公司在一带一路上的土储占地面积达68.2万平方米，总建筑面积接近95.2万平方米；重点城市土储占地面积12.0万的平方米，总的建筑面积达到达到85.6万平方米。

公司土储丰富、高价优质，为未来的业绩增长提供强劲的发展动力。

问答环节

1、问：千亿的销售目标要多少年才能达成？

这个目标要一步步实行, 大股东已提及会把母公司的资产注入佳源国际。事实上，母公司佳源集团的合同报表销售达人民币876亿, 如果大股东把资产都注入佳源国际, 加上自己本人再努力些, 千亿目标应能轻松达到。

2、问：香港政府准备将一手楼的空置税法案交到立法会。未来会怎么看控制税这个问题，未来会不会可能去减价去尽快将所有单位售出。

我们香港的项目是一个住宅的项目。我们是现在有意向把它在4月中的时候重推出市场，我们对这种刚需的户型还是非常的有信心的。因为空置税主要针对一些投资性的物业，他长期空置，政府希望更有效地去管理土地资源。而我们的项目主要还是以上车的买家为主，所以空置税对我们影响不大。这个项目位置非常好，配套也是非常的完善。我们对这个项目的销售还是很有信心的。

3、问：未来在香港会不会有继续有发展？

未来还在香港会有更多的项目。其实我们一直对香港这个市场都是非常的有信心，我们跟邓成波先生合作的三个香港项目之前，我们也有参与一些的土地的竞拍，这个市场是我们一直关注的。在合适的时间、比较合理的价格下，我们会继续投资香港。

4、问：公司可不可以详细说一下今年的发债的计划，特别是美元在这方面。

一个地产公司的发展，一定是在根据自己的需要，在资本市场上去做一些融资安排。在2019年，公司会根据当时的实际情况，寻找合适的时间点，根据具体的项目情况，结合公司的财务需要，去启动发债事宜。

5、问：现在距离1月17号那件事情发生已经有超过两个月了，公司股价是在1月16号收盘还不到当时的1/3，公司怎么看待这两个月之后，现在的投资者对股股票的信心还没有完全的恢复过来？公司有什么措施吗去进一步的去恢复投资者对公司的信心？

股价的问题，是投资人他们自己去关注的。对我们来说企业最重要的要为股东创造价值，我们会不断的去把提高经营情况，把业绩做好，给大家交一个很好的业绩的答卷。

6、问：公司在2018年的土地储备面积中，大湾区已经占了有14%。那么佳源国际未来会有一个南下的一个过程，占比会不会进一步的一个增加？

佳源国际已经在大湾区提前做了重要的布局。可以参考我们的土地储备量。我们未来还要继续发力，在这个区域上重点拓展我们的业务，牢牢抓住这样的一个战略性机遇来发展。