中骏集团控股：剑指千亿蓄势待发，多元转型加速未来

作者：格隆汇 高尔

随着港股业绩期的到来，地产公司迎来资本市场的大考，在以业绩马首是瞻的港股市场，房企的业绩好坏，更是分分钟能够迅速左右着股价的波动。

3月20日晚间，中骏集团控股(1966.HK)公布了新一期年度财报，随着年报成绩单的出炉，公司在资本市场上股价表现优异，连续两个交易日上涨，涨幅超过到8%，而观之过去一个月，公司更是录得近三成的升幅，表现可谓喜人。

那么究竟中骏集团何以会如此受到资本市场的热捧？不妨我们透过财报来一探究竟。

一、合同销售大迈步，核心盈利达22亿

2018年，对于房企而言在政策调控的压力下日子并非太顺畅，不过在结转时滞下，凭借2017年的不错表现，许多房企的业绩还是表现不错。而从已公布年报的房企来看，大部分的房企还是实现了利润的大幅增长，中骏集团作为其中一员，表现也相当起眼。

由各项核心指标来看，中骏集团2018年可以说交出了一份非常漂亮的业绩。

首先来看销售端，2018年公司实现合同销售514亿，同比增幅达到了54%，超过了18年既定的500亿目标。而从过往表现来看，公司近年来合同销售持续快速增长，2016至2018年间，年复合销售增长率更是达到了48%。

而关注到合同销售的分布，公司在长三角经济圈占比快速提升，新进中西部地区发力，各大经济圈也出现了明显优化，而在调控政策压力下，公司在一、二、三线城市的轮动也较为明显，2017年一线、三四线居多，而到2018年销售则主要出现在二三四线。

另再从盈利端来看，凭借不俗的合同销售成绩，公司也加快了结转，推动利润持续释放。2018年中骏录得营收同比增长10%至177.8亿元，归母净利润增加了19%至33.9亿元，股东应占核心利润更是突破20亿，达到了22亿元，同比增长15.6%。

公司盈利增长稳健，效率亦得到有效提升，毛利率按年上升0.5 个百分点至34.6%，处在行业较高水平，其他各核心盈利指标亦表现稳定。

公司财务指标亦得到持续改善，净负债率相比17年大幅下降11.4个百分点至60.4%；若算上永续债，中骏净负债率将达65.6%，同比降低了13.7个百分点，部分原因是2018年下半年因市场状况不明朗，买地速度有所放缓。从2018年数据看，中骏有效的维持了规模、杠杆及利润三者间的平衡。

公司的融资也进一步优化，平均借贷利率相比17年底略微下降0.1个百分点至6.4%。

回顾去年，在宏观经济放缓，房地产调控压力不减，行业集中度进一步的提升的背景下，中小型房企面临较大的压力。然而即使在这样的形势下，中骏却凭借前瞻性的布局，不断优化运营，提升销售效率，交出了一份亮眼的财报，其各项核心指标可圈可点，由此也在一定程度上展现了公司的实力所在。

二、加大土储布局，向千亿规模进发

由于房企报表中的收入确认与利润结转一般滞后于地产销售1-2年，公司去年优异的销售表现已经高度锁定了下个财年的利润，而凭借公司策略性的布局，优质的土储更是为未来几年的营收规模和盈利质量打下了坚实的基础。自2017年后，公司亦不断加大土储，为冲刺千亿而持续发力。

早在此前中骏便提出了希冀2020年跻身千亿房企俱乐部的目标，公司近年来规模持续增长，所定的年度目标基本能够超额完成。公司亦不断在多元融资、扩展新业务、加快周转速度方面发力，在通往千亿的道路上，中骏集团控股既加速前行又有效的控制风险，展现了稳打稳扎，步步为营的一面。

回顾去年，中骏继续扩大土地储备，年内公司在25个城市增购47幅土地，总地上可建面积约900万平方米，对应新增货值约人民币1200亿元，主要集中在二线及强三线城市。公司新进10个新城市，包括成都、昆明、宁波、嘉兴、无锡、扬州、连云港、洛阳、上饶及九江。

从公司的土储策略来看，拿地重点主要聚焦在五个重要经济圈的重点城市，这些城市经济潜力十足、人口持续流入，购房需求强烈，中骏有效的捕捉到这些城市的机会，积极扩张，为未来的发展蓄力。

而截至2018年12月31日，中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积达2406万平方米；应占土地储备总规划建筑面积约1315万平方米，分布于34个城市。

进入新的一年，在千亿战略目标驱动下公司继续扩张，公司开年两个月即拿下9个城市10块地 ， 新增土储面积187万平米。而根据克而瑞研究中心数据显示，中骏集团在2019年1-2月间新增土地储备货值在全国房企中位居前十。值得一提的是，公司亦高度看好粤港澳大湾区，积极入驻佛山、惠州等湾区潜力城市，凭借拿下的这些优质地块，相信也将有力支持中骏未来的业绩表现。而中骏全国化的布局蓝图亦在新一轮的扩张中变得更为清晰。

另外作为一家处在高速发展阶段的房企，中骏还不断加强和各房企合作，寻求收并购机会来灵活增加土储，扩大布局。去年增购的47个新项目中就有9个是透过并购获得。分析来看，当前在地价高企、单独拿地越来越难的情况下，合作开发能够有效降低风险和成本，作为拓展土储的重要手段，中骏透过合作，既能满足自身扩张的需要，也规避了风险，可谓一举两得。

整体而言，凭借成熟而极具战略眼光的拿地策略和一贯低调与稳健的作风，中骏已经做到了"手中有粮，心中不慌"，相信未来伴随着这些极具潜力的土储不断开发出来，公司的业绩增长也将值得期待。

三、多元化转型卓有成效，多点下注蓄势未来

随着房地产黄金时代的远去，行业增量空间的天花板犹如一把达摩利斯之剑悬挂在各大房企头上，谋求转型成了一众房企的共识。

作为一家已经成立30余年的老牌企业，中骏在闽系房企里的表现一直可圈可点，而近年来，在行业马太效应下，公司也不断朝着规模冲刺。然而面临房地产即将步入的存量时代，中骏也已然早早看到了趋势。在多元化发展上，公司积极多点布局，从高处着手，谋划未来。

当前公司已经发展成为一家多元化、产业化的综合性城市运营服务商，其业务体系涵盖物业开发、商业管理、物业管理及长租公寓等。而凭借过往的层层布局，公司也已经形成了多业态、产业互补、全国化的良好基础。而就在去年7月，"中骏置业控股有限公司"还正式更名为"中骏集团控股有限公司"。而此举也正彰显了公司对未来多业态发展的战略决心。

凭借这一系列优势，中骏为此还提出了更加宏观的"Fun+幸福生活"生态圈，通过布局方隅公寓Funlive、联合办公Funwork到大健康等新型业务板块，联合办公、商业体系、长租公寓、酒店等打造成城市立体网络，面向未来消费升级。

这里面表现最引人注目的当属长租公寓。

在租售并举，住房不炒的时代大背景下，公司于2017年开始进军该领域。公司从一开始就谋划了大格局，表现出了高瞻远瞩的一面。去年12月公司还与世界知名机构投资人基汇资本签署框架协议、平台合作协议，双方共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元，用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目，目标未来3年平台规模超过人民币100亿元。随着与国际知名私募基金的联手，中骏在长租公寓领域开始抢先领跑。

另外中骏还在该领域规划了一条完整的发展路径：中骏方隅计划到2020年布局5万间，优先进入北上广深四个一线城市，同时覆盖杭州、南京等强二线城市。预计未来战略规划总规模达到1000家约50万间中高端长租公寓，进入行业前5名。

值得一提的是，公司第一个FUNLIVE高端项目，上海方隅中骏广场国际公寓已于 2018 年 12 月正式开业，该项目一面市，便引来市场的高度关注，凭借其高品质的定位，更是成为了公寓领域的新标杆。

除却长租公寓，中骏还计划在未来3年投资5亿元打造iFun人工智能系统，以空间为载体，将人工智能引入传统的空间居住、物业服务、商业服务、Fun+服务，打通从居住端、商场到健身房等多空间载体，满足未来智慧生活在衣食住行方面的全方位需求。

由上种种，不难看出公司在跨界联合、整合多种业态方面有着非常强大的能力，其不仅能够迅速搭建平台，链接多方资源，更能够迅速形成先发优势，快人一步，抢占蓝海市场。未来随着公司在多元化业态持续发力，不仅将有效提升自身在房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力，还将由此创造更多的附加价值，助力企业业绩实现新的突破。

四、结语：

随着过去长时间的地产调控，整个楼市开始出现松绑的信号也频频被释放出来，刺激着房地产市场的回暖。当前中骏集团主业持续加速，其他版块亦多点开花，发展态势喜人。而进入新的一年，中骏在2019年销售目标更是直指700亿，而凭借公司坐拥的3000多亿元的货值，相信这一目标也将会大概率实现。作为一个致力于三年冲刺千亿目标的房企，公司进军千亿俱乐部已经是指日可待。

当下随着业绩的出炉，公司更是赢得了多家大机构的亲赖，花旗、德银等纷纷维持公司"买入"评级，调升目标价。消息同时也刺激着公司股价快速走高。

值得一提的是，公司的主席在2018和2019年1月持续增持，算上市场上买入的和以股代息一共增加1.05亿股。当前黄朝阳持有权益的股份数目达21.05亿股，占已发行的有投票权股份百分比51.02%。作为大股东黄朝阳不遗余力拿出实际行动不断增持公司，这也表现出了其对股价及公司发展的信心，为企业稳健的运作打下了一注强心剂。

另外再从派息情况来看，今年公司每股盈利0.878元，末期股息每股0.14港元，结合0.07港元的中期股息，按照当前4.03港元的股价算，股息率超过5%，分红具备吸引力。

从估值水平来看，截至2019年3月20日，公司PE为 4.3x，PB为 0.93x，处在行业低位状态，而对比自身历史估值方面，公司亦处在低位。

而公司进入三月来，持续被南下资金增持，相信随着北水的涌入，在公司良好的基本面和持续成长的态势中，市场情绪的高涨有望刺激公司的估值进行重估。公司后续表现也将值得期待。