天誉置业：深圳旧改迎新进展 加码增持与回购彰显信心

来源：格隆汇

一、内房股“年末”行情该如何选股？

进入12月份以来，房地产板块行情热络，包括融创中国、绿地香港在内的多数内房股均有不错表现。

随着年关接近，房企即将迎来年终大考，两个层面有望带来板块投资机会：

1· 政策层面，此前多个区域房地产政策出现调整，部分城市人才优惠购房政策相继出炉，而12月6日中央政治局召开会议未提及房地产，一系列变化给市场带来了调控政策边际放松的预期。尤其是在经济下行背景下，地方财政压力加大，为了保增长，政策调控也需要保持灵活性。另外在融资层面，房地产融资亦有适度宽松的可能，这也将有望缓和房企资金面的紧张。由此政策层面及融资层面的变化有望带来估值修复。

2· 业绩层面，随着年末的到来，房地产企业的业绩迎来释放，尤其是近年来伴随房地产马太效应加剧，行业集中度不断提升背景下龙头房企的利润将有超预期的表现，由此也将带来资金面的关注和炒作，从而传到到整个板块形成新的估值切换行情。

在这两大逻辑下，当下挖掘房地产企业的优质公司是一个不错的投资策略。而房地产公司里面，有区位优势和旧改项目的房企一直是市场关注的香饽饽。

就区位优势而言，粤港澳大湾区可谓是国内经济发展的重要引擎，能在此布局的房企必然享受到政策机会红和区域发展的红利。值得一提的是，近日《求是》杂志发表习总书记重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，文章指出，产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源，进而带动经济总体效率提升，这是经济规律。要破除资源流动障碍，使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中，提高资源配置效率。这也意味着，对于核心区域的经济建设，政策将更加尊重市场经济规律，扫清资源流动障碍，引导优势区域的发展，核心经济区域的发展也将更具增长动能。

另外，从旧改方面来说，市场看好的逻辑则主要是基于操盘旧改项目往往会给房企带来高额的利润回报，尤其是在土地资源日益稀缺的核心城市，旧改项目更是开发商土地供应的重要渠道，并且也能借此降低其开发成本，提升盈利水平。

由上猜想，如若在粤港澳大湾区能够有旧改项目的房企显然也预示着巨大的潜在价值，为此，笔者留意到了一家规模并不算大但有着独特市场定位的房企，其便是天誉置业（0059.HK）。

二、天誉置业——拥有广深核心城市旧改项目的特色房企

天誉置业创立于1996年，其前身是广州市天誉房地产开发公司，该公司在香港上市已经有13年的历史。多年行业经验让其积累了丰富的资源，公司在广州、深圳均有体量不小的旧改项目。同时相比其他旧改房企，天誉置业近年来在国内二线城市推出的青创产品，平衡了旧改项目落地时间较长及业绩波动性风险，为公司在最近三年收入及利润实现100%以上复合增长率方面发挥了作用。其中市场当下关注较多的是深圳区域的光明大捷达工业区项目，根据最新调研消息，该项目当前已经进入土地平整阶段。

深圳光明作为近年来深圳房地产市场的热门之地，房地产市场持续火爆。此前11月底，深圳光明龙光玖龙台二期拿到预售许可证，项目最高备案单价达5.4万/㎡，最低备案单价达4.3万/㎡，项目线上开盘705套房源认筹量就高达2000多批，并迅速"秒光"。作为昔日光明地王，龙光玖龙台大卖背后彰显的是光明房地产市场巨大的潜力。实际上从土地拍卖市场来看，光明土地市场行情同样热络，此前6月底，深圳集中出让5宗住宅用地，中海、电建以分别楼面价4.2万/平，4.28万/平所摘得的两宗光明地块也曾引发市场热议。

光明房地产市场的蓬勃发展之势，俨然也为天誉置业在当地旧改项目后续的面市带来了期待。据了解天誉所操盘的大捷达工业区城市更新项目位于深圳光明区中心区、凤凰城和中大城交界处，处于创新产业发展轴上，是承担创新产业外溢的首要地区，该项目更新改造用地面积约4万平方米，天誉拥有土储规模达14万平方米。当下随着项目进入动工建设阶段，后续产品的面市也将很快到来，其也有望成为增厚天誉置业利润的重要来源。另外，公司在深圳其他3个旧改项目，合计建面约55万平米，目前也正在持续推进过程中。

除了深圳，天誉置业在广州也有多个旧改项目，包括广州市白云区、罗冈区等，合计建面约433万平米。其中广州罗冈区凤尾村更新改造用地面积约45万平方米，规划建设量约130万平方米，当前也正在加速推进之中，后续也将有望成为公司业绩释放的重要力量。

作为一家老牌房地产企业天誉置业仅在旧改项目上就拥有着核心城市不可多得的稀缺土地资源，而市场公开资料统计，天誉置业城市更新项目估计潜在可建面积总达约654万平米。而根据此前中期业绩报告，截止今年6月末，公司项目组合估计总建筑面积共约2600万平方米。其中在建在售项目总可建面积合共约587万平方米；待开发项目估计项目总可建面积合计约29万平方米，且分别位于广州及深圳；已与政府或第三方签协议待开发项目估计项目总可建面积约1318万平方米。

值得一提的是，作为一家成长于大湾区的房地产企业，天誉置业在粤港澳大湾区也有近730万的可建面，占到公司总土储的28%。

另外按城市分类来看，天誉置业一线城市土储占比72%，二线城市占比28%。

土储作为房地产企业的命脉，天誉置业优质且规模可观的土地储备为其后续的发展打下了基础。

三、合约销售快速增长，利润释放动能强劲

随着年末的到来，房企的销售表现也将是其后续业绩释放的关键所在。今年前11个月天誉置业实现合约销售105亿，公司年度目标为120亿，当下离年度目标仅一步之遥。

近年来，在宏观调控等大环境不断收紧的背景下，天誉置业展现了较为强劲的成长动能。此前中期业绩报告显示，今年上半年公司实现合约销售额53.2亿元，同比增长157%，而上半年取得的合约销售金额已达到2017年全年销售的91.6%，规模持续实现快速突破。

合约销售快速提升也在为利润的释放带来强劲动力。数据显示，2019年上半年天誉置业期内录得毛利约9.49亿元，同比增幅30%，核心利润达9.8亿元，考虑到2018年同期有2.9亿元一次性收益，若剔除该因素影响，得到公司核心净利润较2018年同期增长20%。

营收及利润持续提升，公司的毛利率也受益于向青创领域转型带来提振，今年上半年天誉置业毛利率达到25.45%，同比增长8个百分点。公司核心利润率也维持在高位水平。

规模快速扩张的同时，公司的债务表现也维持在较为良好的状态，截止今年6月底公司负债总额约达163.78亿元，较2018年末的179.33亿元进一步下降，与此同时，天誉置业中期期末净负债率为52.2%，维持在安全水平。

面对近年来行业调控趋紧的市场环境，天誉置业积极优化债务结构，增加长期负债所占比例，同时维持较大的现金储备，应对短期风险，财务实力不断提升，经营风险可控。

整体而言，公司基本面表现优良，业绩成长动能伴随土储规模的扩张叠加战略转型带来的企业运营的提质增效持续释放。考虑到当下公司体量并不大，业绩及规模快速增长仍然还有支撑，公司财务状况稳健，积极改善负债结构也将确保企业安全可持续运营。

四、结语

今年以来天誉置业大股东接连增持股票，与此同时公司自12月底以来也不断在二级市场展开回购动作。尽管当下从估值层面来看，公司的市盈率并不便宜，不过考虑到公司庞大的土储规模及在旧改、青创等领域仍然有较大的潜在价值亟待释放，长期成长的动力仍然可持续。而对公司知根知底的股东及管理层持续在资本市场加码回购和增持，也预示着对天誉置业未来发展的看好，有力的向市场传递了信心。

从基本面来看，公司销售规模、核心利润、资本负债率等各项核心指标近年来持续有着亮眼表现，展现了较为强劲的增长潜力。伴随公司独特的市场定位，持续加码布局青创领域，其也有望在青创社区细分市场打造龙头标的，享有更高的市场溢价，创造更为可观的利润表现，进而在资本市场形成基本面与估值共振。