上实城市开发路演纪要：基本面稳中向好，优质土储蓄力价值增长

近日，由格隆汇主办的第九届“全球投资嘉年华·2025”在深圳举行。作为资本圈里的一场盛会，该活动邀请了众多上市公司高管与投资者面对面零距离交流。

此次笔者有幸聆听了上实城市开发的现场路演。活动上，公司财务总监梁健康先生以及企业传讯部副主管傅琳女士分享了上实城市开发的发展情况，

在此，笔者梳理要点如下：

上实城市开发是上实集团旗下的房地产平台之一，作为上海国企系统房地产唯一的港股标的，公司背靠上海市国资委，大股东是上实控股和上实集团，这为其提供了强大的资源和背景支持，不仅带来了稳健的经营环境，同时也增强了资本市场的信心。

（来源：公司资料）

从收入结构来看，上实城市开发在住宅、商业资产和租赁住宅方面展现出了多轮驱动的发展战略。此外，公司开发的项目不仅聚焦于高端居住社区，还涵盖有高档写字楼、购物中心、星级酒店、产权式公寓多种业态。这一多元化的业务布局，使得公司能够在不同的市场环境中保持稳定的增长和收益。

（来源：公司资料）

近年来，行业整体情况不佳，多数房企亏损严重，反观之上实城市开发整体表现相对稳健。随着一系列支持行业的政策落地，公司基本面显示出稳中向好的趋势。财报显示，今年上半年，公司实现主营业务收入为29.81亿港元，毛利达6.21亿港元，毛利率则达20.8%，处在行业健康水平。

（来源：公司资料）

公司核心资产优质，现金流充沛，财务结构良好。截至今年6月底，持有银行结余及现金达53.63亿港元，流动比例为1.3倍，净负债比率仅为65.1%，展示了其良好的资金管理能力和较强的抗风险能力。

（来源：公司资料）

此外，公司在派息方面长期保持稳定，据悉，其去年派息比率就达到35.4%，显示了对股东回报的重视。

尽管宏观环境与房地产行业周期给房企带来压力，不过近年来上实城市开发在资本市场的表现相对稳健，展现出了穿越市场周期的能力。

（来源：富途行情）

另外，截至今年6月底，公司每股账面净资产为2.78港元。而截止目前公司动态PE仅3.26倍，市净率0.14倍，呈现较明显的低估。

在笔者看来，凭借国企背景，上实城市开发在融资成本、土地获取、项目执行等方面具有天然优势。而公司的战略布局也主要集中在上海和长三角地区，以及核心一二线城市，这与国家的城市化战略和区域发展政策相契合。

截至2024年6月30日，上实城市开发在中国10个内地重点城市拥有28个房地产项目，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部份为建成及处于建设期中的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约341万平方米，足够未来3至5年的发展。

（来源：公司资料）

同时公司表示，将加强对现有优质土地储备开发，集中资源致力于精品开发模式。此外，未来上实城市开发也将通过控股、参股、联合开发等模式，与更多有经验开发商、金融机构合作，以合理风险及资金成本获取更多优质资源，蓄力未来的增长。

从政策视角来看，随着今年下半年宏观政策进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面。对于上实城市开发来说，这也意味着后市更多的市场机会和政策支持。

同时，长期来看，公司专注旧区改造、工业地块转型升级以及地铁上盖物业开发，也顺应了政策支持的方向，有望进一步打开未来成长的空间。

值得一提的是，在过往的房地产项目实践中，能够看到上实城市开发展现出强劲的价值挖掘能力。公司在项目开发中关注资产的质量和收益潜力，通过严格的项目筛选和风险控制，确保投资项目能够带来稳定的回报，这也持续奠定了公司稳健长期发展的根基。

综合来看，上实城市开发在背景实力、经营稳健性、政策支持等方面均展现出较强的优势。尽管房地产市场面临调整压力，但市场的复苏趋势已经肉眼可见，上实城市开发凭借其国企背景、优质项目布局和稳健的财务状况，有望在后续的市场竞争中脱颖而出。

下面整理了现场投资者问答，供大家参考：

提问：请问公司今年的合约销售大概是多少？目前公司的境外债务大概是多少？另外可以介绍一下公司未来的土地储备情况吗？

梁健康：公司2024年合约销售大概在40亿-50亿人民币之间，今年上半年交楼结转了约22亿人民币左右，但其实我们比较侧重于下半年的交房，我们尽量努力下半年多交点房，争取结转达到年初预定的水平。

另外，公司大概有8.5亿港元外债，主要来自于上实集团的大股东借款。由于现在海外的成本比较高，我们也在尽量减轻在海外的债务，尽量用国内的融资来取代。

傅琳：我们未来可售规划建筑面积约341万平方米，主要分布在上海、西安及武汉等地，足够接下来3-5年开发。同时，我们会适时以适当的价格继续拿地，通过招拍挂或和兄弟公司合作等。刚才也有介绍过，我们这些年有很多和兄弟公司合作的代建项目。依托我们母公司上实集团多元业务版图的综合运营能力，发力新业态布局，近年分别和上海医药、崇明东滩及上海九院等企业在不同层面合作了多个代建项目。未来还将在旧改、刚需，改善型住房及大健康等领域积极推进。

提问：今年9.26新政后市场反馈良好，我们公司业绩是否也会在下半年好转？

傅琳：今年9月以来，中央层面推出“一揽子”逆周期调节政策，促进房地产市场止跌回稳。从近期房地产市场表现和相关数据看，政策效果开始显现，市场呈现回暖迹象。我们在上半年的收入约30亿港元，相关政策带动销售回稳，预计下半年交楼较多，全年收入有望超过120亿港元。

梁健康：补充一下，9月末政府政策出台之后，整个市场情绪改善过来，可以看到公司在第四季度项目的推出上，有很大的改善。但是单价方面，市场还是十分敏感，这也会压缩房地产开发商的毛利或是盈利水平，我们也会很严格控制成本。

同时，我们也会考虑在尽量不会增加公司的资产负债比例的水平下拿新的项目，同时会严格控制资产负债比率。

提问：请问一下，听你们说除了和兄弟公司有合作开发，还有一些自身原本的储备，公司有没有计划储备一些其他的土地？公司有没有一些重点布局的区域？

傅琳：我们会适时以适当的价格去拿一些土地储备，您也看到之前公司每块土地收购回来的成本都比较低，可见我们拿地的态度是相当审慎的。

我们的投资布局主要集中在上海等长三角区及以前长期耕耘的核心一、二线城市，集中资源致力于精品开发模式，持续打造优质标杆项目，同时关注城市更新改造机遇，做好城市增置富，利用国企品牌专注旧区改造，以及地铁上盖物业开发，保持均衡高质量发展。

11月底，我们上实集团董事长冷伟青女士代表集团与香港特区政府签署支持及参与北部都会区发展的意向书，我们也翘首以盼，未来发展的版图可以扩大至香港。