警惕 | 首例长租公寓“爆雷”： 杭州鼎家破产殃及数千租客

"长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”近日，叠加北京房租快速上涨，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。

就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于金融+长租公寓模式的警觉。

据中国房地产报报道，8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。不过，中国房地产报记者拨打了该通知中所留的承接方咨询电话，均未有人接听，而鼎家的办公场所也早已人去楼空。

谁在租住长租公寓？

北上广深都是外来人口造就的一线大都市，房价高企，全世界人民都已经无力吐槽，但动辄数百万的外来人总得有个地方落脚，所以规模越大的城市租房刚需远远超过购房需求，理论上来说，租房能力也远远大于买房能力。

这就意味着一个个庞大的租房市场。而这个市场，在2017年国家明确“房住不炒”政策，及广州、深圳等城市争相试点将“住房租赁市场”作为新的经济增长点的背景下，变得越发“有利可图”！

租购并举的大背景下，今年杭州的长租公寓市场进入了加速发展期，既有像群岛、湾流、漫果公寓等专注打造长租公寓的品牌，万科、融创、龙湖、旭辉、朗诗等房企也纷纷推出长租公寓产品线，并迅速扩大规模。

相对于传统租房，长租公寓管家式集中管理、成熟的配套、舒适的环境、温馨的装修风格，深受租房者喜爱。不过，相比传统的合租房，长租公寓的租金则要高得多。

在选择租房时，70、80后宁愿住远一点、差一点，也能多省个几百块钱，而许多90后则愿意多花钱，租住位置近、装修不赖、环境好的房子。

在房价高企的现状下，租房是大部分青年群体的选择。数据显示，84%的北京高校应届生毕业之后都会住进出租房内。就此，我国出台多项政策鼓励社会资本参与到住房租赁行业的发展，意在减轻年轻人的购房压力。

据克尔瑞发布的《杭州长租公寓发展白皮书》，通过数据勾勒了这些租客的面貌，如68.5%是90后（包括95后），44.1%从事互联网行业。

贝壳研究院和21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿人、北京租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上。据链家测算，去年全国有17万亿元的住宅成交额，只有1万亿元的租金总额。预计到了2030年，中国的租赁人口将达到3亿人，租金规模预计5万亿元。

“资本寒冬”下的风口

在长租公寓企业看到机会的同时，资本也在蠢蠢欲动。2017年被认为是长租公寓行业发展的“风口”，据不完全统计，2017年有超过20家的企业完成融资，融资金额超过400亿元。蜂鸟屋统计数据显示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓等），总融资金融约为75.792亿元；集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。

上述企业中，大多是在2017年和2018年完成大额融资的。链家旗下的长租公寓品牌自如在今年1月16日获得40亿元A轮融资，领投方为华平投资、红杉资本中国基金和腾讯，这是迄今为止长租公寓行业获得的最大的单笔融资。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元的B+轮融资，近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS（资产担保证券）产品进行融资。此外，不少企业两年内密集完成了两轮甚至三轮融资，融资金额都在1亿元以上。

有投资人士称，和一些被“吹”起来““伪需求”创业不同，租房市场是一个已经存在的“刚需”。在存量房时代，守住租赁市场的入口比赚钱更重要。先考虑占领市场，再考虑附加值盈利。“先‘上车’再说，光靠持有存量物业的增值也有得赚。”龙湖集团成都创新中心负责人胡大勇表示。

“金融信贷+长租公寓”模式隐忧

一直致力于地产租赁生意的潘石屹曾在采访中表示，“租房价格再翻番还是亏本的。”因为如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。

可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

这么看，这个模式各取所需，也并不值得诟病。可当一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业加入进来，就容易走偏。这类企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作，在没有约束的情况下，公司管理者懒于细水长流，想要剑走偏锋直接拿钱跑路的情况也并不少见。

由于不需要直接支付，中介机构在征收房源时可以随意提高价格，房东自然高兴，可是极高的租金背后，房子是否能租出去，这里要打一个问号。房子租出去后，如果中介机构宣布破产，房东、租客及网贷公司三方都有面临损失的可能。

当然，受损最大的还是租客。一名银行从业人员表示，这种模式对租客将会带来两种不良影响。

第一， 金额小，日后正规途径贷款有难度。租金信贷的金额通常都是几千元到几万元，数额很小，一旦出现在征信记录上，正规银行的从业人员会认为，这么低的额度也需要贷款。租客的偿还能力会受到质疑。

第二，中间费用。不同于自己直接支付，小额信贷公司会产生一笔利息，有的利息还不低，并不划算。

当前的一盆冷水，或许能让资本和长租公寓企业都冷静下来。有投资人表示，归根到底，长租公寓的盈利能力还是来自精细运营、服务价值、用户黏性等，而不是只当一个赚赚差价的“二房东”。还是创业圈的那句老话，不要等到潮水退了，才意识到自己是在裸泳。

  更多深度财经内容