86只、2450亿元，公募REITs“5周岁”，升级双轮驱动

  6月21日，首批公募REITs上市满5周年。5年来，已有86只公募REITs上市，累计募资约2450亿元。随着首批4只商业不动产REITs于6月18日获批上市，公募REITs迈入基础设施与商业不动产“双轮驱动”新阶段。

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  86只REITs累计募资2450亿元、分红351.79亿元

  2026年6月21日，公募REITs运行正式满5周年。5年来，我国REITs市场从试点探索稳步迈向规模化、规范化发展新阶段。

  2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs正式登陆沪深交易所。5年后，全市场上市的公募REITs数量达到86只，累计募资总额约2450亿元。其中，上交所上市的公募REITs数量为59只，深交所为27只。

  上述86只公募REITs由28家公募基金管理，其中，华夏基金管理有限公司担任基金管理人的有19只，管理数量位列第一；中金基金管理有限公司紧随其后，管理12只公募REITs。

  从项目性质来看，86只REITs中，56只为产权类，26只为特许经营类，其余4只为2026年6月18日上市的首批商业不动产REITs。

  从资产类型来看，86只REITs覆盖产业园区、港口仓储物流、发电、保障性租赁住房、消费基础设施、水利设施、数据中心、污水处理、新能源、收费公路等多种类型。

  根据Choice金融终端统计数据，上述86只REITs累计分红351.79亿元。其中，华夏中国交建REIT（508018.SH）分红次数最多，累计分红16次，分配总额为15.45亿元。中金安徽交控REIT（508009.SH）累计分配金额最高，累计分红13次，分配总额达到27亿元。

  从原始权益人企业性质来看，涉及央企子公司、国有企业、大型民企、中小微民企、中外合资企业等多种类型，并包括多家上市公司。

  例如，招商蛇口（001979.SZ）为博时蛇口产园REIT（180101.SZ）的原始权益人，该基金为2021年6月首批上市的公募REITs之一。

  招商蛇口将持有万海大厦项目的全资子公司深圳市万海大厦管理有限公司100%股权以及持有万融大厦项目的全资子公司深圳市万融大厦管理有限公司100%股权分别转让给博时蛇口产园REIT之子公司深圳博海产业园管理有限责任公司及深圳博融产业园管理有限责任公司。通过出售上述股权，招商蛇口2021年实现投资收益合计19.47亿元。

  该基金首次发售募集基金份额9亿份，发售单价为2.31元/份，基金募集资金净额为20.79亿元；与募集期利息合并计算，基金募集资金总额为20.81亿元。

  再如，深圳能源（000027.SZ）为鹏华深圳能源REIT（180401.SZ）的原始权益人。该基金以深圳能源东部电厂（一期）项目为底层资产，并作为全国首单清洁能源REITs于2022年7月成功获批并发行上市。

  鹏华深圳能源REIT首次募集基金份额6亿份，发售单价为5.90元/份，基金募集资金净额为35.38亿元；与募集期利息合并计算，基金募集资金总额为35.46亿元。

  百联股份（600827.SH）为华安百联消费REIT（508002.SH）的原始权益人。该基金以上海又一城购物中心为底层资产，最终募集基金份额10亿份，发售价格为2.33元/份，募集资金净额23.32亿元。

  此外，还有多家上市公司正在推进REITs的发行工作。

  例如，2026年6月，奥飞数据（300738.SZ）发布的债券评级报告显示，公司计划以广州奥飞数据数字智慧产业园1、2号楼及其附属设施设备作为底层资产发行公募REITs，目前尚处于申报发行中。

  证通电子（002197.SZ）在6月16日的投资者关系活动记录表中表示，公司将通过推进长沙云谷数据中心REITs申报发行、探索轻资产运营模式等多渠道方式，盘活存量资产。

  首批4只商业不动产REITs上市，公募REITs迈入“双轮驱动”新阶段

  6月17日，证监会主席吴清在2026陆家嘴论坛上的主题演讲指出，要进一步丰富投资产品和工具，其中包括推出商业不动产REITs试点。

  6月18日，首批商业不动产REITs项目在上交所挂牌上市，标志着公募REITs正式迈入基础设施与商业不动产的双轮驱动时代。

  本次上市的4只产品分别为汇添富上海地产商业REIT（508600.SH）、中信建投首农商业REIT（508601.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）、中金唯品会商业REIT（508603.SH），募集资金规模合计约203亿元。

  4只产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，参与主体汇聚地方国有龙头企业与行业头部民营企业。

  具体来看，汇添富上海地产商业REIT的原始权益人为上海世博发展（集团）有限公司，底层资产为上海黄浦区核心写字楼鼎保大厦、鼎博大厦。

  其中，鼎保大厦可供出租面积为51393.80平方米，鼎博大厦可供出租面积为59559.40平方米，2025年末出租率分别为100%、99.33%。

  据募集说明书，2026年该基金预测可供分配金额为18292.39万元，2027年为18758.70万元。

  中信建投首农商业REIT的原始权益人为北京粮食集团有限责任公司、北京元创联商业企业管理中心（有限合伙），底层资产为龙德广场。该项目可租面积为15.18万平方米，2025年末出租率为98.26%。

  国泰海通砂之船商业REIT的原始权益人为砂之船（西安）购物广场有限公司，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目。该项目可租赁面积为78423.37平方米，2025年末出租率为94.36%。2026年、2027年，该基金预测可供分配金额分别为2.75亿元、2.92亿元。

  中金唯品会商业REIT的原始权益人为杉杉商业集团有限公司，底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，商业可租赁面积分别为59393.85平方米、62768.08平方米，2025年加权平均出租率分别为99.52%、99.89%。2026年、2027年，该基金预测可供分配金额分别为33867.81万元、35825.53万元。

  此外，截至2026年6月22日，已获受理尚未上市的商业不动产REITs项目有17只，其中，上交所有12只，深交所有5只。

  例如，广发新城吾悦REIT、嘉实首开REIT、国泰海通崇邦REIT、华夏银泰百货REIT均拟于上交所上市，并已于2026年3月获得上交所反馈意见。

  广发新城吾悦REIT的底层资产为常州天宁吾悦广场项目、南通启东吾悦广场项目，截至2025年9月末，商业可租赁面积分别为69572.73平方米、45101.59平方米。2026年该基金预测可供分配金额为9089.04万元。

  华泰紫金华住安住REIT拟于深交所上市，并已于2026年2月获得深交所反馈意见。该基金的底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目、上海江桥万达桔子水晶酒店项目。2026年、2027年，该基金预测可供分配金额分别为6877.19万元、7236.67万元。

  据悉，近期还有多只首批项目将依规发行上市，REITs市场将稳步持续扩容。