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新力控股坍塌前夜,张园林去了哪里?

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斑马消费斑马消费 2021-12-30 08:03:03 521
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斑马消费 杨柘

张园林用10年将新力控股集团推上资本市场,成为国内最年轻的上市房企,也可能因为债务持续暴雷跌下神坛。

3个月以来,这家千亿房企几乎躺平,至今未有具体的解困方案出台。45岁的张园林能否带领企业走出寒冬?现在看来悬之又悬。

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债务再逾期

今年房企暴雷何其多,几乎无计可施的,新力控股集团(02103.HK)是为数不多的几家之一。过去3个月,这家千亿房企以一种近乎躺平的姿势,应对接踵而至的惊雷。

几天前,公司还在公告里披露,明年1月债券的条款及条件订明付款及最后利息付款将在2022年1月24日到期应付,“预计没有充足的财务资源偿还。”

再次“预告式”躺平,将会引发更为严重后果:极可能发生明年1月债券及2022年6月债券交叉违约事件。

经历过9月20日的股价暴跌87%、股价跌至0.5港元、市值蒸发120亿港元,乃至停牌至今,新力控股反倒已处变不惊。

万科花了26年才达到千亿规模,而新力只花了10年。但是,上市不到两年便宣布债务逾期、流动性紧张。公司究竟有多少债务逾期?最近才有了明确的统计数据。

12月20日,公司首次披露逾期境内贷款总金额63.94亿元。尽管还没有收到任何债权人任何强制行动或加速清偿的任何行动通知,缓解这场困局仍难言轻松。“有关评估仍在进行,尚未制定任何具体方案”。

除了境内债务,公司境外尚有3支优先票据有待偿还,本金合计10.05亿美元。除上述2022年1月24日到期的2.5亿美元8.5厘优先无抵押票据,还有2021年10月18日到期的2.5亿美元优先票据、2022年6月18日到期的2.1亿美元10.5厘优先无抵押票据。

巨债潮水般涌来,已经触发核数师安永会计事务所的辞任。公告说,这是公司与核数师就薪酬未达成共识,但企业危机之中更换会计机构本已是行业大忌。

 

钱去哪儿了?

2019年11月,新力控股集团登陆联交所,创下了国内房企最快上市纪录。创始人张园林也因上市身家暴增至110亿元,出现在胡润全球富豪榜单上。

不过,在上市之后,外界才逐渐看清这家急速膨胀的房企。

上市之前,这家曾经称霸江西的房企已经进入长三角区域,走出大本营收获颇丰,从2016年到2018年,公司销售额复合增长率超过130%,速度惊人。

这一方面借鉴的是碧桂园的高周转模式,另一方依赖大量借款。斑马消费梳理发现,2016年到2018年,公司借款总额从64.38亿元飙至221.03亿元。借款大量来自信托渠道,导致融资成本高居不下。

数据显示,2018年公司融资成本9.3%,有息负债51.6%来自信托等非标融资。即便上市上市之后,融资渠道得到改善,其融资成本在2020年仍高达9.1%,高于6%的行业均值。2020年,公司3次发行美元债券合计7.4亿美元,融资成本均超过10%。

张园林希望不断滚动撑大规模,在这种野心驱使下,公司年销售规模从2015年的161.3亿元飙升至2020年实现1137亿元,迈进千亿房企阵营。

仅凭新力自身,显然难以撬动这个天量规模,合作开发是主要手段。2020年,公司权益销售额仅540.2亿元,权益占比47%,远低于75%的行业均值。

这种单纯为了规模的冲动,为企业日后发展埋下暴雷的引线。2020年-2021年上半年,公司净利率均维持的7%以上,融资成本比净利率还高,挣的还不够付利息。

加之三条红线政策出台、融资渠道收紧,房企扩张突然失去助力。想要短期内扭转这种状况不易,即便抛出“对赌”协议请来职业经理人陈凯,后者坚持了189天后主动离开。

截至今年6月,公司未偿借款总额295.69亿元,其中一年内到期债务近134亿元。标普已将公司评级从稳定调整为负面。

 

张园林彻底躺平

危急时刻,解决债务的一个重要环节是缓解流动性。今年多家房企暴雷之后,采取变现资产、降薪裁员及股东输血等措施,力保复工交房成为常规操作。新力控股也在这么做。

今年9月,公司将江西新越弘岚相关股权出售给弘阳地产旗下企业;10月,公司将安徽新创50%股权转让给阳韵地产,子公司湖南新力将湖南新淼98%股权转让给国民信托、西安新力将西安驰景49%股权转让给金辉集团。

另外,公司员工从2020年底的3527人降至2021年6月的3094人。

这一时期,张园林的“外援”纷纷出现问题。哥哥张国印的江西五建陷入金融借款纠纷,今年2月至11月,先后被方秋、江西建工第二建筑公司、苏州鼎丰钢膜、及佛山市晓宝板业申请破产重整;其弟张国金的广西路港建设集团也陷入多起诉讼之中;张园林的创业伙伴沈令华,也成为了被限制高消费的被执行人。

同时,张园林在修筑个人“防火墙”。在上市体系之外,张园林控制新力科技,旗下涉足健康、商业和教育等业务,张个人持股99%。

新力科技投资有家实业,已有千家有家便利门店,其最终受益人和实际控制人已在今年8月变更,新力科技将有家实业80%股权转出,实控人变更为张磊。同期,新力科技彻底退出江西京学名教教育科技公司。

11月上旬,新力科技法人由张园林变更为张良剑,并卸任董事长职务。另外,江西新力商管、新力商置、新力健康等14家企业,也出现统一的退出动作。

目前,张园林对于解决债务危机似乎无计可施。公司表示,联交所可将连续停牌18个月证券除牌,止于2023年3月19日届满,能否成功实施缓解流动资金问题尚不确定。

张园林能否带领企业走出寒冬,成了一集悬疑剧。

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