弘阳地产面临一场持久战

  斑马消费 杨柘

  卖停车位、卖股权，弘阳地产正在着手解决企业面临的流动性危机，至于能化解到什么程度，现在尚难以预计。

  这不是重点，公司在1月中旬公开的16亿美元债重组方案才是关键。对债权人来说，这份相对苛刻且敷衍的方案，只是公司以时间换空间的权宜之计，实际对债权人并不太友好。目前已有债权人筹备成立债券持有人小组。

  对于福建富豪曾焕沙来说，这是一场持久战。

  卖车位、卖股权

  继1月中旬境外美元债重组受挫后，早已火烧眉毛的曾焕沙，日前抛出变现方案，拟将弘阳地产旗下停车位及相关企业股权转让，受让方同为其控制的物管上市企业弘阳服务（01971.HK）。

  2月17日晚间，弘阳地产、弘阳服务同时公告了这一重大事项。

  据公告，弘阳地产（01996.HK）此次计划出售的停车位，位于江苏、安徽、四川及河南等7省，合计6258个，交易总对价约2.31亿元，其后将分别与弘阳服务签订转让协议。

  目前，上述转让的停车位因尚未出售或租赁，未实现任何收入，弘阳服务称收购后将以这些停车位为基础，重点以销售为主，未出售的停车位将对外出租。

  弘阳服务为弘阳地产兄弟上市企业，2020年7月登陆港股。据弘阳地产同日公告，公司控股股东、执行董事及董事长曾焕沙，间接持有弘阳服务71.88%的股权。

  弘阳地产卖停车位不是首次，早在2021年12月底，公司间接全资附属企业弘阳置地就曾将旗下256个停车位使用权，以约1463万元转让给弘阳服务。这些停车位分别位于公司的武汉印月府、襄御澜庭、乌镇昕悦棠及中意湖燕澜府等4个项目。

  据2月17日公告，弘阳地产全资附属企业成都弘阳锦兴、徐州弘琪、南京鸿泰浦阳，各自与弘阳服务全资附属企业南京弘生活签订股权转让协议，分别将所持成都弘胜和鼎地产70%股权、宿迁通金弘置业20%股权、句容金嘉润地产19%股权，以及所附带其他资产、负债及所有者权益转让，对价分别为1.424亿元、7395万元、4134万元。

  上述股权转让亦存在较强的化债背景。截至2024年12月，弘阳地产未支付弘阳服务为公司提供未售单位交付前管理服务费用0.90亿元、商管服务费用0.83亿元以及停车位销售代理服务相关可退按金2.86亿元。双方已就以抵销部分未支付应付款项，并为弘阳地产提供额外现金达成一致，该等出售事项完成后，弘阳地产现金流及流动性将可以得到增强。

  境外债重组受挫

  弘阳地产2022年8月因一笔债务未偿首次违约，这几年来一直靠甩卖资产回血，最终走上债务重组之路。

  1月23日，公司披露境外债重组进展，占现有债务未偿还本金总额约33%债权人已正式签订重组支持协议。不过，距离大多数债权人同意还有很大一段距离。

  按照公司披露的债务重组方案，这次境外债重组规模高达16亿美元。化债方案主要有4条主要途径：第一，强制可换股债权，将于发行后12个月内转换为公司普通股，本金规模为4200万美元；第二，9年期高级票据，本金总额1亿美元；第三，10年期高级票据，本金总额1.2亿美元；第四，次级永续证券，且首10年不可赎回等，本金总额1亿美元。

  因为没有设置短期现金偿付方案，也有没有中期债券选项，全是长期解决方案，且长期无现金偿付计划，实际回收率极低，上述重组方案一经公开，立即引发债权人的不满。

  不过，公司认为有可能迅速通过75%债权人支持。截至目前，尚未有新进展披露。

  相比其他房企债务重组，必须经过长期沟通磨合和细致考量，弘阳地产化债方案缺乏与债权人沟通略显敷衍，如此这番作法，被外界认为是其为了应对3月份在法院的聆讯。

  2月初，有债权人代表对外称，已有公司美元债券面值25%以上债权人提出了反对意向，正着手筹备成立美元债券持有人小组。

  起楼到楼塌

  弘阳地产前身，是曾焕沙在上世纪90年代创建的南京红太阳商业大世界，主要做建材装饰材料批发业务。2003年，曾焕沙筹划多年的首个楼盘旭日华庭对外发售，为了专注地产业务，公司更名为弘阳地产。

  很长一段时间，弘阳地产均深耕南京及江苏市场。2016年，公司才首次走出江苏，落子合肥，那时曾焕沙才显露出扩张的野心，2017年提出千亿计划，公司被推上赛车道。

  2018年公司登陆港股当年，一举拿下31宗土地，奠定全国性扩张的基础。在这之后，曾焕沙兵不血刃地拿地，2019年曾耗资390亿元斩获57个项目，公司规模逐渐增大。2017年到2019年，公司销售规模由256.9亿元增至651.5亿元。

  为了千亿目标，公司自2018年开始发行多笔海外债券，甚至不惜拿年化票面利率高达13.5%的借款。随着财务压力以及部分“地王”消化不畅，流动性危机埋下了伏笔。

  为全国性扩张，曾焕沙通过猎头、内推以及公开招聘等方式四处挖角，2017年前后挖来龙湖、万科、泰禾以及旭辉等一大批前高管助力。

  2018年，公司高调宣布9位高管集体入职。旭辉前副总裁张良、旭辉前副总裁蒋达强、新城控股前高管罗艳兵等加盟，后来还有龙湖前高管袁春、华信国际前高管王世雄等加入。

  弘阳地产上市后，将总部搬到上海虹桥商务区，不断拓展全国业务区域。有钱也有人，公司扩张更加凶猛。即便是自2020年开始的行业调整期内，公司仍在各地拿地，不乏一些高溢价土地或项目。

  随着全国性战略布局的推进，公司销售规模逐年增长，2021年销售规模达到872.2亿元，距离千亿目标只有一步之遥。但随着市场调整和债务危机的爆发，目标终未实现。2024年销售规模仅剩88.2亿元，同比下降59.60%。

  在公司2022年违约之前，职业经理人天团已分崩离析，执行总裁张良、蒋达强，以及联席总裁袁春先后离开，曾焕沙不得不重回权力中心，重掌帅印带领弘阳地产渡劫。