别慌！楼市政策底到了，市场底还没这么快！

原标题：别慌！楼市政策底到了，市场底还没这么快！

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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

最近几个城市政策松动后，中介，地产商们就高潮了，趁机营销鼓吹房价要上涨，吓唬购房者们赶快入市。

有一些居心不良的营销策划公司甚至使出下作的营销手段，谎称要涨价，因为知道购房者都是买涨不买跌：

还有公司冒充金地集团下发公告

我已经就此向金地集团官方求证，证实是假消息。

所以以后大家再看到这种假广告，直接无视就好了，他们为了卖房子，什么欺骗手法都能使出来，毫无底线可言。

大家都很关心政策何去何从，房价何去何从。

政策上，中央每隔一段时间，总会出来稳定人心，基本上大的原则没有变，就是坚持房住不炒，保持调控政策的连续性和稳定性。

对于中央经济工作会议关于房地产方面的政策解读，住建部今天又做了进一步的阐述。又谈到了这一点。

住建部指出，明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

但地方上又开始放松调控了，让人感觉云山雾罩，中央说的和地方做的怎么不一致，对购房者来说，该如何判断市场做出决策呢？

所以理解住建部这段话的重点就很关键了。

其实关键字是稳！地价、房价都要稳，之前防止大涨，那现在稳下来了，就要防止大跌了，不能让大家对房价有大跌的预期。

如何防止不让他大跌，政策肯定不能再紧，对刚需得松一松，但同时要防范房地产风险，不能把泡沫吹太大让他直接崩盘了，这就如同走钢丝。

遏制投机炒房的话，限购限贷还得继续下去，所以即使放松也只能是结构性的调整，比如像杭州一样，让你断交的社保可以补交，2019年估计很多城市的限购可能会结构性的放松。

城镇化没有结束，长期来说房地产确实还有空间，只是短期来说，市场确实是透支了需要休养生息，囊中羞涩，口袋攒首付需要时间，马跑累了也要休息啊，但现在可能是不想马休息太久，想让他继续往前跑。因为经济下行压力大，马不能休息太久了，只能边跑边看，又不能跑太快了，怕他摔倒了。

连我们普通人都知道的道理，我不相信上面不知道。

政策底到了后，很多购房者就担忧，房价是不是马上要涨了。是不是该下手了。

首先，每个城市房价调整的进度不同，每个地方的政策以后是不是放松也不一样，所以我不能一概而论告诉你底部是不是到了。

特别是对刚需和投资客而言，完全不一样，同样的价格，刚需可能早买早赚，因为早住上了，投资早买早亏，因为回报率低，而且每个城市也不一样，比如深圳2009年大涨后，2010年调控，2011年小跌时就是底部，2012年企稳，当时买的价格，实际上比2012年买要便宜，2013年小涨，2014年又小跌又到底部，但无论如何，2011年买的价格还是比2014年便宜，然而投资可能没什么钱赚，在长沙也是如此，但在杭州就不一样，2010年大涨，一直到2013、2014年才大跌，价格比2011、2012年就要低很多，浙江大部分城市都这样，所以每个地方还是有差别的。

其次，市场底一般晚于政策底，至少半年以上。所以你根本不用恐慌，现在错过了买房的时机，2019年完全来得及入手。

大家回顾一下2014年，当年上半年呼和浩特是第一个放松限购的城市，但楼市依旧是一潭死水，房价打破平稳开始上涨是到2017年了，而杭州2014年8月份取消限购，房价开始飞奔，也是从2016年9月G20峰会之后了。

即使是作为楼市风向标的深圳，2014年930新政，放松信贷政策后，市场回暖也没有立刻大涨，直到2015年330新政进一步刺激才起飞。

那该如何把握信号？

第一，先看你当地的政策有没有放松，没有放松，就不要担心；

第二，即使放松了，也要看放松的程度，限购限贷这两个大杀器不放松，一切都是白搭，限售限价限离这些放开都无所谓，顶多能保持平稳，掀不起大浪，即使限购放开，但只是开一个小口子，增加的购房群体不多，那也不足以忧虑，顶多是让市场小波动，释放完一波需求后，市场又掉下来了，就跟天津当时的海河英才计划一样，反弹了一个月马上又凉凉了。

第三，关键是要看央行的货币政策，盯紧银行的信贷，有钱才是硬道理，货币宽松了，限购限贷放开，钱有机会流进楼市，房价才有机会上涨，否则根本没多少机会。

大家看下这个图：

看M2的增速其实已经失效了，2016年之后一直在下滑，但实际上很多城市的房价2016年开始大涨，所以根据M2的数据是判断不出货币有没有放水，更加判断不出房价会不会上涨，因为金融产品在不断创新，比如理财资金没有统计进M2里面，M2越来越反映不出来货币政策到底是松了还是紧了。

所以要根据货币政策来判断房价怎么走，更加有效的指标，是看个人住房贷款，看房地产信贷增长的数据变化，住户部门债务水平与房价呈现较大的正相关性，基本上是同涨同跌，这个是由央行已经研究过证明了的，毋庸置疑。

如下图：

今天，建行董事长田国立演讲的一席话又让人不寒而栗，他说当前购房者就是高位接盘，中国房地产市场现在发达到欧美都望尘莫及其，理由是居民资产配置中6成到7成均为房产，现在我国房地产的信贷总量达38万亿，占到整体信贷规模的28%。中国房子真的盖够了。

听了田国立的话，可能会让很多人感到为难，到底买还是不买？

中国整体看，房子是够了，但局部看，一二线的房子还是不够的，够的是三四线城市，有的新造鬼城和特色小镇荒无人烟，未来中国最需要做的是结构性调整，加大一二线的土地供给量，减少三四线。

居民资产以房产为主，是因为除了房产，真的不知道投资什么，而且中国的房子长期还是有上涨预期，持有成本低，再加上钱出不去，股市又是个无底洞，牛短熊长，没的选择。

总之，对刚需而言，买是因为有需求，不得不买，但投资，是因为看涨才下手，至少在政策放开之前，我现在还看不到上涨的理由，所以先观望吧。

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