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房地产地位“下降”,刚需可以继续等,炒房客可以走了

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楼市风云录楼市风云录 2018-12-23 12:30:32 1684
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原标题:房地产地位“下降”,刚需可以继续等,炒房客可以走了

为期3天的会,结束了。

单纯就篇幅来说,今年的“房地产”地位下降了不少。

但是如果将房地产和金融的变化整合到一块来看,你会发现,新的趋势已基本明朗:基调不变,但细微的变化会加速到来。

下图是2017年和2018年房地产和金融的提法对比。

综合上述变化,明年的房地产至少会有以下几点值得关注:

1、顶级的调控不会再追加

自2016年以来,先是采取五限等短期措施遏制住房价,再是通过大规模增加土地和住房供应,同时调整供给结构,逐渐扭转购房市场的供需失衡在状态。

从2017年开始,房地产的短板——租房,开始被重视。从高层到地方,围绕租房的各种措施和制度密集推出。

其实这一轮房地产调控早从2016年就已展开,只不过到2018年下半年终于取得一些阶段性成果。

从今年直接提及房地产只有70多个字,且放在“民生”的部分,就可以看出,只是简单重提了一下总体战略。也就是说,该做的,能做的都已经做了,顶级的调控不会再追加,目前需要的是争取时间。

2、金融层面,围绕央行做一些微刺激,定向刺激

无论是TMLF,还是支持优质企业直接融资,增加企业债券服务实体经济,其实都是去杠杆的一种体现。关于去杠杆,最新的动向是总体“稳杠杆”,并持续推进“结构性去杠杆”。

简单说,只要你目的比较合理,我都会支持你融资,那么这个目的是否合理,其实存在很大的运作空间的。我在之前的文章中其实都提过了,现在排名前20的房企,业务都非常多元化,所谓“实体经济”也都全方位介入。

至于个人住房贷款这一块,早就已经放松了,最明显的是放贷周期明显缩短,上半年,很多人的贷款排队要1个月以上,最困难的时候长达3个月;而现在,只要你手续齐全,5个工作日就能搞定。

其次是房贷利率已经连续两个月停涨,而且已经表现出下行的趋势。目前已经有六七个城市的首套房贷款利率已经松动。

3、房地产税依然难以落地

年底这段时间,有消息说房地产税明天有可能推出,但是现在来看,很难了。一旦正式走立法程序,就得持续推下去,3-5年就有可能落地。按照计划,各个城市有很大自主权,而一二线城市愿望是比较低的,三四线城市会走在前面。但现在的问题是,市场有下行的压力,特别是三四线城市,3-5年后,基本就被打回原形了,楼市会非常艰难。

从这次释放出来的信号来看,高层对于当前房地产的状态总体是满意的,任何大力度的刺激或者加压都会非常审慎。

4、地方城市明年一定会轮番上头条

元旦前这几天,已经不少城市尝试微刺激,包括降低社保年限,取消二手房限售,放开一部分商住房销售等。

这一切跟房地产轮动效应有很大关系。从2016年到现在,房地产轮动已经完成了一轮周期,从一线爆发到二线,再到三四线,需求和资金一级一级的下沉。目前资金和需求正尝试从三四线回归,但这显然不是地方城市愿意看到的。

只要不越红线,小城市都会主动积极去尝试。所以我预计地方城市明年一定会轮番上头条。

借助这些微刺激,中小城市的房价大概率是能稳住的,但我仍然需要提醒,房地产要看真需求和假需求,看长期需求和中短期需求。三四线城市的频繁微刺激,正是力图抓住中短期需求,为自己续命,但无法扭转根本大势。PSL注定要退出,人口注定要离开,这是大势。

至于明年的房价走势,其实我在之前的文章中已经分析过了,总体来说,三四线仍然会保持交替上涨;至于一线城市,新房有望微涨,而二手房则会继续趴窝;二线城市压力会稍大,不排除通过微刺激来提振市场信心。

这种行情,对刚需是有利的,对炒房客来说,则是一种煎熬,横盘即跌。

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