房地产地位“下降”，刚需可以继续等，炒房客可以走了

原标题：房地产地位“下降”，刚需可以继续等，炒房客可以走了

为期3天的会，结束了。

单纯就篇幅来说，今年的“房地产”地位下降了不少。

但是如果将房地产和金融的变化整合到一块来看，你会发现，新的趋势已基本明朗：基调不变，但细微的变化会加速到来。

下图是2017年和2018年房地产和金融的提法对比。

综合上述变化，明年的房地产至少会有以下几点值得关注：

1、顶级的调控不会再追加

自2016年以来，先是采取五限等短期措施遏制住房价，再是通过大规模增加土地和住房供应，同时调整供给结构，逐渐扭转购房市场的供需失衡在状态。

从2017年开始，房地产的短板——租房，开始被重视。从高层到地方，围绕租房的各种措施和制度密集推出。

其实这一轮房地产调控早从2016年就已展开，只不过到2018年下半年终于取得一些阶段性成果。

从今年直接提及房地产只有70多个字，且放在“民生”的部分，就可以看出，只是简单重提了一下总体战略。也就是说，该做的，能做的都已经做了，顶级的调控不会再追加，目前需要的是争取时间。

2、金融层面，围绕央行做一些微刺激，定向刺激

无论是TMLF，还是支持优质企业直接融资，增加企业债券服务实体经济，其实都是去杠杆的一种体现。关于去杠杆，最新的动向是总体“稳杠杆”，并持续推进“结构性去杠杆”。

简单说，只要你目的比较合理，我都会支持你融资，那么这个目的是否合理，其实存在很大的运作空间的。我在之前的文章中其实都提过了，现在排名前20的房企，业务都非常多元化，所谓“实体经济”也都全方位介入。

至于个人住房贷款这一块，早就已经放松了，最明显的是放贷周期明显缩短，上半年，很多人的贷款排队要1个月以上，最困难的时候长达3个月；而现在，只要你手续齐全，5个工作日就能搞定。

其次是房贷利率已经连续两个月停涨，而且已经表现出下行的趋势。目前已经有六七个城市的首套房贷款利率已经松动。

3、房地产税依然难以落地

年底这段时间，有消息说房地产税明天有可能推出，但是现在来看，很难了。一旦正式走立法程序，就得持续推下去，3-5年就有可能落地。按照计划，各个城市有很大自主权，而一二线城市愿望是比较低的，三四线城市会走在前面。但现在的问题是，市场有下行的压力，特别是三四线城市，3-5年后，基本就被打回原形了，楼市会非常艰难。

从这次释放出来的信号来看，高层对于当前房地产的状态总体是满意的，任何大力度的刺激或者加压都会非常审慎。

4、地方城市明年一定会轮番上头条

元旦前这几天，已经不少城市尝试微刺激，包括降低社保年限，取消二手房限售，放开一部分商住房销售等。

这一切跟房地产轮动效应有很大关系。从2016年到现在，房地产轮动已经完成了一轮周期，从一线爆发到二线，再到三四线，需求和资金一级一级的下沉。目前资金和需求正尝试从三四线回归，但这显然不是地方城市愿意看到的。

只要不越红线，小城市都会主动积极去尝试。所以我预计地方城市明年一定会轮番上头条。

借助这些微刺激，中小城市的房价大概率是能稳住的，但我仍然需要提醒，房地产要看真需求和假需求，看长期需求和中短期需求。三四线城市的频繁微刺激，正是力图抓住中短期需求，为自己续命，但无法扭转根本大势。PSL注定要退出，人口注定要离开，这是大势。

至于明年的房价走势，其实我在之前的文章中已经分析过了，总体来说，三四线仍然会保持交替上涨；至于一线城市，新房有望微涨，而二手房则会继续趴窝；二线城市压力会稍大，不排除通过微刺激来提振市场信心。

这种行情，对刚需是有利的，对炒房客来说，则是一种煎熬，横盘即跌。

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