同时解决房租房价上涨问题，这次是动真格的了

原标题：同时解决房租房价上涨问题，这次是动真格的了

12月23日和24日，有两条重磅消息公布。

23日，“非农建设用地不再必须国有”；

24日上午的住建部门的工作会议明确四大关键点：

1、 明年要稳地价稳房价稳预期；

2、 因城施策、分类指导；

3、 支持合理自住购房需求，坚决遏制投机炒房。

4、 补齐租赁住房短板，继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

相比2017年的内容，这里透露出了新变化：

其一是进一步释放了稳楼市的信号，这种稳不再是遏制上涨势头，而是给楼市兜底：

其二是强调分类指导，不再是以往“分类调控”，这种细微的变化，地方城市一定会心领神会：有更多自主权限来就房地产的变化及时调整当前政策，还是那句话，里里外外透露出来的都是“松”。

至于第三点，这是必须要的，这就像是个缰绳，提醒地方城市别太出格。

而第四点，是我今天重点要展开说的， 这要结合23日和24日的消息一块来看。

先来看23日的消息，最关键的是这一部分内容：

对于土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用意，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

而24日的会议已经明确要补齐租赁住房的短板。

这意味着，城市廉价租赁住房供应将会扫除最后的程序障碍。

集体建设用地的优势就在于地方城市不再参与分蛋糕，少了这么一大块成本，未来都是要让给租房客的。

早在2015年，33个县市区就已经就获得授权，就集体经营性建设用地展开为期两年的试点探索，到2017年底再获延期1年，至2018年12月31日，而最新的消息显示，试点有望在持续一年，至2019年12月31日。

试点的延长，主要是为了获得更多的经验，而且这种经验必然是有益的，因为如果是发现很多问题，必然是早早收场。

通过现有的城市商品房来满足住房租赁需求，是目前主要的出路，但现在要加快补齐短板，而但经过了一年的长租公寓的发展，目前已经意识到，通过国有建设用地来满足城镇化所新增的住房需求，是不大现实的。

一方面长租公寓运营成本高昂，回报期太长，各种剑走偏锋导致资金链断裂，最终引发次生风险；

另一方面租客又面临不断上涨的房租压力，收入与房租有脱节的危险。当房租消耗了越来越多的收入的时候，靠消费靠内需提振经济的诉求也会受到掣肘。

这种矛盾在现有模式下是不可能得到解决的，必须另谋出路。

到2020年，要实现1亿人进城落户，目前来看压力非常大。你要更多的人进城安居落户、工作生活，那么就得有足够的住房供应，买房是一种，租房是一种，而在租房的供应重要，长租公寓只能算是一种高端体验，满足刚需租房需求必须要靠大量的廉价租赁房源，而出路就是集体用地，它们非常便宜。

而对于村集体和村民来说，如果选择控股或者引入开发商合作经营，则意味着有了一块长期营收项目，比如农民进城购房可以多一块资金支持。

从开发企业的角度来看，以前是国有建设用地才可以抵押给以银行获得资金，现在这些“非农建设用地不再必须国有”，直接入市，也可以直接抵押给银行获得资金，这对于开发企业来说，等于是解决了运营资金问题，有利于提高开发企业的积极性。

目前来看，步伐迈得并不算快，不算大胆，因为目前尚没有民营开发商摘得集体建设用地，上海。厦门、杭州、合肥等地的同类土地均由央企或国企摘得。不过这一点对租房客来说影响并不大，只要房租OK就行了。

那么问题来了，到底能便宜多少钱呢？

以上海为例，

据业内人士测算，其楼面价仅为3100元每平米，比同地段商品住宅用地的楼面价便宜一半以上，成本的降低，未来都要让利给租房客。

好的苗头已经有了，廉价租赁住房，最早的一批有可能在2020年上市。而随着这批房源的上市，未来普租房源的租金会更加稳定。

通过增加廉价租赁房源，引导大家安心租房，这本身就能稳住房租，更是有利于稳房价。因为只要租得放心，就不会着急去买房，预期也就能稳得住。相比以往各种措施，这是满足需求，而不是压制需求，更合理，更符合市场导向。

此番布局，有利于改善一二线城市的住房供应结构，降低住房空置率，夯实楼市。

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