丁祖昱发布2020年房地产十大预测，称房地产是中国最大制造业

12月31日，在上海举办的2020年丁祖昱评楼市发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱对2020年的房地产大势做出了10个预测。他认为，2020年，调控方面，既要防止房价上涨又要防止下跌，而货币将继续放水，但楼市不是受益者。

“第三，行业规模、企业规模双双见顶;第四，深圳仍然不会涨，长三角空间大;第五，加速去库存，销售依赖渠道;第六、拿地不急，全年都是窗口期;第七、兼并收购，大鱼开始吃大鱼;第八、仍看好物业，但企业开始分化;第九、租赁变天，还需寻找新模式;第十、看好8支股票：万科 、融创 、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。”他说道。

回顾2019年的楼市，丁祖昱表示：“太‘南’了”，具体而言，主要表现在以下几个方面：投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。

从政策层面看，2019年房地产行业呈现的特点之一是“城市松、宏观紧”。2019年，中央出台了各类房地产调控政策，其中，不把房地产作为短期刺激经济的手段是今年最严的相关表述，而各地由于市场压力，限制要松一些。从资金面来看，2019年房地产行业呈现出“货币松、房贷紧”。2019年，整体货币市场资金比较宽裕，然而从5月份开始，关于房地产的信贷就一直保持收紧态势。

棚改方面，有31个省市棚改计划量都是负增长，其中15个省的棚改量降幅超过50%。影响最明显的如山东、河南、湖南部分城市的商品住宅成交量出现了不同程度下滑。尤其是山东东营，住宅成交量同比下降39%。

此外，人才政策效应也在快速递减，郑州、武汉、宁波等城市在出台相关人才新政后，对商品住宅成交量的刺激并不明显。

2019年，行业层面的宏观数据虽然繁荣，但2019年全国300城土地成交面积月度走势、2019年100个城市新建商品住宅成交面积月度走势、2019年15个城市二手房成交面积月度走势，均经历了先扬后抑。

土地方面，2019土地成交回十年前，流拍成常态。2019年土地成交规模回到十年低位。从2019年全国土地成交价格走势来看，地价岿然不动，波动较为平缓。土地成交溢价率创新低、流拍率回高位。2019年12月土地溢价率仅为7%，达到两年间的最低值。而土地市场流拍率2019年以来呈现上升的趋势，尤其是进入下半年，流拍率重回高位，12月的最新土地流拍率为14%。

新房成交方面，2019年100城商品房成交面积榜中，重庆以2235万平方米位列榜首，与去年同期排名持平。100城商品房成交金额榜中，上海以4092亿元的成交额赶超杭州，跃居榜单第一，成交额同比去年增长20%。就豪宅市场而言，2019年，单价超20万豪宅仅卖16套。其中，总价超5000万元以上的豪宅，北京以202套成交量赶超上海和深圳。与此同时，当年二手房市场总交易金额约为6万亿人民币。其中，15个一二线城市成交金额约为3.49万亿人民币，占比约占二手房市场总交易金额的60%。不过，二手房的价格表现出滞涨，很多一二线城市的二手房均价出现下跌，

百强房企增长跳水式失速，新增千亿房企数量“腰斩”。2016年，百强房企增速在50%，2017年为40%，2018年还有35%，2019年增速只有6.5%左右，百强房企的增长速度呈现跳水式失速。与此同时，规模房企扩容也随之放缓。2018年房企千亿俱乐部数量为30个，相比2017年新增13个;而2019年的千亿房企为35个，仅比2018年新增5个，新增千亿房企数量出现“腰斩”。

同时，房企投资日益谨慎。2019年前8个月，操盘金额TOP50房企的月度拿地销售比维持在0.43以上，但9月开始“刹车”，今年4季度是房地产投资最谨慎的一个季度。房企拿地趋势回归二线。

资金面表现为上下半年冰火两重天，上半年到处拿钱，下半年到处没钱。从2019年房企融资结构来看，境内债权融资的比重为49.7%，境外债权融资占比达39.4%，其余融资手段包括发行永续债、股权融资以及资产证券化。

对于未来十年，他也给出了自己的预测。“未来十年，房地产是中国最大的制造业。未来10年中国的商品房总量，虽然不会再像过去一样每一年在增长，但是未来10年加在一起面积达到150亿平方米，总金额达到150万亿，问题不大。所以房地产是中国最大的制造业。而把房地产今天和制造业的每一项去对比都是一致的。制造业具备哪些特征，房地产业同样具备。”他如是表示。

未来十年，购房主力人口减少6100万。按照目前的总和生育率1.4来计算的话，新出生人口为1.22亿，人口减少0.11亿，同比上个十年新出生人口数量剧减4000余万。同时，结婚人数将减少3400万对。这对中国房地产来说也是一个巨大的压力。

未来十年，房企从规模增长到“十项全能”。过去十年，房企发展依靠销售规模增长。未来十年，房企面对行业洗牌需要全面升级，从仅依靠规模增长到构筑“十项全能”，包括培养融资的核心能力，投资、产品、开发、营销、服务的专业能力，组织、人力、激励、文化的管理能力。

未来十年，物业市场规模达3万亿物业行业规模将直冲3万亿元。在物业企业分布上，上级企业将向下收并购、输出能力，下级企业则将参照上级企业对标。

未来十年，数字化全面赋能房地产。未来十年：不动产时代来临，存量时代大资管起舞。2019-2030年，全国物管行业管理规模将由不到300亿㎡，增至500亿㎡以上的体量。