巨牛金融分析中产消费枯竭，“负”可敌国的地产该如何谢幕

房地产是资金密集型的行业，所以负债率居高不下也一直成为社会的共识。可在如今去杠杆的大背景下，去谁的杠杆？当然是去那些杠杆率比较高的杠杆，房地产行业似乎也应该是首当其冲。

巨牛金融研究部从Wind整理数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。

巨牛金融研究部从choice数据终端获取的数据来看，房地产行业的负债率在最近几年一直在降低，到了2013年之后，全行业维持在70%负债率的平均水平。这个数据好像与我们直观感觉不一致？是否真的有很大的差异，可以往下看标杆房企的负债率的情况。

负债金额前三的企业累计近3.5万亿之钜，相当于3个新西兰2017年的GDP！

房地产行业作为高负债行业，开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的，理论上开发商自有资金至少30%，但实际上开发商有的是招，即使那30%都有可能不是自己的。

撑死胆大的，饿死胆小的，这绝对是房地产企业的生存法则。在过去近三十年，处于城镇化的需要，房地产行业持续繁荣，上面的逻辑是没问题的。然而，随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控，并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下，限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。

巨牛金融研究部获悉2018年5月，全内地社会消费品零售总额增速只有8.5%，不仅远远低于预期，而且创下自2003年5月以来的15年最低。

社消增速创下15年新低，这意味着整个社会的消费能力正在严重萎缩。

房价还在不断上涨，而中下层已经没钱也不敢大肆消费了。

高房价正在透支社会购买力，先做两点：

其一，消费体现的是社会购买力。

社会消费品零售总额，既包括衣食文娱，也包括汽车家电，但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。

其二，消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。

虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同，但两者大部分重合。

社消增速变化趋势，足以代表消费的变化趋势。

社消增速一路向下，这其中既有结构性因素，也有购买力因素。

所谓结构性因素，指的是经济增长进入新常态，居民收入增幅不及以往，加上城镇化已经完成过半，城镇化带来的额外消费增量越来越少，社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。

2015年以来的这一轮房价上涨，究其本质，就是以货币宽松和政策优惠，通过去库存叠加棚改货币化，鼓励居民举债购房。

其目的就是，以居民加杠杆，缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。

2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。

2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。

2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。

要知道，在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。

央行公布的5月金融数据显示，5月社会融资规模增量7608亿人民币，预期 13000亿人民币，前值由 15600亿人民币修正为 15605亿人民币，比上年同期减少了3000亿。社会融资断崖下跌！

巨牛金融建议中产现在能做的也是唯一的是守住钱袋子，避免货币贬值及通货膨胀的侵蚀，选择绝对安全的分红储蓄险避免资产的缩水。

融资压力之下，一场违约潮正大面积袭来，一场关乎千万人命运的大震荡开始了。不论是轻资产行业、重资产行业、文化类企业，还是制造业企业，通通都无法承受这轮资本大退潮。