房地产限价背后的经济学

1、关于房产税的小故事

一个城市里有三个人，甲有5套房，不上班，靠收房租生活；乙有一套房，上班赚工资；丙没有房，菜场卖菜。忽然有天要收房产税了，丙说：“太好了，我没房，收那帮炒房人得税，我全力支持，房价大跌了，我就可以买房了。”；乙说：“没关系，我只有一套，收那帮炒房人得税，我支持，房价大跌了，我可以再买一套。”；甲说：“哦，房产税收多少？1%对吧，下个月房租涨5%。”房租上涨了，丙很郁闷，想换个房子，发现大家房租都涨了，只好忍。不过也不能吃亏，明天菜价也涨5%，恩，就这么干。乙和甲去买菜，发现菜价涨了，很郁闷，想换个菜场，发现菜价都涨了，只好少吃点了。于是乎，生活水平就这样下降了，cpi就这样升高了... ...

2、价值规律

价值规律（law of value）是商品生产和商品交换的基本经济规律。即商品的价值量取决于社会必要劳动时间，商品按照价值相等的原则互相交换。价值决定商品价格，商品价格围绕价值上下波动。商品房的价格制定无法脱离其成本，也就是其所包含的价值。当商品房价格大幅超出其实际价值时，大部分消费者会保持观望态度，而当商品房价格远低于其价值时，就会涌入大量购房者。市场本身对于商品价格会有一个调节的作用。

3、供需关系

供求关系（supply-demand relationship）指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。供大于求，价格就下落；求大于供，价格就上升。政府的多次行政指令，实际上就是在调节供需双方关系，限购与限售政策会大幅降低非刚性的购房需求，赶走一批以投机为目的的购房者，供给不变需求降低，房价短时间内就会有明显回落，从而有效抑制房价的过快上涨。

4、市场失灵

市场失灵（Market failures）是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况，商品价格与价值有可能长期错位。西方古典经济学当中的“经济人”假设，认为人是理性的并且会寻求自身利益的最大化。当房价无序上涨时，会有相当一部分人进行投机性的囤房，从而使需求更加过剩。当市场中的这种“经济人”过多时，整个房地产市场会在一定程度上被操控，房价高企难以下落，唯一的方向只有继续持续上涨。

5、宏观调控

宏观调控，是国家综合运用各种手段对国民经济进行的一种调节与控制。市场是一只看不见的手，在默默地修复着各种经济运行当中的不合理。但当这种不合理成为一种趋势时，短时间内，仅凭市场的自我调节无法完成资源最合理的配置，这个时候就需要一只“看得见的手”，也就是国家的宏观调控进行调节。尤其是民生领域，衣食住行都需要政府有选择的进行调节，以防止无序的生产经营对国民经济运行造成损害。

在曼昆这本《经济学原理》中，对于宏观调控中最高限价，他给出了一个例子。就是长期与短期的租金控制。政府通常会采取一些政策来管理租房租金，政府认为通过调控租金可以让更多的穷人能够租房。但是，经济学家却持坚决反对态度。

对于租金调控，同样存在两种情况。

1、 短期影响

由于一般来讲，房东的房子数量都是固定的，而且他们也不能随着市场情况变动作出相应的调整，所以供给曲线是没有变化的。

与任何一种限制性的价格上限一样，租金控制导致了短缺。由于短期中供给与需求缺乏弹性，所以短期中的主要影响是降低了租金。

2、长期影响

随着时间推移，租客和租房者对于市场状况的反应就会增大。

在供给一方，房东最低租金的反应是不建新公寓，也不修缮。在需求一方，租客由于廉价的租金也会越来越多的人租房。因此，在长期中，供给和需求都是比较富有弹性的。

因此，接下来的日子里，短期内房价不会上涨，长期看房子质量（或者便宜材料、或者取消精装）、绿化环境可能会受到影响，以及车位、物业等附属品价格可能会显著提高！

本文感谢“恩多在线官微的博客”和知乎作者“鹿人甲”！