经济学家九问房产税

文/王福重

1征税的法理依据是否足够？

税收的本质，是对私人利益的侵犯，而讨论中的开征的房产税或者房地产税，征税对象，是房产的价格（价值），其主要构成部分却是土地的价值，或者是土地的增值，对于地上部分的房产已经有明确的法律规定，是属于个人的。

但根据宪法，城市的土地属于国家，农村的土地是属于农村集体所有，都不属于个人。从法理上说，国家不能对自己强制，不能对自己拥有的东西课税。

在对国有企业征收所得税之前，理论界有很大的争议，最后理论上的解决，是提出了一个解释，国有企业，是一个相对独立的商品生产者，也就是国企的利益与国家利益并非完全重合，而是有自己的利益。

这个解释，不能说有很大说服力。那么，在土地国有制下，征收房产税，法理依据是不充分的，或者说是存在矛盾支出的，需要进行宪法解释。不能说其他国家征，我们就按照国际惯例征收。

2要不要延长土地使用年限？

确实，也有国家土地公有，仍然征收房产税，但它们的使用年限特别长，比如一百年、几百年，甚至是999年或者永久，而且没有土地出让金。

如果我们征收房产税，纳税人也必然希望延长土地使用年限，原来的七十年显得比较短，心里不踏实。

3存量房要不要征？

城里人在购买商品房的时候，已经预先支付了70年的土地出让金。土地出让金也表明了土地的国有性质。如果对存量房也就是已有的房子征收房产税，就没有充分理由，将混淆租金和税收的不同性质。

本质上，房产税的主要部分是对土地出让金的替代，如果不退还土地出让金，就征收房产税，就是重复征收。

4农村房子要不要征？

如果国有土地上的建筑物，都可以征，那么集体土地上的房子，也就是农民的房子，更应该征收。但如果征，会引起什么后果，很难预料。

5不同来源房屋适用相同税收规定吗？

城市居民获得房子时有不同的渠道，单位分房、房改房、经济适用房、两限房、商品房等等，相应的支付的价格千差万别，有人几乎免费获得，有人按照市场价的不同比例支付，有的人则是按照完全的市场价支付的。

不同种类的房子，如果完全适用一套税收规定，是严重不公平的。

6税率如何设计？

很多专家说，房产税的税率是非常低的，可能不超过1%。但即使1%，负担也是比较重的。

以北京为例，一套中心城区普通的两居室，价格平均在1000万元左右。假定征税的依据评估价是500万，每年征收1%，那就是5万元，对于普通的工薪阶层，尤其是退休职工家庭，是沉重的负担。因为房产税是年复一年征收的，无休无止。

7其他税费如何处理？

购买房子的时候，房价里边包含营业税（现在改成增值税），以及契税、印花税、土地使用税，以及数十项城区其他费用。

这些税费如何处理？要不要全部取消，因为，按照现在的说法，房产税就是要把过去流通环节的税，改为使用或者拥有环节的。这应该被正确理解为取消以前的大部分税费。如果不取消，还在这基础上增加一个房产税，就是严重的重复课征了。

8有没有优惠？

有人说第一套不征，从第二套以后征收，或者第一、第二套都不征从第三套以后征。这种设计恐怕是不合理的。有人虽然只有一套或者两套房，但面积很大。有人有多套房，但面积可能并不大。也有人说，考虑人口，比如每个人40平米的免税面积，这样的设计，是对财产税的误解，财产税就是你拥有这个房子就应该交税。

如果说第一套第二套不征，或者每人还要免掉40平米，上有政策下有对策，结果可能是，作为未来地方税的一个主体税种，收入是严重不够的，税就成了一种形式。

9税的用途是什么？

比如在美国，房产税是地方政府的，最主要的收入来源，是一种社区税，税的用处就是，一个地方的，消防、公共设施、教育。也就是有了这个税，幼儿园小学什么的，也就可以足够充分且免费提供了，这其实也是地方政府的主要责任所在。

我们征收房产税，是不是也要用于地方的各项事业支出？如果连用途都没有考虑好，或者就是弥补的对方收入不足，它的意义就不大了。