年轻买家钟爱有『家』，美房独立屋『独』领风骚

在美元持续坚挺情况下，不少投资人将目光投向了海外房产，而美国房产由于升值潜力大、投资价值高，成为了众多投资人海外资产配置或者海外购房的首选。目前来看，可供投资的美国房产类型主要有独栋别墅、联排别墅和公寓。那么，哪种房产类型更有优势呢？相比较而言，独栋别墅显然是更好的选择。

美式独栋别墅：奥兰多冠军门6卧6卫户型

独栋别墅又称独立屋，是私密性很强的独立式住宅。它属于独门独院的建筑形式，上有独立空间，下有私家花园绿地。独立屋上下左右前后都属于独立空间，房屋周围都有面积不等的绿地。以图中典型的独栋别墅为例，从图中可以看到，独立屋四面采光，通风更好，保证了居住的舒适性；独立屋私密性强，不会受邻居噪音困扰，安静宜居。应该说，独立屋在采光、私密性方面要明显强于联排别墅和公寓。而且，独立屋作为比较高端的住宅，其更能突显出主人高端尊贵的身份，追求华美品质生活的特质。当然，除了这些表面上能看到的优势之外，美国独立屋还有其他方面的优点。

2013年至2019年美国房屋库存量变化

购买独立屋，业主即拥有土地永久产权和房屋所有权，而购买公寓只拥有房屋所有权。目前，美国重点城市面临土地资源短缺的困扰，可供开发的土地越来越少，导致新建住房供给量下降，房价持续攀升。从图中可以看到，2019年全美房屋库存量处于历史低位，且依旧呈现下跌态势，相比2014年高点跌幅达26.4%，同比2018年下跌1.9%。

1992年至2018年美国和各区域房屋拥有率

此图显示，美国整体房屋拥有率仍然偏低，其2005年达到高点69%，之后一直处于下降态势，2018年为64.2%。在土地资源稀缺、房屋库存量持续下跌和房屋拥有率较低的情况下，自带土地所有权的独立屋就显得更有吸引力，升值潜力更大。独立屋持有成本较低。由于业主享有土地所有权，可与物业成立业主委员会，共同商议确定物业费，所以没有上涨风险。而联排别墅物业费则是由物业方制定，每年都有上涨风险。

2012年至2018年独立屋和公寓租金涨幅

独立屋租赁需求旺盛，租金增长速度快。从图中的右边折线图中可以看到2018年全美房租水平，独立屋租金同比上涨2.1%，高于多户住宅1.5%的增速。仅2018年上半年，全美独立屋租金累计上涨幅度达4.1%，其中独立屋高端租赁的租金价格累计上涨达到4.2%。可见，独立屋在租赁市场（尤其是高端租赁市场）颇受欢迎，租金上涨迅速。从图中的左边折线图可以看到，2012年至2018年，独立屋租金价格明显低于市中心公寓。对租户来说，独立屋租金不仅价格低而且还能租下更大面积空间，确实是租房的上佳选择。美国房地产估价服务机构Zillow的研究表明，超过45%的租户更愿意租住独立屋。对于美国房地产投资者来说，类似好望角在线上所展示的包租型独栋别墅，给了众多投资者更有利于他们的选择。

美国『千禧一代』选择理想房型比例

独立屋投资潜力向好，市场前景广阔。受美国高房价和利率上涨的影响，大量适龄的购房人群尚未买房，而是在租房。美国『千禧一代』（24岁至34岁的年轻人）就是适龄购房人群的主力，虽然他们暂时在租房，但92.0%的人希望拥有（Tenure）自己的房子。从上图看到，80.0%的『千禧一代』希望购买独立屋，而不是公寓和联排别墅。根据预测，这些潜在购房者将在未来3年至5年进入购房市场，他们的选择证明了独立屋市场投资潜力和投资价值。

美国三代人群租房预计人均投入对比

除了『千禧一代』，美国『Z时代』（95-05后适龄租赁人群）是目前人口基数最大的人群，他们将成为未来租赁住房的主力军。根据Zillow调查显示，『Z时代』也是最愿意为租赁买单的人群，预计人均投入20.3万美金，远高于『千禧一代』和『婴儿潮』。受『千禧一代』和『Z时代』的影响，独立屋的租赁和交易市场在未来十年将迎来一个新高潮。

购买美国房产，当然要选优质的类型。而独立屋拥有多方面的优势，又是美国年轻一代最钟爱的房型，作为美国房产的投资者，确实值得提前配置。