2025年全国房地产市场展望：巩固回稳

  展望2025年，全国房地产市场应在“稳住楼市”的总体框架下系统做好工作。既要巩固好2024年四季度出现的止跌回稳态势，为“十四五”规划圆满收官划上句号；也要为“十五五”房地产发展规划创造高质量的市场基础和产业基础，促进房地产市场走向新发展模式之路。房地产市场的健康发展，要积极把握2025年的总体工作要求和部署，立足高质量发展的工作目标，尤其是要深入落实提振内需的相关工作精神和导向，持续融入到加力发力的系列政策体系中。要在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的大环境下，促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

  本文选自上海易居房地产研究院《2024-2025年度全国房地产市场报告》，本报告是易居研究院一年更新一次的重磅房地产市场研究成果，着眼于分析与预判全国房地产市场运行，兼顾研究宏观经济、经济政策、房地产政策等影响市场变化的外部环境。本文主要展望2025年,年度的市场关键词：巩固回稳。

  一

  政策环境

  （一）宏观经济政策：圆满完成十四五规划任务

  1、政策方向：提振内需为9项工作之首

  2024年12月份召开的中央经济工作会议，为全国2025年经济等一系列工作定了总基调，也明确了具体工作方向。此次会议明确，做好明年经济工作，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。

  从2025年部署的9项重点任务来说，最首要和核心的即是做好提振内需工作。其中，从消费层面来看，主要包括：实施消费专项行动、改革养老金制度、扩围实施“两新”政策、积极发展首发经济等。而从投资角度看，主要包括：支持“两重”项目、增加中央预算内投资、做好政府投资、谋划“十五五”重大项目、实施城市更新、降低物流成本等。此类工作是9项任务中的最首要最基础工作，也是推进高质量发展的最重要抓手。除此之外，包括科技创新、经济体制改革、对外开放、风险化解、新型城镇化、区域发展、绿色转型、民生保障等工作，也是2025年要持续把握的工作重点。相关工作目标的核心点在于：保持经济稳定增长，保持就业、物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。

  2、财政和货币金融政策：持续加力

  根据中央经济工作会议的总体精神，将实施更加积极有为的宏观政策。尤其在财政政策和货币金融政策方面将持续发力，形成“给力”的政策效应。

  财政政策规定，要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力。加大财政支出强度，加强重点领域保障。增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。优化财政支出结构，提高资金使用效益，更加注重惠民生、促消费、增后劲，兜牢基层“三保”底线。党政机关要坚持过紧日子。总结来看，2025年要重点关注财政赤字率提高和财政支出力度增大等内容。

  货币政策方面，则明确要实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。探索拓展中央银行宏观审慎与金融稳定功能，创新金融工具，维护金融市场稳定。基本上可以判断，2025年货币政策宽松方面，要明显超过2024年，也为经济发展和产业发展提供更加宽松的货币金融环境。

  （二）房地产政策：稳住楼市

  1、政策方向：重点做好四项工作

  中央经济工作会议对2025年房地产工作进行了周密部署，也落实了非常精准和详细的政策。从政策方向看，主要涉及四大领域。一是做好防范化解风险工作。政策明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。从表述上看，地方债务风险的提法已删除，剩下房地产风险和中小金融机构风险。但表述重心在于房地产风险，也意味着2025年要继续做好房地产风险的防范化解工作。二是持续用力推动房地产市场的止跌回稳。这也说明要在2024年四季度既有的止跌回稳基础上，进一步发力和做好工作，尤其是要把握好城中村改造所带来的新机会。三是落实好严控增量和优化存量的工作，尤其是在限制供地和盘活存量土地等方面，落实结构方面的重大调整工作。四是要积极促转型。当前对于房地产发展新模式明确了“推动”要求，这也就意味着各地要在最近几年试点和探索基础上，持续发力，积极争取更多项目的落地。

  2、供给端政策：侧重对存量的盘活

  对于供给端的政策，最大的重心变化是要积极盘活存量。此类工作的最大特点就是要发挥好政府投资的带动和示范效应。一是要充分发挥好各类政府资金和资源，尤其是结合地方政府专项债等政策工具，持续发挥好政府投资作用。此类资金导入，对于高效和快速去库存等能发挥积极作用，尤其是对于房企资金状况的改善具有积极作用。二是多渠道多方面推进相关工作，在控制新增用地的大前提下，对于存量土地、商办项目、存量商品房等领域要落实更加精细化的工作，进而高效盘活相关资源，促进土地市场和房屋市场的供求关系优化。总体上，2025年供给端的最大变化即是对此类存量的盘活，其也吻合中央经济工作会议“必须统筹好做优增量和盘活存量的关系，全面提高资源配置效率”的工作导向，也意味着2025年上半年各地会陆续推出专项债收储土地等操作。

  3、需求端政策：进一步挖掘需求潜力

  在需求端的政策方面，要在进一步降低交易成本、持续挖掘潜在需求等方面持续发力。一是进一步降低交易成本。2025年在“四个取消、四个降低”方面，各地将继续落实好相关政策，发挥好政策效应。同时各地立足于市场新情况，将充分运用好各类资源，包括公积金等金融资源、新型城镇化发展资源等。同时，也将结合2025年降准降息等政策，持续推进更为宽松的房贷金融政策等。二是持续挖掘潜在需求。比较重要的抓手就是做好城中村改造工作，其会结合“房票+城中村改造专项借款”等方式进行，持续引导城中村动拆迁户等住房需求和新房去库存相结合，同时在各地创新中，或也和二手房市场的去库存等结合，进而更好挖掘相关住房需求。

  4、价格端政策：保持宽松导向

  2025年价格方面的政策将以“止跌回稳”为导向，即建立在房屋交易止跌回稳的态势上，落实好房价稳定工作。一是全方面取消对房价和地价等领域的约束，积极落实宽松的营商环境导向。不过对一些重点城市，房价政策会放松但也有限度，尤其考虑到市区豪宅升温的情况。二是允许房企根据实际情况进行销售定价，进一步减少对房价预售和备案方面的管控。三是持续做好预期引导工作，强化房价趋稳的导向。

  二

  2025年房地产市场预判

  （一）市场成交

  1、全国商品房销售面积：呈现结构差异

  2025年，全国商品房销售面积将呈现结构性的差异，呈现出跌幅持续收窄的良好态势。第一、短期内房地产市场复苏还有一些不确定性因素，购买力和收入状况还没有完全恢复，其会限制购房需求的释放，进而限制销售数据的反弹。第二、2024年各类利好政策推出，将持续释放政策效应，对于2025年房地产销售市场会产生积极的影响。包括一些重点城市二手房交易表现不错，其可以为2025年购置新房创造较为积极的条件。第三、鉴于房地产市场长周期总规模的预测情况，我们认为尽管该指标有小降，但其绝对规模还是可观的。交易市场数据依然说明住房消费需求的潜力是充足的。第四、大城市销售端会有提振的机会，率先扮演市场复苏的先行兵角色。

  （二）市场供应

  1、全国房地产开发投资额：应关注新兴领域

  2025年，全国房地产开发投资额同比指标有跌幅收窄和企稳的趋势。第一、房地产开发投资额是综合性指标，其既和土地端、新开工端等有关，同时也和房地产销售端有关。相关分指标的判断方面，主要看销售端数据。当前已经有止跌回稳的迹象，但更多集中在大城市，所以销售端对开发投资端的支撑力度还不够。第二、2025年是“严控增量、优化存量、提高质量”的实践年，这也会约束传统的投资拿地和开发投资节奏，部分资金则会流入到存量收储和消化等领域中。

  2、全国重点城市土地购置面积：房企投资更为聚焦

  2025年，全国30城房企土地购置面积将止跌。第一、观察当前止跌回稳态势，房企拿地已经开始聚焦在大城市。此类大城市也会成为2025年房企积极拿地的重点市场，但其占全国市场的比重在30%左右。第二、尽管中小城市土地市场表现一般，但由于最近几年一直处于底部，所以下降空间也不大。总体来看，以大城市为主力的城市，后续会带动全国土地市场购地数据保持在-5%至0%的区间。

  3、全国房屋新开工面积：降幅将收窄

  2025年，全国房地产开发企业房屋新开工面积预计降幅收窄。第一、和开发投资的逻辑一样，短期内资金压力还是比较大，对于新开工方面依然有制约的影响。第二、土地等市场端总体上还处于偏低位水平，会制约房屋新开工指标。第三、部分大城市会率先复苏和企稳，尤其是保交房等资金到位，对于新开工具有较好的支撑作用。当然我们认为，源于新开工指标已到了历史比较低的水平，2025年的跌幅也是可控的。

  （三）库存去化

  1、库存与去化：去化周期回落到20个月左右水平

  2025年全国新房库存难以增加，总体上会和2024年的情况相似，处于下行态势。而且从一些大城市的表现看，2025年新房销售会表现不错，尤其是核心地段和高端物业。加之这几年新房的潜在供应不大，这都会使得库存规模从高位继续下降。另外从去化周期看，随着销售数据和库存规模的变化，我们认为后续有望回落到20个月左右水平，即呈现出去化周期持续改善的状况。

  （四）市场价格

  1、全国商品房成交均价：总体趋稳

  2025年，全国商品房成交均价预计总体趋稳。第一、基于销售市场量的走势和判断，房价方面的涨幅依然是受制约的，其上涨的空间不大。第二、从目前企业的心态来说，其价格方面也会有所变化，但依然会呈现出让利的情况。第三、从结构上看，这两年高端物业和豪宅物业的交易比重提高，对于房价的结构会产生影响。我们认为，此类价格幅度总体符合预期，也意味着房价处于趋稳的前期阶段。

  2、70城房价指数：预计年底止跌

  2025年，全国70城房价指数环比涨幅曲线预计呈现“跌幅收窄、年底止跌”的良好态势。这也是源于我们对当前房地产市场止跌回稳的总体判断。随着交易数据的止跌回稳和各城市基本面的改善，其对于房价止跌回稳具有积极的支撑。我们认为，按照2024年的数据判断和逻辑分析，后续房价指数环同比指标将呈现持续复苏的态势，尤以一线城市率先复苏为重要特征。

  （来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院