行业透视｜预期1月新增供应规模锐减、主城改善盘占六成

  2025年初，房企推盘信心修复，主城区改善为主，成交季节性回落。分城市看，一线微降，二线轮动复苏，三四线筑底降幅收窄。

  1月供应季节性回落，环比“腰斩”，整体推盘热情“比上不足比下有余”，略好于2024年和2022年春节同期，不过与2023年春节月相比仍有差距。不同能级城市呈现显著分化行情：一线推盘积极性显著好于二三线，一线同比持增9%，较2024年2月春节月倍增100%。二线供应同环比齐降，但较2024年2月春节月涨幅仍有36%。三四线供应量略显低迷，反映出房企“返乡置业”推盘热情一般，

  从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、53%和10%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。6成以上城市以主城为供应主力。预判后市，我们认为，开年整体成交大概率呈现季节性回落，环比持降，同比降幅或有持续收窄态势。

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  规模：1月28城供应较2024春节月持增41%

  一线和苏宁庐厦等显著放量

  分能级来看，不同能级城市均呈现环比回落行情，从同比和较2024年2月春节月变化情况来看，一线推盘积极性显著好于二三线，因一线是930新政的直接受益者，短期内市场热度高涨，“以销定产”下，房企推盘积极性同样较高。

  一线同比持增9%，较2024年2月春节月倍增100%。其中北京增幅显著，主要源于2024年12月基数较低，本月预期供应量达到48万平方米，预期入市房源量近3800套。深圳因去年基数较低，1月供应量同比倍增127%，加之短期市场热度较高，房企推盘积极性显著好于2024年2月春节月。上海、广州均保持同环比齐降态势，上海供应空窗期，较2024年2月春节月降幅也达到75%。

  二线供应同环比齐降，但较2024年2月春节月涨幅仍有36%。绝对量来看，宁波、长沙、成都等单月供应量突破30万平方米。从变化情况来看，虽然多数城市同环比齐降，但也都好于2024年2月春节月低点，涨幅较为显著的集中在宁波、合肥、苏州、南京、厦门等东南沿海核心二线城市，仅6城1月供应量不及2024年2月春节月，除了成都、西安等前期热点城市之外，其他多为南宁、青岛、济南、昆明等弱二线城市。

  三四线供应量略显低迷，反映出房企“返乡置业”推盘热情一般，1月供应环比下降55%，同比下降44%，较2024年2月春节月降幅也达16%。仅徐州作为人口输出型大市，1月推盘量较2024年2月春节月倍增，其余长、珠三角重点城市均稳中有降。

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  结构：供应改善为主、刚需为辅

  6成以上城市以主城为供应主力

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、53%和10%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

  分城市来看，（1）长春、无锡、常州、上海、天津、深圳等城市刚需产品供应占比都在60%以上，上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而长春、无锡、常州等二三线城市购买力降级严重，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）济南、漳州、泉州、昆明、厦门、苏州等依旧以改善作为供应主力，占比均在8成以上。（3）福州本月高端产品占比显著上升，达到了50%。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为54%、31%和15%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

  分城市来看，漳州、泉州、重庆、福州、武汉、合肥、南宁、西安、徐州、北京、厦门等主城占比均在7成以上，上海、昆明、常州、青岛、苏州等则以近郊项目为主，占比均在6成及以上，南京推盘则兼顾了主城和近郊，占比均超4成；少数城市诸如济南、长春、长沙等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。值得关注的是，深圳本月推盘呈现出“两头翘”，主城区和远郊区供应量稳步上升，占比均在40%。

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  预判：1月供应“提质缩量”

  成交预期延续弱复苏，沪深杭等热点恒热

  盘点了1月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：1月供应同环比齐跌，但因月末恰逢传统春节假期，与2024年2月春节月相比还是稳中有增41%，可见在新政利好的密集叠加下，房企推盘信心也呈现逐步修复态势，且推盘仍以主城区改善为主，整体成交大概率呈现季节性回落，环比持降，同比降幅或有持续收窄态势。

  我们结合不同城市1月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2025年1月预期去化率为32%，环比下降14个百分点，同比微降1个百分点，与2024年三季度低点相比仍有3个百分点的增幅。

  不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

  第一类为新政利好型一二线城市，以上海、深圳、杭州为典型代表，去化率基本呈现出稳中持增态势，同比均实现正增长。主要得益于推盘结构的优化和改善，也使得这类城市成为第一梯队，热度居前。

  第二类为成都、西安、天津、合肥等前期市场热度较高类城市，迎来了阶段性回落，去化率预期同环比齐降，与2024年2月春节月相比亦有一定差距。

  第三类为弱二三线城市诸如青岛、济南、福州、郑州、徐州、常州等，去化率均不足2成，整体市场热度仍处低位徘徊。

  总体来看，2025年开年，在去年四季度新政利好的密集叠加下，房企推盘信心也呈现逐步修复态势，且推盘仍以主城区改善为主，整体成交大概率呈现季节性回落，环比持降，同比降幅或有持续收窄态势。

  分能级来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交规模将延续筑底行情，不过整体调整已接近市场底部，降幅还有望持续收窄。（来源：克而瑞研究中心）

文章来源:克而瑞