专项债收储规模已近4000亿，回收宅地中民企占比17%

  2025年以来，与中央部委加快落实专项债收储政策同步推进，地方主管部门发布土地收储计划的速度逐月加快。

  1月10日财政部表态“支持收购存量商品房用作保障性住房”，3月5日第十四届全国人大三次会议上政府工作报告明确，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

  3月11日《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。有助于形成“专项债融资-存量房收购-保障房转化”闭环。

  据CRIC不完全统计，截至5月13日，全国拟收储总规模达到3918亿元，涉及城市达到171个。明确涉及收储宅地规模达到6565公顷，据CRIC测算，相当于为2025年楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超过2个月。

  从2024年5月开始，中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房和闲置土地进行收储。

  2024年5月17日，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

  9月份将资金支持比例由60%提高至100%，资金总规模达5000亿元。10月份，财政部也表态在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

  11月自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

  随后在11月8日全国常委会办公厅召开的新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年-2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。

  2025年3月全国两会过后，在去年新增2万亿元已经安排完毕基础上，今年继续安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，力度持续加大。

  据CRIC不完全统计，至5月13日，全国拟收储总规模达到3918亿元，涉及城市达到171个。发布规模逐月快速增加，二季度以来发布量更是迎来爆发式增长，4月份公告拟收储土地7198公顷，涉及金额1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。

  聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明细地块中，除去没有标注用途属性的地块之外，含宅用地共有1575宗，拟收购总价2250亿元，拟收储面积总和达到6565公顷。

  在新房交易流速较历史峰值下降超过40%的时代背景下，2025年住宅成交虽然已现企稳势头，且土地成交规模也已降至新低，但为了行业更快达成新的供求平衡，从数据逻辑看，土地收储才是当下去库存的关键突破点。

  按全国土地平均容积率折算，拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米，超过前四月估算新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

  就已公布土地属性的地块清单来看，三四线拟收储5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%，因各能级地价差距，三四线总价占比稍低于面积占比。

  相对于一二线城市而言，三四线城市在本轮调整中面对着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量宅地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡，土地收储成为了现阶段这些地块的唯一出路。

 就城市收储规模来看，目前有13个城市拟收储规模超过100公顷，其中仅有4个二线城市，分别为郑州、昆明、西安、天津。

  郑州拟收储规模273公顷高居首位，较第二名平顶山高出108公顷。面对本轮市场调整的挑战，郑州在加速盘活库存方面作出了诸多努力，除加快土地收储之外，还在稳定商品住宅销售、配售型保障房建设方面作出诸多努力，加速需求端去库存。

  拟收购总价最高的城市是西安，合计公布125.6亿元，较郑州还高出了9.6亿元。西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷，也是13城中平均收储单价最高的城市。就西安收储土地位置来看，有过半地块位于西咸新区、空港新城等城市新区，这些区域均为城市新房交易的主力，收储相关区域的待开发土地，有助于进一步改善城市的潜在库存。

  就企业类型来看，据不完全统计，城投企业成为土地回收主力，收购面积占比达70%，平均收储价格为3506万元/公顷；央国企占比12%，但平均收储价格最高（3998万元/公顷）；民企占比仅17%，平均收储价格3352万元/公顷。从城市能级看，一二线城市民企土地收储占比（21%）略高于其他能级城市，反映市场开放度和企业参与度的区域分化。

  城投高占比与其近年“托底拿地”的被动角色直接相关。地方政府通过专项债资金加速收储，本质上是化解城投债务压力、优化土地资源配置的政策延续。

  央国企收储价格最高与其持有地块多为核心区位优质资产有关。反观城投托底地块多位于城市边缘，配套匮乏下拿地成本同样不高，导致收储均价偏低。

  综上，经过4个多月以来的落实推进，专项债收储政策已进入密集发布阶段，各地政府通过高频次公告有效改善市场供需预期，并成为当前房地产稳市政策体系的关键支撑。

  但是从各地专项债实际落地情况来看，主要投向房地产领域的资金规模只有1600亿左右，且可查数据显示资金主要流向土地一级开发等传统领域（如棚改、城中村改造），与专项债收储存在结构性偏差。

文章来源:丁祖昱评楼市