首批专项债收购存量商品房研究

  2025年5月28日，关于“国内首批专项债收购存量商品房”消息受市场关注。从信息源看，其源于5月13日浙江省财政厅官网消息，即《2025年浙江省政府专项债券（十三～二十期）信息披露文件》。此次信息显示，2025年浙江省政府专项债券(十三～二十期)总额552.67亿元，其中有超16亿资金涉及专项债收购存量商品房工作。

  本报告认为，浙江省已在全国率先推进专项债收购存量商品房工作，市场信号意义极强。浙江的做法说明，专项债在此前收购闲置土地同时，当前也开始介入到库存商品房的收购工作。这充分体现“严控增量、盘活存量、提高质量”政策的进一步落实，亦是房地产去库存工作的重要模式。本报告对这一创新和示范案例进行系统分析，以更好把握专项债收购存量商品房的操作模式，亦对后续各地保障房房源筹集等工作提供更新思考。

  专项债的政策导向

  1、专项债的三部曲模式

  专项债的功能发挥，经历了三部曲过程。最早的专项债，其实是用于城中村改造和保障房建设领域的。而在今年一季度，在广东率先推进改革，即对闲置土地收购落实了专项债支持政策。据此可以认为，在2025年5月前，专项债和存量商品房的关系并不密切，亦没有公开的收购案例。所以，此次5月份浙江省通过专项债收购存量商品房的举措，是专项债功能方面的突破和再次创新，体现了专项债政策工具的应用范围在扩大，具有行业风向标意义。

  当前开启“专项债收购存量商品房”的实践，并非浙江省的创新，实际上是浙江省深入贯彻落实党中央国务院的相关精神所做的率先改革。这里我们梳理三个重要的政策导向。1）2025年3月5日，全国两会政府工作报告明确：实施更加积极的财政政策。……拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。2）3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》指出：更好满足住房消费需求。……允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。3）4月25日，中央政治局会议明确：加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。此类政策导向说明，专项债收购存量商品房是今年的一项重要工作。浙江省实践，说明各地在陆续推进有关工作，亦说明财政或债券工具在去库存方面将发挥更大的作用。

  2、专项债和保障房再贷款的区别

  除了购房者认购房源外，最近两年库存商品房是如何被收购的？本质上是采取“以购代建”模式，并获得保障房再贷款的资金支持，进而对符合条件的库存商品房进行收购，并据此转为保障房。具体流程是：保障房企业或安居集团向商业银行或政策性银行申请保障性住房再贷款，经审核后，由相关金融机构发放贷款，用于收购符合条件的库存商品房，并将其改造为保障性住房，包括保租房、配售型保障房等类型。根据一揽子金融政策导向，目前保障房再贷款利率已从1.75%下调至1.5%，体现了结构性货币工具的支持导向。

  而此次浙江推进专项债收购存量商品房，意味着库存商品房的收购模式进一步增加，政策工具更加丰富，即包括了金融工具（保障房再贷款）和财政工具（专项债）。我们认为，要系统认识和理解这两项工具，其有助于更好推进去库存有关工作。这里对这两项政策工具的异同点进行列表分析。

  3、浙江和广东的专项债对比

  此次浙江率先试点具有信号意义，亦有助于丰富对专项债的认识。其中专项债收储闲置土地，最早在广东进行，即今年一季度的系统性工作。而专项债收购库存商品房，过去没有实践，目前则是在浙江最先探索。选择这两个省份，说明改革的导向很清晰，即优先在经济发达、债务偿还能力强的省份推进。这里对这两个省的操作模式列表说明。

  专项债相关收购情况

  1、相关债券信息

  根据梳理，此次浙江省一共有8个住宅项目列入专项债收购商品房的范围之中。这里对相关项目的具体来源进行检索并列表。从8个项目看，其分别属于三支不同的债券，即“25浙江债23”、“25浙江债25”、“25浙江债26”。从归属看，均属于“其他项目收益专项债券”。需要说明的是，这三只债券包括的项目很多，涉及各类公益性项目如学校建设等，而8个住宅项目仅仅是打包中的部分产品。

  2、楼盘项目区位

  我们对此次8个项目的区位情况进行列表分析。统计显示，在8个项目中，湖州有4个、温州有3个、嘉兴有1个。这也体现了本次工作的特点，即优先选取浙江省内经济相对发达的三四线城市。而从项目的具体区位看，既有核心城区，也有一些重点街镇，具有很好的分布属性。

  3、收购相关情况

  对此次8个项目进行分析，列表如下。统计显示，此次浙江8个项目，将投入16.53亿元专项债资金。平均来看，一个项目约2亿元，支持力度较大。而从项目组成来看，包括了普通住宅项目和车位项目。从用途来看，更多是保租房的用途。

  三四线库存情况分析

  1、百城库存数据的分析

  浙江省此次推进专项债收购存量商品房，并没有在省会杭州率先推进，而是在湖州、温州和嘉兴三个地级市实施。其给我们一个重要启示，即专项债收购存量商品房的动作，是率先在发达的三四线城市中推进的。这和三四线城市高库存和去库存诉求等都有关系。

  根据易居研究院全国百城住宅库存数据，2025年4月，统计的64个三四线城市存销比高达30.5个月。这意味着在不新增供应和以目前新房销售的速度下，现有新建商品住宅库存需要约30.5个月才能消化完毕，该周期远超一线城市13.4个月和二线城市18.2个月的水平，也远远超过14个月的合理值水平。

  从城市横向对比来看，三四线城市高存销比暴露出此类城市供大于求的矛盾，库存积压严重且去化难度较大。此类问题既和人口规模、城市能级等有关，也和购房需求潜力等有关。去库存周期偏长，会使得供求关系恶化和失衡，并干扰房价走势和市场信心，严重者引发金融风险问题。因此，浙江省此次通过专项债收购存量商品房的实践，为破解三四线城市和高库存城市的去库存矛盾提供了可借鉴路径。

  2、浙江三市去库存情况

  本部分对浙江三市的新建商品住宅去库存周期进行统计。从此类数据可以看出，湖州的去库存周期明显要高于嘉兴和温州。这也侧面说明，此次湖州推进的项目较多，也基本上吻合市场的库存结构和现状（过去房地产市场过热时期，嘉兴楼市火爆以后，湖州楼市紧跟火爆，造成了新盘供应明显偏多的问题）。总体上此类城市库存略高，但处于风险可控范围（一般在24个月左右属于偏高，但风险依然可控）。通过收购存量商品房，也为后续库存去化压力的下降创造更好基础。

  政策意义和启示

  1、政策意义分析

  此次浙江政策和实践具有三个重要导向。其既体现了政策创新性与前瞻性，也反映出对当下房地产去库存的全方位支持。相关政策操作发挥了非常好的商业价值和社会价值。

  一是政策工具正发挥协同效应。浙江省积极推进相关工作，利用财政手段更好去库存。而广东等地此前积极推进专项债收储闲置土地。此类省份的做法，都为后续各地用足用好政策组合拳提供了思路。实际上，除了此类政策工具，后续金融创新工具也可以积极推进，这都可以为存量房地产的去化提供更大支撑。

  二是更好促进风险防范化解。库存和存量的问题，本质上也是一个金融风险的问题。若不及时化解，会产生很多沉淀成本，并滋生金融风险。专项债资金的介入和应用拓展，都是各地企业等可以积极关注的工作。要充分认识到此类资金在解决房企去库存方面的重要功能，并和房企防范化解金融风险、改善流动性等工作进行有效对接。

  三是促进民生保障属性的体现。通过专项债工作，将库存商品房转化为保障性住房，本身就体现了民生的属性和导向。当前各类资源积极跟进，都有助于构建“商品房-保障房”的动态转化机制。这种机制在满足商品房市场去库存的同时，也有效保障了保障房的供给工作。“市场盘活+民生兜底”的模式，为其他地区提供了可复制、可推广的样本，也实现了经济利益与社会效益的双赢。

  2、对各地的启示

  此次浙江操作对于各地都有非常重要的启示，这里进行重点分析。我们认为，要有举一反三的思路，更好促进有关工作的开展。

  一要系统盘摸库存结构和区域。从对库存规模的盘摸情况看，实际上不光是三四线城市，即便是一些大城市和核心区域，也存在库存的压力。产生这种库存压力的原因有很多，比如说地价太贵，抑或是周边项目供应太多。所以对各地来说，要积极研究库存结构，尤其是对于已经封顶或竣工的库存商品房，更要积极和专项债工作对接，更好推进去库存工作。

  二是要研究好“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”的政策体系。后续可以适当拓宽人群或需求的范围，举个例子，一些郊区的库存商品房，是完全可以改造为“物流司机之家”。因为物流司机或货运司机往往会在郊区作业或停留，此时积极挖掘相关租售需求，并把库存房改造为保障房，相信完全可以获得市场的青睐。在这方面，要用足用好专项债政策工具，同时主动谋划，更好促进相关工作的开展。（来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院