半月追踪 | 6月沪深杭热点恒热，天津客户转化率持增

  得益于房企年中冲刺营销加码，市场热度延续高位波动，6月新房成交预期延续止跌回稳弱复苏行情。

  ◎  文 / 俞倩倩

  2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统“小阳春”后，5月市场热度延续，目前6月已度过半月有余，究竟市场回暖持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，下半年楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

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  6月半月30城项目平均去化率37%

  环降同增、仍处高位震荡

  据CRIC监测数据，重点30城6月前15日成交面积达215.9万平方米，与去年同期基本持平（微降9%）。一线率先回稳，6月上半月成交量较去年同期增长19%，主要源于购买力基础雄厚，去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之去年同期基数不高，也使得成交规模有了显著增长。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，同比分别下降15%和14%，更多是局部复苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。

  从短期市场热度来看，仍处于高位波动区间：据CRIC监测数据，6月上半月重点30城项目开盘去化率为37%，较2025年5月全月下降2pcts,与2024年6月全月相比增长7pcts。

  我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类：

  第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、杭州为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，6月市场热度延续；

  第二类天津、武汉、南京等弱复苏类城市，分化持续加剧：天津有效客户占比增长，认购跌幅不及来访致使客户转化率持增；而武汉、南京6月客户转化率高位回落，市场复归平淡；

  第三类还有部分城市诸如郑州、西安等，来访同比回升，而客户转化率降至年内低位，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

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  沪深杭6月开盘去化率环比持稳微增

  北京热度好于去年同期

  热点城市受新盘供给质量和购买力分化影响，深圳供应节制，放缓推盘进度，6月上半月仅3盘入市使得去化率维持在51%高位（环比上涨15pcts，同比上涨37pcts）；上海、杭州等年中房企推盘积极性显著上升，产品力较强的优质改善盘对于短期市场热度也起到了良好的支撑作用。相较而言，北京6月以来开盘质量一般，因而项目平均去化率高位回落，不过仍好于去年同期。

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  弱复苏城市分化加剧

  天津客户转化率持增，汉宁等高位回落

  天津、武汉、南京等弱复苏类城市，分化持续加剧：其中天津来访、认购节节回落，不过客户转化率保持上行，有效客户占比上升。据CRIC监测数据，第24周（6.9-6.15）全市来访14591组，环比下降11%；认购1066套，环比下降2%；因认购跌幅不及来访，客户转化率持增0.6个百分点至7.3%，虽不及年内高点9.8%，但仍保持在中上水平。

  武汉、南京等市场热度高位回落，复归平淡。以武汉为例，步入6月以来，虽然重点项目来访量与前期基本持平，而认购量实则出现显著回落，受此影响，客户转化率高位回落：据CRIC监测重点项目显示，6月近2周单盘周均来访量持稳50组以上，单盘周均认购量由5月末22周3.8套降至24周2.3套；客户看房欲望稳中有降，客户转化率降至4.5%，较去年同期亦下降0.5pcts。

  认购量的转降与供给约束密切相关，从武汉6月以来项目开盘便不难看出端倪，据CRIC监测数据，2025年6月前15日推盘套数仅577套，而5月全月推盘套数超2000套；而从项目平均去化率来看，6月上半月稳中有增至52%，与当前企业“提质缩量”的推盘策略密切相关。

  再如南京，当前市场热度复归平淡，与武汉表现类似，来访量持平上月末，而认购量显著回落，致使客户转化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平：据CRIC监测重点项目显示，6月前2周全市典型监测项目来访量持稳7000组左右，而认购量显著回落，第23周（6.2-6.8）一度降至261组，24周（6.9-6.15）虽回升至342组，不过与2025年5月周均447组仍有显著差距，客户转化率仅为5.03%，基本持平3月中下旬（第11-13周）。

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  镐郑等项目来访同比上升而认购转降

  转化率降至年内新低

  还有部分城市诸如郑州、西安等，来访同比上升而认购转降，客户转化率降至年内新低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

  譬如郑州，步入6月以来，重点监测楼盘盘均来访量由增转降，认购量稳步回落，第24周（6.9-6.15）盘均来访量为58组，较去年同期增长7%；而盘均认购套数仅为2套，因而使得客户转化率降至3.11%，为年内最低。

  西安如是，自五一以来客户转化率便呈现出波动下行走势，6月中旬重回年内低位，市场增长动能略显不足。据CRIC监测数据，2025年第24周（6.9-6.15）来访量环比下降19%，同比微增0.8%，认购量环比下降43%，同比下降33%，整体市场热度呈现稳步回落，客户观望情绪较重，整体客户转化率降至2.86%，为年内低点。

  总体来看，得益于房企年中冲刺营销加码，市场热度延续高位波动，6月新房成交预期延续止跌回稳弱复苏行情。各城市间预期延续分化行情：京沪深杭等热点城市受供给结构影响较大，后期市场热度主要取决于是否有适销对路楼盘入市；天津、南京、武汉等核心二线城市成交增长动能存疑，当前一波需求释放后，若无明显的政策利好叠加，成交增长动能略显不足；而对于郑州、西安等多数城市而言，房企营销加码难掩市场颓势，客户转化率再次来到年内低位，成交难以实现强势反转。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞