西安土地供应放量 城改/城更为主力

西安土地市场在2025年8月迎来了"量质双升"的关键点。

据前瞻顾问数据，8月西安土地供应放量，规模创年内新高：供应21宗，环比+15宗。

本月的21宗土地供应以城改/城更项目为主力，其中大部分将在9月中下旬集中挂牌截止。最引人注目的是，这批地块基本都将容积率控制在2.5以下（只有一宗商住地超出了2.5），显示西安主城区开发正式迈入低密度时代。

克而瑞之前做了一个全国各城市土地的出让统计。

图：克而瑞

2025年9月，20个重点城市计划出让131宗含宅土地，起拍总价达659亿元。本月计划出让的土地中，底价超过100亿元城市为西安，单日出让金额超50亿元的城市为上海。

图：前瞻顾问

此次供应的20余宗地主要集中在三个批次挂牌截止时间：9月17日、18日和30日。地块分布呈现多区域均衡发展的格局，高新、未央、西咸、航天、新城等区域均有土地出让。

得关注的是，高新区推出的一宗125.377亩超百亩体量宅地，位于软西板块保利·天汇以东，容积率由之前的2.5降至2.3再次出让，反映出西安正在推进主城区低密度高品质开发。

未央区的团结村片区挂牌的3宗土地共计233.305亩，均为住宅兼商服用地。其中，靠近龙湖未央天街的两宗地块位于团结板块核心位置，容积率均为1.2-2.5，属于典型的城市更新项目。还有位于新城区的809库和秦川厂改造范围内的土地，也属于城市更新项目。

容积率普降

自2024年下半年开始，西安新供应土地已经明显转向低密度开发。

从历史数据来看，之前西安住宅容积率曾位列全国前三、北方第一，二环沿线项目容积率普遍在3-5之间。而如今新供应地块主流容积率已降至2.5-2.8，很多二次出让地块都在不断降低容积率。

专家测算表明，用地容积率每降低0.1，意味着楼间距增加2米，日照增加15分钟，社区绿地率提升约1%。

这些变化带来的是更开阔的景观视野、更私密的社区环境，以及"户户有庭院、家家享花园"的人居理想。

西安降低容积率的趋势不仅激活了房企拿地热情，也给开发商提供了更大的产品创新空间。

这使得功能迭代、健康科技应用等创新更容易实现，进一步满足"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子标准。对购房者而言，更低密度的居住环境也正在激活高端改善需求。

今年供地的另一大特点是城改/城更项目占比较高。

这些项目不仅是简单的拆迁重建，而是以更新城市面貌、优化土地结构和提升城市功能为核心目标，涵盖土地整理、旧村改造、功能复合型社区建设及产业升级等多个方面。

西安主城区城改/城更工作主要聚焦以下几个方面：将低效、分散的土地资源整合为高效优质的住宅或商住用地；通过引入高品质住宅、现代化商办综合体和社区配套，提升区域生活品质；联动产业升级，将部分规划地块用于科技、教育、创新型产业布局。

重视"城市更新+产业驱动"双轮并进，优先保障高效地块出让、重点更新区域落地实施及与之配套的交通和公共服务设施建设。不少重点片区（如西电片区、团结片区等）已通过土地上市、项目签约等形式快速推进，未来有望成为西安房地产市场活力恢复及城市能级提升的直接推动力。

总体而言，西安土地供应放量且全面降容，标志着城市开发建设理念的重大转变，为"好房子"建设奠定了坚实的硬件基础。

8月16日，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布《西安市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（西土出告字〔2025〕95号）》，集中推出14宗共748.841亩开发用地，其中，宅地9宗，除了一宗宅地容积率为2.73，其余宅地容积率全部小于等于2.5。

其他需要说明的情况：

竞买人应仔细阅读《出让公告》及宗地挂牌出让文件，全面了解宗地情况、竞买要求：

（1）宗地１、宗地8、宗地10竞得人须自持一定比例地上建筑面积，自持部分不得对外整体或者分割销售、转让、以租代售。各宗地自持比例、年限等要求详见宗地挂牌出让文件，由辖区政府、管委会相关部门负责监督落实。

（2）宗地2、宗地3、宗地14竞得人对宗地涉及配建的幼儿园、城市道路或绿地等项目，须严格执行《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-2016）、《城市道路交通设施设计规范》（GB50688-2011）、《城市绿地设计规范》（GB50420-2007）等国家标准，以及《城市道路标准化、精细化、智慧化设计技术指引》《西安市市政基础设施项目规划设计方案审查标准及要点》《西安市市政基础设施项目初步设计审查标准及要点》（市资规发【2025】56号）等地方规定和技术要求。配建项目必须和主体项目同步报建、同步建设、同步验收，并由辖区政府组织移交给相应的行政管理和使用部门。竞得人须在土地竞得后分别与辖区政府相关部门签订学校、道路或绿地建设及移交监管协议。

（3）宗地2、宗地9涉及地铁控制线范围，竞得人在项目建审时应征求地铁部门意见，落实地铁部门相关要求；同时宗地9为带方案出让用地，竞得人须按已制定的建筑、绿化及交通设计方案开展项目建设。

（4）本次挂牌住宅用地竞得人须执行西安市居住区公建配套设施建设管理相关规定，按照规划条件书配建要求在宗地范围内建设各类公建配套设施，建成后无偿移交宗地所在辖区政府、管委会相关部门，由辖区住建部门负责监督落实。

（5）宗地装配式建筑、绿色建筑等有关要求按照各宗地规划条件书约定执行。

竞买条件

（一）中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律、法规和政策性文件另有规定及经核实有闲置土地、在以前土地招拍挂出让中有违约行为的单位外，均可参加本次挂牌出让活动。住宅用地不接受个人报名参与竞买，参与住宅用地竞买的单位须具有房地产开发资质，同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗住宅用地竞买。

（二）参与住宅用地竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

（三）本次挂牌宗地1、宗地2、宗地3、宗地8、宗地9、宗地10、宗地11、宗地12、宗地14不接受联合竞买。宗地4、宗地5、宗地6、宗地7、宗地13可单独竞买，也可联合竞买；联合竞买的，其中至少一方须具备房地产开发资质。

网上挂牌期限为2025年9月5日9时至2025年9月18日16时整，申请人应当在挂牌出让结束前登录全国公共资源交易平台（陕西省西安市）西安市公共资源交易中心网站电子交易平台陕西权益类交易系统（以下简称网上交易系统）并在系统上提交竞买申请和支付竞买保证金。挂牌竞买保证金支付截至时间为2025年9月16日16时整。网上挂牌报价截至时间为2025年9月18日16时整。

8月18日，西咸新区集中推出179.177亩住宅用地，共5宗，全部通过网上挂牌出让。其中4宗、135.480亩位于沣西新城，另外1宗、43.698亩位于能源金贸区。

挂牌期限为2025年9月8日9时至2025年9月17日16时整，申请人应当在挂牌出让结束前登陆全国公共资源交易平台（陕西省西咸新区）西咸新区公共资源交易网站陕西权益类交易系统（以下简称网上交易系统）并在系统上提交竞买申请并支付竞买保证金。网上挂牌竞买保证金支付截至时间为2025年9月15日16时整。网上挂牌报价截至时间为2025年9月17日16时整。

本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按价高者得为原则确定竞得人，本次挂牌出让不接受联合竞买。

据西安地产视线消息，8月29日，新城区幸福林带片区推出2宗、182.967亩优质住宅用地，分别位于809库和秦川厂改造范围内，起始总价16.172亿元，网上挂牌报价截至时间为2025年9月30日16时整。

配套设施要求：

1、宗地XC4-9-122、XC4-9-123-1：建设道路长度256米、标准段宽30米，渠化段宽40米；在XC4-9-123-2 地块34.081亩中小学用地上建设九年一贯制学校1所。

2、宗地XC11-7-517、XC11-7-518：建设南北向道路长度360米、宽度17米，东西向道路长度230米、宽度20米及绿地2490.15平方米；在XC11-7-514 地块38.792亩中小学用地上建设公办中学1所。

文章来源:乐居买房