9月土地成交规模环比周期性回升，上海、杭州延续点状热度

  导 语

  中央部委加快推进盘活存量闲置用地，将带来更多强确定性的投资机会。

  ◎  文 / 马千里

  2025年9月，土地成交规模迎来季节性环比回升，同比也实现止跌。据月末快报数据，9月土地成交建筑面积和金额分别环比上升50%和86%，同比来看成交建面、金额均同比微增2%。供地节奏也有所加快，截至25日本月供应土地建筑面积8363万平方米，环比上月增加27%。在土地供求规模环比增加的同时，而土拍热度仍集中在上海、杭州、成都的少数优质板块，因此溢价率进一步回落。月内国务院批复了部分地区要素市场化配置的试点方案，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，自然资源部也审议通过了新的行业标准文件，填补存量空间规划编制技术标准空白，进一步推进城市存量空间盘活优化。预计年内启动的闲置土地收储工作将在四季度进一步加快落实，并为房地产行业带来更多优质土地供应，兼顾行业库存结构调整和稳定需求规模。

  核心要点

  供求：环比季节性回升，成交同比止跌。本月供应建筑面积8363万平方米，环比增加27%，同比下降8.5%。成交6592万平方米，环比增加50%，同比增加2%。

  热度：年内新低。9月平均溢价率为3.2%，环比回落1.5个百分点。这主要是由于土拍热度仍集中在少数城市的少数板块，因此随着土地成交规模的增加，平均溢价率自然出现回落。

  分布：二线同比大增，三线持平，一线回落。就成交金额变动来看，一线城市同比回落45%，二线同比增加45%，三四线同比持平。

  后市展望

  中央部委加快推进盘活存量闲置用地，将带来更多强确定性的投资机会

  9月份，受行业季节性因素影响，随着二三线城市成交规模放量，交易土地规模迎来环比回升。但是土拍热度仍集中在少数城市的少数优质板块，在结构性调整之下，土拍溢价率持续回落，并创下年内新低。在经历了2024年四季度以来的土地热度回升之后，上海、杭州、成都、苏州等地已经成交了不少“绝版”地块，譬如杭州运河新城板块，2025年以来即溢价成交了6宗宅地，为保持良性库存指标，维持优质板块的供求预期，未来也需要暂缓同区域的宅地出让节奏。

  就现阶段行业发展需要来看，更重要的还是通过盘活存量闲置土地，改善供求预期，为市场带来更多具有强确定性的地块。月内中央部委进一步加快落实城市高质量发展相关工作，十省市试点开展要素市场化配置综合改革，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地；自然资源部也出台了新的行业标准，明确存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一，填补了存量空间如何编制规划的技术标准空白。预计接下来随着相关工作的进一步落实，随着更多板块实现闲置土地收储和规划调整，土地市场也将迎来更多强确定性的投资机会，同步改善行业投资与需求预期。

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  供求

  环比均季节性大幅回升

  成交规模迎来同比止跌

  土地供应方面，截至2025年9月25日，本月供应建筑面积8363万平方米，环比增加27%，同比下降8.5%。环比来看供应规模连续四月增加，随着城市高质量发展工作的持续推进，再加之年内重启了土地储备专项债，下半年以来供地节奏持续恢复，不过同比来看仍延续下滑，行业去库存大趋势仍未改变。

  至截稿时，一线城市均有宅地供应，最值得关注的当属上海9月11日的第八次集中挂牌，合计起拍底价185亿元，其中4宗地起始价高于20亿元。起拍底价最高的是静安区不夜城地块，出让底价70.96亿元，容积率3.33，地块住宅占比约73%,起拍楼板价7.08万元/平方米，是本批次唯一一宗内环内地块，距离苏州河仅200米，项目限高150米，未来将建成超高层地标，俯瞰苏州河景观。2025年7月，位于苏州河上游约2公里的静安北宅地由中海溢价10%竞得，楼板价约9万元/平方米，目前周边圣和静安公馆等优质新房售价可达13万元/平方米以上。起拍单价最高的是徐汇龙华宅地，起拍楼板价13.5万元/平方米，地块容积率1.5，起拍底价40.59亿元，距离黄浦江直线距离不到1公里，周边交通、商业配套成熟，且位于黄浦江西岸数字谷附近，高端产业人群基础优势突出。龙华地块限高仅30米，预计将建设为徐汇滨江极为罕见的洋房、联排类产品。周边宸嘉发展2024年末龙华地块楼板价约12.6万/平方米，云锦东方别墅房源售价在16万元/平方米以上。北京两宗宅地均位于昌平区，合计出让底价54亿元；广州挂牌4宗地体量，合计出让底价32亿元，仅白云新城地块起拍楼板价超过3万元/平方米；深圳仅南山区挂牌一宗小体量地块，建面2.7万平方米，出让底价9.5亿元。

  二线城市方面，本月厦门、成都出让地块底价超过50亿元。其中厦门出让的4宗宅地，合计出让建面40.68万平方米，起拍底价81.98亿元，均于月内完成交易，全部由本地国企底价竞得，其中思明、湖里两宗宅地住宅楼板价均为4万元/平方米，房地价差在2万元/平方米左右。除厦门外，本周出让总价最高的地块来自苏州，位于吴江太湖新城的太湖度假区，出让底价19.4亿元，容积率1.2，起拍楼板价1.76万元/平方米，地块周边轨道交通发达，教育、商业资源丰富，且西面临近太湖，景观资源良好。2024年末地块东侧、南侧两宗低容积率地块出让，容积率分别为1.3和1.4，均以1.7万元/平方米左右的底价成交。周边新房售价方面，南侧的太湖之星2025年成交均价在3万元/平方米左右，而东北方向、容积率仅1.05的绿城别墅项目，售价可达5万元/平方米。

  月内中央持续推进供给侧顶层设计，国务院批复十省市试点，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地。国务院并在月内开展理论学习中心组联学，推动央企进一步做好城市工作，深入实施城市更新行动，推动构建房地产发展新模式。随着供给侧改革自上而下的进一步推进，预计接下来将继续优化各地库存结构，改善市场供求预期，四季度土地市场也将迎来更多优质供应，为需求侧注入更多确定性预期。

  土地成交方面，截至9月25日，全国经营性土地招拍挂成交6592万平方米，环比增加50%，同比增加2%。本月成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%。环比主要是受季节性因素影响，三季度末土地成交规模显著上升，同比来看则是得益于年内专项债放开和土地收储，加快了地方的一级土地开发进度，为土地市场带来更多土地供应。本月上海成交金额达到112亿元，成都、西安、南通、扬州、厦门也在80亿元以上，其余城市均在50亿元以下。重庆、扬州、西安、淮安等8市成交建筑面积超过100万平方米。因上海、北京、厦门等城市成交了多宗高单机地块，本月平均楼板价达到了2805元/平方米，环比上升18%，同比来看仍有9%的降幅。

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  热度

  成交放量致溢价率技术性下行

  9月溢价率创年内新低

  市场热度方面，至截稿时9月平均溢价率为3.2%，为年内新低。上海、杭州等热点城市仍保持点状热度，由于月内成交了多宗非热点地块，导致整体平均溢价率出现回落。具体来看，本月上海普陀、杨浦的高总价宅地均实现了10%以上的高溢价，而北京、厦门、成都的高总价宅地则均如期以底价成交。

  9月土地流拍率7%，仍在近年低位。具体来看，本月西安、重庆、宁波、石家庄均有宅地流标或撤牌，多位于蓝田、晋州等远郊县区域，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。

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  重点地块

  上海、厦门包揽两榜半数席位

  双榜首位均来自上海

  因本月上海、北京、厦门、成都等地恢复高质量宅地出让，9月两榜地块城市再度趋于集中。本月两榜半数席位均由上海、厦门占据。总价榜单方面，除上海2宗宅地和成都麓湖宅地之外，均为底价成交。

  本月成交总价最高的宅地为上海普陀区组合宅地，成交总价52.4亿元，由上海城建竞得，成交溢价率13%。排在第二的为北京棚改宅地，由城建发展+北京建工+住总金第以29亿元的底价竞得。地块容积率2.66，规划建筑面积5.8万平方米，平均楼板价5万元/平方米。2020年以来，地块周边3公里内仅成交了一宗纯宅地，为北京建工在2023年5月封顶溢价15%竞得，成交楼板价5.3万元/平方米，地块容积率3.07，新房项目为熙华台，目前已经为尾盘，近一年销售均价7.9万元/平方米左右。值得注意的是，3家公司与地块本身已有很深的关联，8月15日北京公共资源交易平台发布信息显示，北京建工作为暂定招标人，已经提前介入了项目施工招标。而北京岳各庄村棚户区改造土地开发项目的项目主体，则是北京城建旗下的子公司。而住总金第，则为北京城建集团二级子公司。

  单价榜方面，上海杨浦区宅地排在首位，该地块楼板价达到9.2万元/平方米，成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地。在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地。普陀区真如翠谷宅地排在第二，该地块吸引了上海城建、中海和招商三家竞买人参与竞拍，经过68轮竞价后，由上海城建竞得，地块成交总价52.4亿元，平均楼板价7.9万元/平方米，成为普陀新的单价地王，地块可比房地价差大约在3万元/平方米。

  （来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞