重要发布！行业筑底迎来关键阶段

  12月15日，国家统计局最新的宏观经济和房地产数据出炉，地产行业方面，因行业正处于转型发展的关键时期，再加之上年基数上升的影响，销售规模、房价、投资均延续调整。

  不过这几个关键数据值得关注：

  首先，前11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；商品房销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%，单月数据同比降幅仍保持稳定，降幅较上月持续收窄。虽然成交下行，但是也要看到供应端新开工面积降幅更大，前11月累计下降20.5%，且房屋新开工面积仅为同期新房销售的68%。

  这意味着新房库存压力缓解的同时，也保证了新供应项目的市场竞争力，促进行业继续止跌回稳。

  其次，房价陆续在触底，更多城市开始企稳。70城环比止跌的城市数量有11个，较上月增加5个。除了上海、沈阳、合肥外，大连、南京、重庆、贵阳、扬州等城市新房价格也实现环比企稳。

  整体来看，年底和明年初行业迎来筑底的关键阶段，下个月12月份年末数据汇总届时整体数据会好于11月。聚焦具体城市和项目来看，新房价格、项目去化率等方面仍存有结构性亮点，行业供求压力也在持续好转。

  宏观层面来看，生产供给基本平稳，就业形势总体稳定，市场价格继续改善，新质生产力稳步发展。具体来看：

  工业生产稳定增长。11月份，全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，环比增长0.44%。

  市场销售规模扩大，服务零售增长加快。11月份，社会消费品零售总额同比增长1.3%，较上月减慢1.6个百分点；环比下降0.42%。

  固定资产投资整体同比下降，制造业投资保持增长。扣除房地产开发投资，前11月全国固定资产投资增长0.8%。

  货物进出口增速回升，贸易结构继续优化。11月份，货物进出口总额同比增长4.1%，比上月加快4.0个百分点，其中，出口23456亿元，增长5.7%。

  就业形势总体稳定。11月份，全国城镇调查失业率为5.1%，与上月持平。

  结合11月金融数据来看，广义货币M2狭义货币M1二者剪刀差达到3.1个百分点，较上月扩大1.1个百分点，已连续两个月上行。

  这一走势主要源于两方面：一是M1增速出现大幅回落，二是居民短期贷款规模环比收缩，较10月末减少2647亿元。

  居民中长期贷款规模迎来止跌回升，初步统计显示11月环比增长622亿元。当前房地产行业销售正处于调整关键期，中长期贷款实现止跌，充分反映出行业运行的积极变化。

  近期央行行长发表署名文章明确，未来将强化房地产金融宏观审慎管理，推动房地产市场平稳健康发展。刚刚召开的中央经济工作会议报告也着重强调，要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，坚决遏制新增隐性债务；同时优化债务重组与置换机制，通过多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。

  未来金融政策将更加聚焦行业风险管理，政策重心进一步转向兼顾企业风险与地方债务风险化解。一方面，有助于加快各地城投库存去化，缓解“新城”板块大量囤积待开发地块带来的库存压力，推动城市化进程有序推进；另一方面，能够有效减轻地方政府财政负担，引导各地土地出让节奏回归理性，避免地方为缓解短期财政压力而过度推地，进而保障优质板块的稳健发展。

  前11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅扩大了1个百分点；前11月商品房销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大了1.5个百分点。

  不过从单月数据来看同比降幅仍保持稳定，销售面积降幅更是较上月收窄了1.8个百分点至17%。房企到位资金方面，11月个人按揭贷款新增952亿元，环比基本持平。库存指标持续改善，11月商品房待售面积下降300万平方米，连续9个月下降。

  结合克而瑞核心城市数据显示，11月份新房成交量环比降16%，同比降幅扩大至49%。主要原因在于供应量规模延续低位，制约年末成交规模。各城市去化率指标出现微增，11月典型城市去化率同环比上升3个百分点至34%。高端顶豪、强产品力、配套健全、价格优势等复合优势类项目持续热销，如上海金陵华庭、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等开盘去化率均超过九成。

  近期召开的中央经济工作会议为2026年房地产行业发展指明了方向。会议在“守牢底线、化解风险”的总体框架下，对房地产工作进行了具体部署：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。高质量推进城市更新。并首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑。

  短期来看，为加快库存压力指标改善，预计新房新增供应规模将维持低位，对成交的约束还将持续。但公积金制度的改革和“好房子”建设的持续发展，伴随着改善性住房需求的合理释放，市场中仍将存在点状优质发展机会。

  长期来看，在需求侧，根据《中国人口普查年鉴-2020》，全国城镇2000年以前建成的存量住房比例达到了35%，老龄化与家庭小型化催生持续更新需求，城市更新通过“存量提质”形成可持续的供需平衡；供给侧，要素市场化改革让土地、资金等精准对接需求，降低行业对土地增值的依赖。

  2025年11月份， 70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。

  11月份，一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大了0.2个百分点。各线城市房价同比降幅均有所扩大。从城市表现来看，11月上海房价同比上涨5.1%，杭州同比上涨3.0%，合肥上涨1.3%，乌鲁木齐和沈阳同比分别涨0.8%、0.2%，宜昌同比止跌。

  11月新房价格同比降幅结束年内持续收窄趋势，出现小幅扩大，但环比止跌的城市数量显著增加——增至11个，较上月多5个，更多城市房价陆续触底。除上海、沈阳、合肥外，大连、南京、重庆、贵阳、扬州等城市本月新房价格也实现环比企稳。

  正如此前预期，在高品质住宅供给持续增加、各地供给侧管控成效逐步显现的背景下，更多城市新房价格呈现企稳迹象。

  前11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%。其中，住宅新开工面积3.9亿平方米，下降19.9%。11月新开工面积4396万平方米，同比下降27.6%，同比降幅缩小1.9个百分点。

  前11月房屋新开工面积仅为同期新房销售的68%，整体供应约束成交。年内新开工与新房销售规模同步收缩，且持续低于新房销售，使得新房库存压力缓解的同时，也保证了新供应项目的市场竞争力，促进行业继续止跌回稳。

  1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房销售额4.8个百分点。单看11月，开发投资额为5028亿元，同比下降30%，降幅较10月扩大7.3个百分点。

  进一步从投资与销售的匹配度分析，前11月全国房地产开发投资金额较同期新房销售金额高出4.6%，这一差距较上月收窄2.1个百分点。开发投资规模持续向新房成交金额靠拢，直观反映出行业正逐步脱离高杠杆扩张轨道，回归以销售为导向的理性发展状态。

  行业正处于消化积压库存、重塑价格信心、转换需求驱动的关键阶段，今年底和明年初行业迎来筑底关键阶段，预计12月份数据整体会好于前11月，为推动行业化险，投资、新开工数据将持续回落，各地长短期库存压力将持续缓解，同时，随着市场适销产品占比进一步提升，新房项目开盘去化率有望延续改善态势，更多城市房价将开始企稳。

  中央经济工作会议明确，着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式。为巩固市场稳定态势，地方主管部门持续加大控增量、去库存、优供给力度。目前全国已有超25个省级行政区发布“十五五”发展规划建议，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子”。此外，城市更新也与产业、人口发展的深度绑定，高质量城市更新仍具广阔空间。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市