穆迪：下调仁恒置地公司家族评级至“B2”，展望“稳定”

  久期财经讯 ，5月16日，穆迪已将仁恒置地集团有限公司（Yanlord Land Group Limited，简称“仁恒置地”）的公司家族评级（CFR）从“B1”下调至“B2”，仁恒置地全资子公司仁恒地产(香港)有限公司（Yanlord Land (HK) Co., Limited）发行的债券的有担保高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。债券由仁恒置地担保。

  与此同时，穆迪将评级展望从负面调整为稳定。

  穆迪评级助理副总裁兼分析师Daniel Zhou表示：“评级下调反映了仁恒置地的经营规模缩小，正如持续的合同销售额下降所示，这将在未来12-18个月内继续削弱其经营业绩和信用指标”。

  Zhou补充道：“稳定的展望反映了穆迪的预期，即仁恒置地将保持足够的流动性，以满足未来12-18个月的所有资金需求”。

  评级理据

  仁恒置地的“B2”CFR反映了公司的知名品牌和高质量的产品。该评级还考虑了仁恒置地的充足流动性，尽管缓冲空间缩小，以及其在中国和新加坡投资物业（IP）的稳定经常性租金收入。

  另一方面，该评级受到仁恒置地经营规模缩小、销售额下降、信用指标减弱、地域集中度以及对合资企业重大风险敞口的限制。

  2024年，仁恒置地的合同总销售额降至222亿元人民币，延续了2023年的下降趋势。销售业绩疲软的原因是持续存在的行业挑战及其拿地步伐的显著放缓。

  穆迪预计仁恒置地的年度合同销售额在未来12-18个月内将适度下降约5%。虽然最新的政策刺激可能会支持其销售，但其效果可能会受到可销售资源持续减少的限制。

  合同销售额下降将进一步减少仁恒置地未来12-18个月的收入和现金流。

  这将部分得益于仁恒置地已建立的投资物业组合产生的经常性收入，特别是受益于稳定运营环境的新加坡项目。上述租金收入可以提高仁恒置地的EBITDA和现金流的质量。

  穆迪预计，仁恒置地的债务杠杆率（以调整后的债务/EBITDA衡量）将在未来12-18个月内从2024年的4.3倍增加到7.0倍左右。同期内，其调整后EBIT/利息保障倍数也将从3.8倍降至2.0倍左右。

  仁恒置地的流动性仍然充足。截至2024年底，该公司的现金余额为102亿元人民币，经营现金流足以解决未来12-18个月的债务到期问题，包括2026年5月到期的5亿美元债券。

  仁恒置地通过抵押公司的投资物业组合来筹集抵押贷款的能力也可以支持其流动性。与此同时，对抵押借款的依赖增加将降低仁恒置地的财务灵活性。

  由于存在结构性从属风险，该公司“B3”的高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。从属风险反映了仁恒置地大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。

  环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了仁恒置地的所有权集中度。截至2025年3月10日，仁恒置地最大股东和董事长钟声坚先生直接和间接持有公司约71.55%的股权 (不包括库存股)。

  可能导致评级上调或下调的因素

  如果仁恒置地加强其销售业绩和信用指标，并继续保持充足的流动性，穆迪可能上调仁恒置地的评级。

  如果发生以下情况，穆迪可能下调仁恒置地的评级：仁恒置地的流动性不足；其合同销售额下降幅度超过穆迪的预期；或者其信用指标进一步减弱，EBIT/利息保障倍数降至1.5倍以下，债务/EBITDA高于8.0倍，上述两种情况持续发生。

  仁恒置地集团有限公司是一家中国和新加坡房地产开发商，在新加坡证券交易所上市。截至2024年12月，该公司的土地储备总建筑面积约 640万平方米，主要位于中国长三角、粤港澳大湾区、环渤海、华中、海南和西部六个地区。该公司在新加坡也有住宅开发项目和投资型物业。