成都三环百亩宅地有望复出？金融机构已托底，好在货值可观 |

  市场信息显示，成都主城一宗百亩宅地或将复出。

  据了解，该项目指向融创至和雅颂。

  地块占位成都东三环、理工大，为纯住宅用地，净用地面积约100亩，容积率1.5，由融创方面于2021年1月通过拍卖获取，当时的成交楼面地价为1.6万元/平米，溢价率约14.3%。

  后来由于众所周知的市场原因，该项目的销售处于停滞状态。

  时间来到2025年——宏观角度，房地产市场正在回稳；房企角度，融创债务重组取得进展；市场角度，成都主城火爆，东三环约100亩的价值愈发明显。

  基于此，东三环约100亩有了复出的基础。

  更为重要的是，项目进行了股权融资、信托融资，两家金融机构如果想要收回资金，寄希望于项目的销售回款，或是当下的较好抉择。

◎ 项目历史资料图，仅供参考

两家金融机构托底

中信方面或来到台前

  从官方信息可见，融创至和雅颂的开发商为成都融创昱成房地产开发有限公司（以下简称融创昱成）。

  这家公司成立于2021年2月，即东三环约100亩拿地之后不久。

  股东方面，融创昱成目前共有两名股东。

  其一，珠海横琴锦坤股权投资合伙企业（有限合伙）持有融创昱成51%股权。股权穿透之后发现，该合伙企业的实控人为融创方面。

  值得注意的是，该合伙企业将融创昱成51%股权出质给了上海银行成都分行，出质时间为2021年8月，出质状态目前“有效”。

  其二，嘉兴君琨股权投资基金合伙企业（有限合伙）持有融创昱成49%股权。股权穿透之后发现，该合伙企业的实控人为中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）。

  据了解，中信信托是以信托业务为主业的全国性非银行金融机构，各项关键性指标连续16年排名行业前三，多次获得行业最高评级。

  对此，业内人士表示，从行业惯例来看，信托方面为融创昱成提供了信托融资，同时将融创昱成的49%过户到信托方面名下，有利于保障信托方面的权益。

  如不出意外，在完成项目销售及资金结算之后，信托方面将进行股权转让及退出项目操作等，具体还要看双方签署的合作协议及对赌条款等。

  从上述信息可见，融创方面实际通过股权融资、信托融资获得了资金回笼，以用于项目开发推进等，资金风险其实已转移到银行及信托机构，只是融创方面将要承担相应的违约责任。

  而此时最“着急”的，其实就是这两家金融机构。

  在主城住宅市场爆火的背景之下，市场声音称，中信方面或走到台前。同为中国中信有限公司旗下公司，中信城开是中信集团专注于城市开发运营业务的专业发展平台，“金融+地产+产业”及产城融合是其开发特点，已在全国30多个城市累计开发房地产项目近百个。

  在成都周边，中信城开已开发麓山上院等多个项目。

  对此，业内人士表示，中信城开具有开发能力，在原项目出现停滞状态之时，如中信城开介入，则有利于项目的破局及后续打造，其介入之后，可通过销售，为银行、信托偿付前期债务。

  至于融创、银行、信托及中信城开具体的合作方式，以及是否由中信城开介入、后续操盘等，目前还有待相关方面的正式公布，请以官方信息为准。

◎ 项目历史资料图，仅供参考

主城百亩大盘货值可观

项目价值或受到一定关注

  土地资产方面，据成都市公共资源交易服务中心发布的《拍卖会成交结果一览表》(2021年01月14日)，融创方面获得的这宗土地编号为CH24(251):2020-075，具体位于成华区圣灯街道长林盘社区二、三组、长林盘社区集体，净用地面积约6.67万平米，折合约100亩。

◎ 项目历史资料图，仅供参考

  同时，这宗土地的起拍楼面价为14000元/平米，成交楼面价16000元/平米，产生了约14.3%的溢价，显示这宗土地在当时受到房企追捧，最终方由融创方面夺得。

  拍卖公告则显示，这宗土地为二类居住用地，容积率仅1.5，建筑密度不大于30%，显示出这宗主城土地的低密特质。

◎ 地块位置示意图

  公开信息进一步显示，该地块被打造为融创至和雅颂。2021年10月，融创至和雅颂取得一次预售许可，预售面积约4.11万方，含住宅170户，分布在10余栋住宅之中。

  氢地产查询透明房产网获悉，目前，上述房源约有20套处于“已售”或“拟定合同”状态，尚有约150套“可售”。

  结合地块约10万方计容建筑面积来看，融创至和雅颂尚有约6万方没有取证，而项目本身的去化仅有20套左右，因此，整个项目的可售货值相当可观。

◎ 项目历史资料图，仅供参考

  产品方面，项目剑指高端且纯粹。原规划为百亩低密中式高端标杆，含4-6F的纯墅产品。这在主城住宅市场之中相当少见，或吸引部分高端客群的关注。

  那么，在新规产品推出且产品迭代之后，这种产品是否会受到影响或冲击？

  第一，项目容积率仅1.5，低密优势奠定。

  第二，纯墅产品相对高层产品，本身的赠送率就较高，赠送空间、花园空间等，也会拉高项目的“实得率”（非套内面积），因此，相对老的住宅产品，其受到新规产品的影响相对较小。

  价格反而可能是市场的另一个关注点。项目前期取证房源的建面区间约207-286平米，挂牌总价在600-900万区间，参考均价约3万元/平米。

  这是2021年的挂牌价，经过约4年之后，当成华多个新盘爆火及房价走高，某新房参考均价超37000元/平米之时，这个纯墅产品的价格香不香？能不能吸引市场热情？

  相信届时自有定论。

  关于这个项目的后续进展，氢地产亦将继续追踪，欢迎关注。

•   本文仅代表作者观点，不代表本号立场。投资有风险，本文不构成投资建议。联系我们：qingdichan916@163.com