保利拿地『剧透』：再次担当价值先锋

  2025年11月11日，保利出手了，在成都青羊区拿下约50亩优质住宅用地。拿地之后，成都地产圈都在讨论一件事：保利为何此时出手？此时拿地透露出怎样的关键信息？

  笔者认为，浅层原因是：主城土地愈发珍贵的大背景之下，成都多家头部房企都缺地，保利成功进驻主城优质地段，走在了前面，获得了相对优势。

  深层逻辑是：对于2026年楼市走向的前瞻预判。虽然目前成都楼市处于年末下行期，有一定观望情绪，不过，诸多房企人士的共识是，随着房企走出当前的业绩达标压力，行情走到2026年二季度前后，或将有更积极趋势。如此一来，保利在此时的补仓，就踩准了最精妙的节点，楼面地价更低，竞争力更强，入市时的氛围更好。

  而之所以有这样的研判和定力，笔者认为，背后是多年以来保利在成都楼市的深耕不辍，才有了如今对于成都市场的精准洞察、有力作为。

  基于以上，对于成都楼市可言，保利拿地释放积极信号——保利作为全国头部房企，成都是其极为看好的城市，必将持续深耕，目前时间来到年尾，行业和市场处于筑底反弹期，市场“回春”、“回暖”的能量正在蓄积。

  近年，房地产行业深度调整。从投资角度来看，大肆扩张已经成为过去，精准拿地成为主流。在地段的选择上，“回归居住”成为核心引领，将主城地段和核心资源作为价值焦点。不过，虽然诸多房企的投资意向较为统一，但是，在拿地节奏的把控上，部分房企理性不足，偏好在热销期高价拿地，在下行时期缺席，后市洞察不够。

  相较而言，除了对于地段、资源的高要求之外，保利在投资节奏方面审时度势，敢于在板块发展前期、下行周期出手，瞄准板块新周期，以专业操盘能力、优质产品助力区域发展及腾飞。

  例如，在城市高速扩张期，保利一直坚持“城市的方向，就是保利的方向”，在高新、天府新区及诸多城市板块频繁落子，率先打造区域品质标杆，助力新区域的价值兑现；在市场下行周期，保利同样成为区域发展的托举者，成为多个板块的价值先锋。

◎ 保利·新川天珺实拍图

◎ 保利·花照天珺实拍图

  最近案例是茶花板块。2024年7月，茶花板块约79.19亩宅地被保利摘取，成交楼面地价16000元/平米。要知道，彼时虽然茶花板块地段好，公园及商业等资源都极为优质，但是，由于之前周边住宅项目的声量较小，区域发展有所停滞，部分房企当时对于茶花板块“无感”。

  后面的故事大家都知道了，保利果断、率先入驻之后，开启了茶花板块的高光时刻，成为金牛区及主城的一个TOP级的高端样板区域，甚至随着热销不断，部分房源一度“抢不到”。时隔一年，2025年7月，附近一宗土地楼面地价来到20200元/平米，一年时间，在保利等房企的价值奠定之下，区域楼面地价涨了4000余元/平米，价值不断冲高。

◎ 茶花新城实景图，图据掌上金牛

  本次拿下的青羊区外金沙约50.32亩住宅用地，和茶花板块宅地情况类似。众所周知，受市场影响，近期部分房企拿地更为谨慎，由此放缓了拿地计划，而在保利的眼光里，外金沙却拥有了再次起飞的潜力。

◎ 保利50.32亩地块位置示意图

  其一，同样占位主城核心地段，占据城市核心资源。西三环让“西贵”有了高含金量，周边多所TOP级的学校、公园、商业等核心资源密布，让项目拥有了高品质居住底蕴。

  其二，同样具有地价向上逻辑、价值成长逻辑。从区域土地供应情况来看，此前周边楼面地价达18000元/平米，目前保利地块地价16500元/平米，具有地价优势，未来具有房价竞争优势；而据不完全统计，未来外金沙还有6宗左右的涉宅用地或将推出，后期地价走势留下想象空间，未来板块将进一步打造、升级，得以延续保利地块的价值成长空间，板块具备后期价值喷发的可能。

◎ 青羊区外金沙拟出让土地示意图

  对此，笔者认为，不管是在高速扩张期，还是在精品打造期，保利投资逻辑、投资节奏均被市场验证。其在多个板块的“敢为人先”，是保利对于成都楼市未来走向的精准研判，也是保利走在市场前列，被市场高度认可的关键所在。而本次拿地值得注意的是，保利是站在全国市场的高度，其作为国内头部房企，“春江水暖鸭先知”，深知每一座核心城市的发展及脉动，认准了成都的坚挺价值及未来向上走势，率先布局，抢占先机，折射出头部房企对于成都楼市明确的“回暖”预期。

  2025年的成都楼市经历重大变化——核心地段地价来到新高，高改产品从数百万元/套，来到部分产品1000余万/套。而在2026年前后，人们对于地价、房价的认知或许还将刷新，且不论更高的楼面地价是否出现，2000余万/套的住宅也将到来。

  从这个角度来看，兼具价格优势的保利外金沙约50.32亩，含金量还要上升。

  土地方面，保利外金沙约50.32亩具有“稀缺”特质。内金沙可供开发的新土地少之又少，几近干涸；外金沙近年入市地块仅数宗，在售新盘仅有3个左右，可供销售的新房货源较少，未来在保利新项目推出之际，预计货量进一步降低，保利或成为届时的头部之选。

◎ 青羊区外金沙在售新盘示意图

  如果再加上“品价比”这一优势，保利更将成为外金沙的出类拔萃者。分析发现，外金沙多个项目的产品定位为首改、首改为主+高改为辅，主力成交户型段在建面约140平米以下，缺乏纯粹高改项目。而从保利目前释放出来的信息来看，项目将打造天系，天系作为“中国十大顶豪产品线”，已在国内多个核心城市打出标杆，为保利高改产品系。

  如此一来，外金沙终于将迎来一座纯粹高改项目。更进一步的是，这座高改项目的价格可能更香，未来，购房者有望以相对更低的价格，买到更高段位、更优势的产品。而这种项目，在成都主城还有多少？

  另外，与稀缺相对应的，是庞大的市场需求。

◎ 青羊区外金沙购房客群示意图

  外金沙与内金沙一脉相承，是当前具有一定开发规模的片区，承载着内外金沙、内外光华的大量改善需求。在这些区域之中，老项目、老产品占据主流，大量客群有换房、改善需求，如果要做到就近改善，就只能将眼光聚焦在外金沙板块。但是，近年来外金沙的产品以首改为主，内金沙等区域的“拔尖”人群，仍在期盼与之匹配的产品。这些沉淀已久的需求，正好与保利天系适配。

  外金沙还与金牛关系密切。部分金牛高端客群向外金沙迁移的核心逻辑在于：不脱离原来的生活圈子，还能兼顾资源等方面的进阶。以教育为例，外金沙的成都市实验小学（尚雅校区）、成都市泡桐树中学百仁分校等教育资源，均为城市TOP级。

◎ 青羊区外金沙教育资源示意图  图据中指·开发云

  综合来看，保利将在外金沙打造天系高改，它以旺盛的市场需求为根基，将担当区域的“高改一哥”。而产品进阶的同时，区域也获得一次确定性的上行契机。

  从目前已知信息判断，无论是面对市场竞争，还是立足自我突破，保利外金沙天系将多维进阶。

  至于如何进阶，近期召开的“保利阅享家暨好房子服务焕新发布会”给出了线索——保利四川从“住有所居”迈向“住有优居”，进一步夯实“产品力+服务力+文化力”三轮驱动的发展新范式。

◎ 发布会现场实拍图

  其中，品质服务锚定不动产“居住属性”本质，以严苛标准与全周期管控保障居住品质的确定性；生活服务以前置运营搭建全龄场景，借高效机制实现需求快响应，让社区成为承载生活温度的载体；文化层面打造“阅享家”，构建精神共鸣场域。

  基于此，笔者认为，“产品力”、“服务力”、“文化力”或将是保利外金沙天系的进化方向。

◎ 保利“阅享家”系列实拍图

  产品力维度，保利外金沙天系将是区域王者段位，相较目前区域的主力面积段，项目主力面积段预计将提升。户型设计角度，新规户型的尺度感、舒适度值得期待；会所打造上，保利四川提出“人均化会所标准”，新项目预计将拥有更高规格、更好表现。

  服务力及文化力维度，预计高阶前置服务、高阶社群营造、高阶文化空间均将落地，为天系产品注入高质量、长周期软性价值，为高改客群带来高级感、归宿感。

◎ 发布会现场实拍图

  而关于项目更多打造方向，更多惊喜和细节，市场各方充满期待。

  对此，笔者认为，市场期待的核心原因在于，入蓉18年以来，作为责任央企，保利始终践行“美好生活领创者”品牌定位，持续深耕，持续推出精品，品质看得见，价值被认可。

  2025年1-10月，成都房企销售业绩排行榜之中，保利以90.8亿元的销售额稳坐市场前排（数据来源：中指研究院），足见市场青睐；2025年7月，保利花照天珺迎来收官，项目四开四涨四罄，以总销售额41亿元的业绩引爆市场；2025年9月，保利椿实·九里和颂高分交付，不仅园林、公区、户内细节以高品质兑现，同时还实现“交房即交证”。

◎ 图据中指研究院

  也正是因为这样的实力及表现，保利外金沙天系再攀品质新高，才具备真正的说服力。继茶花板块之后，又一个主城热门板块的新时代，宣告到来。而对于购房者来说，随着市场进入调整期、深水期，高认知将决定高收获，保利等全国头部房企，以真金白银拿地作出的预判，一定值得信服，购房者可以跟随头部房企的节奏进行置业，也可以瞄准头部房企落定的板块及头部精品！