行业新逻辑下，雅居乐的选择

作者：赛文，编辑：小市妹

眼下，中国的房地产行业正在经历低谷。

那些敢于直面压力，主动变革，以开源节流迎接变局的房地产企业们，显得弥足珍贵。

近日，粤系房企雅居乐交出2021年年报成绩单，报告数据反映出，在“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式下，雅居乐守住了自身的信用和现金流，也守住了投资人对企业的信心。

【稳健基本盘】

在房地产最风光的年代，不少房企都采取了积极的扩张策略，但当行业遇冷，流动性骤然缩紧，部分房企开始遭遇挑战。

相反，那些一贯稳健，希望将现在和未来都抓住的房地产企业，反而腰板儿挺得硬朗。

雅居乐的年报就反映出房地产企业审慎经营的意义。从报告数据上来看，雅居乐在市场及行业波动的背景下，保持了基本盘的稳健。年报显示，截至2021年12月31日，雅居乐营业额为人民币730.28亿元，于报告期内录得毛利为人民币190.21亿元，整体毛利率为26.0%；录得净利润为90.98亿元，股东应占净利润为67.12亿元。

▲盈利表现

雅居乐的债务结构也得到不断优化。2021年内，公司各项到期债务均按时偿还。其中，包括悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及于2021年到期的本金总额为6亿美元8.5%的优先票据。报告期内，公司实际借贷利率持续下降至5.87%；净负债比率进一步降至50.8%；录得现金及银行存款总额为人民币384.20亿元。

▲资产负债情况

2021年，通过持续推动区域多元化线上线下营销策略，并适度调整各地区的可售资源，雅居乐销售业绩再创历史新高，总预售金额达人民币1,390.1亿元，对应累计预售建筑面积为971.9万平方米。截至年底，公司现金及银行存款总额为人民币384.20亿元，经营性现金流持续为正。

值得一提的是，雅居乐在2021年没有大举拿地扩张，而是选择了瞄准平衡用地成本和区域布局，步步为营。报告期内，雅居乐新增优质项目29个，新增土储424.0万平方米，对应楼面地价为每平方米6,565元。从总土储来看，雅居乐在84个城市，拥有总土储约4,737万平方米，对应楼面平均地价为3,651元每平方米，将为其未来发展提供稳健支撑。

在区域布局上，雅居乐同样目标明确：聚焦具有发展潜力的城市群，主要是大湾区及长三角。报告显示，2021年，雅居乐分别于大湾区新增项目4个，于长三角新增项目13个。截至年底，雅居乐于大湾区拥有土储约为1,240万平方米，占总土储的26.2%；于长三角拥有土储约为566万平方米，占总土储的11.9%。

▲雅居乐中心

将资源集中高能级城市群，分享产业发展及人口增长的发展红利，雅居乐正精打细算地给企业的明天寻找长远而稳定的收入支撑。

一面持续优化债务结构，一面慎重选择投资标的，掌握稳健平衡术的雅居乐，正以地产主业为根本，稳扎稳打地夯实未来发展的地基。

【开拓新赛道】

2021年，雅居乐布局了新能源汽车和调味品板块；其中，入局新能源汽车行业受到了外界较多关注。2021年11月30日，雅居乐发布公告披露，通过签订D轮优先股购买协议联合协议及期权协议，完成对威马汽车的投资，于交易完成后雅居乐将持有威马汽车股份约4.58%的权益，这部分权益将被计入雅居乐业绩列账为金融资产。

成立于2012年的威马汽车，是国内最早建工厂、最早实现量产的新能源汽车之一，甚至要早于蔚来、小鹏、理想这些风头正劲的上市造车新势力。

除股权融资外，威马汽车与雅居乐还签署了战略合作协议，充分发挥各自资源优势，在品牌、销售与服务网络、充电设施布局、汽车金融、供应链金融、售后服务等方面进行深度合作。

▲雅居乐入股威马汽车

深度合作下，雅居乐可借助地产布局优势，向威马提供超过3000个销售及服务触点，为用户搭建精准的充电及补能网络。而威马汽车则为雅居乐不参与“重资产”造车的模式提供了可能性。

二者强强联合，也让车企、房企的优势资源最大限度地实现了互补。

如今，威马汽车距离上市只差临门一脚，雅居乐的这一步投资大棋显然走得很妙。

【收入多元化】

除了地产主业，雅居乐也在积极促进多元业务协同发展。2021年，依靠物业管理、环保等多元业务的协同效应，多元业务收入占比不断提升，帮助雅居乐获取稳定收入。

公告显示，截至2021年12月31日，雅居乐物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币584.02亿元及146.25亿元，收入占比分别为80.0%及20.0%。

作为雅居乐物业板块的重要布局，报告期内，雅生活完成对民瑞物业服务（上海）有限公司股权的收购，并增持旗下山东宏泰物业发展有限公司股权，深度布局院校服务，进一步补强业态。

▲雅生活旗下品牌

截至2021年12月31日，雅居乐物业管理实现收入人民币113.30亿元（已剔除关联业务营业额），较2020年的78.53亿元增长44.3%。同时，录得经营利润为人民币19.64亿元，较2020年的18.42亿元增长6.6%。

在环保业务方面，在“一核四驱N翼”发展战略下，雅居乐环保深耕危废物处理，择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务。雅居乐环保还于2021年底录得收入人民币27.67亿元，并实现经营利润人民币2.77亿元，同比上升170.3%。

显然，雅居乐已经找到了新的增长曲线。

在充满波动性的房地产行业，聚焦自身，向管理要效益才是根本。2021年，雅居乐通过出售包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套及公寓部分非核心业务，提升资产使用效益，集中资源发展地产核心业务，提高了公司的流动性。

此外，雅居乐通过积极推动“财务共享”与“人力共享”的建设，实现科学管控、降本提效与增收减支，向智慧型企业转型。2021年雅居乐行政开支较2020年下降23.5%至人民币40.04亿元，行政开支占收入的百分比也下降1个百分点至5.5%。雅居乐为保证企业长期稳健经营的决心可见一斑。

▲雅生活物业服务

诚然，当整个行业进入逻辑重塑的新阶段，哪怕是一些向来以财务稳健著称的房企也不得不接受营收净利润双降的结果。在这样的困局中，依然愿意打起精神不躺平的企业，总还是能让我们看到希望。时间会证明，坚持做正确的事，就能守护住尊严和希望。

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