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从标普上调评级看碧桂园的内功修养

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财经涂鸦财经涂鸦 2020-09-14 20:12:12 338
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“从规模增长转向经营质量,“三条红线”监管前仍能从容。”


作者:苍穹


2020年房企期中考于8月末落下帷幕,随之而来的连锁效应并未消散。


9月2日,标普对碧桂园继续确认其的“BB+”长期主体信用评级,并将评级展望由“稳定”上调至“正面”。这已是标普对碧桂园评级的第二次调升动作,此前在2018年3月其曾将碧桂园评级由BB调升至BB+。


信用评级是一面镜子,是对企业运营能力、发展能力等综合能力的反映。房地产行业的异质性,本就使得评级机构进行房企评级趋于保守,叠加疫情冲击对销售回款的担忧以及某TOP50房企雷声犹在的负面影响,标普本次上调碧桂园评级的分量不言而喻,足以证明碧桂园在上述方面的超强实力。


经营有韧性,债务低增长


随着地产步入白银时代,稳增长、降负债成为行业发展的关键词。此次碧桂园获得标普的点赞,关键点就在于其的经营和盈利展现韧性以及杠杆率保持稳定。


一定程度来说,年内房地产行业的外围环境并不友好。宏观经济层面,疫情使得全球经济蒙阴,中国虽率先从危机中复苏,上半年GDP仍录得1.6%的负增长;行业环境层面,线下售楼处关停一度让房企销售冰冻,上半年全国商品房销售金额、销售面积同比分别下滑5.4%及8.4%。


在此逆风之下,1-6月碧桂园仍以3723.1亿元的骄人战绩,继续蝉联克而瑞合同销售金额排行榜第一名,且其权益销售金额自3月起连续6个月实现同比增长,其中8月权益销售额大涨30.10%至609.3亿元;而在上半年,碧桂园实现净利润219.3亿元,同期股东应占核心净利润约146.1亿元,盈利能力持续居于行业前列。


之所以取得相对不错的业绩,与碧桂园广泛布局以及策略性线上营销分不开。


碧桂园奉行的是一至六线均衡布局策略,这一点同诸多规模房企有所不同。正如标普所观察到的,多年持续投入使得碧桂园在低线市场的产品和销售具备专业性,加之其良好的城市筛选能力以及快速的资金周转,从而能够在该细分市场获利。


根据半年报披露,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市,在1334个区/县拥有2662个项目,涉及总权益可售货值23404亿元。而在其已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域、93%位于人口流入区域、73%位于五大城市群,较好符合人口流动规律。


从标普上调评级看碧桂园的内功修养

碧桂园三四线城市供需情况(来源:2020半年报)


相对完善的区域定位,奠定碧桂园在三四线城市推盘去化能力。截至2020年6月,碧桂园在三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28,同行一二线城市项目的该指标为0.73左右;在其进驻的三四线城市中,85%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的84%。


而在疫情之中,碧桂园依托凤凰云、庞大的业主用户推荐等超级传播的杀手锏,通过有效导流及转化获得营销冲刺的持续动能。


据悉,疫情期间碧桂园超过1700个楼盘开通了线上售楼部,最高月活量超过300万用户,访问量达4800万人次,通过线上认购实现的业绩占比接近一半;而从去年6月上线至今年7月中旬,凤凰云累计访问量约4.2亿人次,通过凤凰云平台促成的交易金额累计超2488亿元。


从标普上调评级看碧桂园的内功修养

凤凰云平台7月全面升级(来源:碧桂园官微)


销售录得稳增长的同时,碧桂园亦注重降负债。截至2020年6月底,碧桂园的总借贷余额由3696.0亿下降至3420.4亿,较去年底下降7.5%;年化收入/总借贷为114%,同比上升2个百分点。而据标普预计,由于碧桂园已从激进的规模增长转向经营质量,2020-2021年其债务可能保持低速增长。


事实上,碧桂园历来谨守“借贷比率不能高于70%”、“可动用现金余额不低于总资产10%”两条财务红线,因此也一直被视为规模房企财务稳健的代表。2020上半年碧桂园的净负债率仅为58%,自上市以来连续12年保持在70%以下;同期可用现金余额为2055.2亿元,占总资产比例为10.5%。


即便与住建部、央行8月下旬抛出的房企融资三条红线(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)相比,碧桂园处在TOP50除央系房企之外的较优位置,其净负债率和现金短债比均远离红线。


投资级评级,多家机构看好


毋庸置疑,碧桂园已经成为地产界的扛把子。《财富》2020年世界500强榜单显示,碧桂园以703.55亿美元的营业收入成为全球上榜房企中的第一名,同时以26.2%的净资产收益率(ROE)位居上榜房企第一。从2017年首次登榜的第467名到如今的第147名,碧桂园榜单排名上跨320个名次,并连续四年得到提升。


从标普上调评级看碧桂园的内功修养

碧桂园位列世界500强第147位(来源:《财富》2020年世界500强榜单)


雄厚的综合实力和强大的竞争力,为碧桂园赢得众多机构的青睐,这里面既包括全球权威评级机构,也包括诸多知名投行。


首先,碧桂园备受境内外信贷评级机构肯定。不止标普,国际其他两大评级机构穆迪和惠誉也在近年相继调升碧桂园评级,如惠誉于2017年9月将碧桂园企业信用评级由BB+上调至BBB-,穆迪则于2019年8月将其企业评级从Ba1/稳定调升为Ba1/正面。


尤为一提的是,BBB-是惠誉的投资级评级,目前民营房企中仅有碧桂园等少数几家获得此殊荣。而在标普及穆迪的评级体系中,其赋予碧桂园的BB+、Ba1都是仅次于投资级的评级;至于国内评级机构,中诚信国际和联合评级均给予碧桂园AAA级,都为企业国内评级的最高级别。


从标普上调评级看碧桂园的内功修养

三大国际评级机构评级情况(来源:公开信息整合)


高等级的信用评级,让碧桂园享有融资的便利,这隐含发债易、成本低两层含义。


仅是2020年以来,碧桂园就5次发行美元债,合计募集资金25.44亿美元,较好地实现存续美元债的置换。趁着海外融资的便利期,碧桂园以发行长期债券的方式锁定未来的低利率。如在7月28日发行5.5年期5亿美元和10年期5亿美元的海外债,票面利率分别低至4.2%及4.8%。


从标普上调评级看碧桂园的内功修养

碧桂园上半年美元债发行情况(来源:2020半年报)


半年报显示,上半年碧桂园的平均新增融资成本为5.85%,较2019年底下降0.49个百分点。而据统计,前8个月房企信用债、海外债融资成本有所下降,但海外债平均利率仍然高达8.00%。


其次,一众投行看好碧桂园的未来发展,纷纷给出买入或增持评级。据不完全统计,6月以来就有汇丰、摩根大通、中银国际、摩根士丹利、西南证券、中达等作出积极评价。


以大摩为例,其在碧桂园半年报出炉后将其目标股价上调2%至13.15%,并维持“增持”评级。该行表示,碧桂园目前已出售但未入账项目的毛利率介于22%至24%,预期2020年的的毛利率表现将会在此范围内,同时毛利率将在2021至2022年保持稳定,并有潜在改善的机会。


综上所述,碧桂园自身的实力引得众多机构看好,反过来又促进其在资本市场的表现,这是一个有益的螺旋式循环过程。站上新的起点,碧桂园也将以更从容的姿态驶向远方。

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