昨天恒大信托利好消息多？我是从这个逻辑里理解的

2021年10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会（下称会议）。会议就四季度流动性缺口、通胀形势等当前金融市场热点等问题作出回应，其中对恒大债务风险化解问题和房地产金融政策引起媒体广泛关注。

央媒新华社也恒大表示了关注，恒大妥妥的15日热搜榜第一！

对于会议的内容，众多专业财经媒体做了详细报道，这里不在赘述，仅仅是对恒大债务风险化解问题和房地产金融政策，两方面分享一下个人观点。

为此，我把政策层面视为宏观，企业层面视为微观！

一、宏观：两头松

1、“松”开发贷

之前金融机构对“三线四档”政策有误解，把房企勒得太紧。

财联社15日报道，人民银行金融市场司司长邹澜会议上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

也就是说，未来“三线四档”融资管理规则，可能将会出新细则，把房地产开发贷款和存续有息债务分别对待。目的是保持金融机构对房企的主营业务的资金支持，让房企拥有持续的造血能力，慢慢化解存续有息债务，以时间换空间。

2、“松”个人住房贷款

之前，个人住房贷款趋严，部分地区二手房贷款停贷，新房住房贷款发放时间延长。

央行金融市场司司长邹澜周五表示今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

也就是说，在部分房价涨幅收窄、平稳的城市，将放松对新房的按揭约束，缩短放款时间，这间接给房企提供资金支援。

但以上两头松的前提是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，防范化解房地产“灰犀牛”风险。

在房住不炒及防范房地产灰犀牛的前提下，又要房企活下来；也就是要让马儿吃草又要让马儿不乱跑。得放松勒住房企脖子的皮带。但这个松紧程度如何把控，不至于让房企脱缰，我个人认为会按照“三线四档”，一档一策甚至一房一策来执行。

二、微观1：火烧联营

说完上述政策后，我们看看房企。首先分享会议上对我国的房地产市场定了一个基调：经过近几年房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

但我们也注意到房地产调控这把火除了把恒大烧得快体无完肤外，也波及了一大众头部房企。很早之前SM债券价格异动，近期再次出现，并且有自媒体爆出SM担保的非标出现延期。这都是很好得佐证。

也是在15日，第一财经报道中国房地产业协会组织了一场企业座谈会，主要目的为听取当下房地产企业经营现状及建议。出席的企业代表为保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉这10家头部公司的高管。

房企们的主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房（房住不炒）及调整土地价格等。

三、微观2：恒大

首先，央行会议对恒大问题做了回应，定调：恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。也就是说恒大代表不了整个中国房地产行业。

其次，就恒大债务问题，会议回应成因是：近年来，恒大集团管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终暴发风险。

最后，恒大债务影响：总体上看，其风险对金融行业外溢性可控。恒大集团总资产规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及1000多家作为独立法人的项目子公司。且目前相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房建设部门和地方政府做好项目复工的金融支持。

说到法制化、市场化；这里分享一下，有的信托投资人会担心，在处置过程中地方ZF会蛮横无理牺牲信托投资人利益（史玉柱大佬也有过这样得论述）。这两天也有GT信托恒大项目投资人给我反馈，对于他所投的恒大项目，当地ZF给GT信托的答复是，该项目的资金都用于后续建设保交房，建设完成资金支付完供应商后，ZF再预留30%，其余才给信托公司分配，这使信托投资人很恐慌也很无奈。具体方案我没有看到具体文件，不加评论。但是从央行的会议中，我们知道的就算是地方政府处理恒大项目，也要依法依规：法治化、市场化。不能执法而不守法。

四、利好消息逻辑：我承认我有蒙的成分

周四傍晚，与某投资人朋友聊恒大项目兑付问题，预感会有利好消息将至。同时，对于本金的兑付，之前我在前面文章和恒大信息交流群里也分享过，总的来说留给信托公司处理的时间太短，且并购市场不如前。但如期兑付的可能性也并非没有，那就是接盘人来得快，或者XX（懂的自然懂）。

没想到，消息来的这么快。那么，就恒大信托投资人来说，上述部分都是利好消息，利好的逻辑在哪儿呢？我按个人思路做一个整理，不喜勿喷；

战略上：恒大已经获得了央行的重视，背后是ZY高层；

战术上：开发贷和房企有息债务区别对待，央行银保监指导主要银行以审慎原则有序保持房地产信贷投放，以及房价回稳后个人房贷供需也将回归正常。这两头放水不管是对恒大，还是对其他房企缓解流动性紧张都有重要作用；

逻辑整理：中央重视，能刺激地方ZF的积极性。两头放水，能刺激房地产并购市场的活跃度，助推恒大集团资产处置；金融部门配合，加快恒大恢复项目建设，维护消费者合法权益，亦有助于恒大快速交房，解决恒大项目公司债务。

所以，从这个逻辑理解，我认为是对信托投资人的重大利好消息！

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