万亿物管“蓝海”，融创服务顺风行船

物管股迎来了新龙头。

11月19日，融创服务控股有限公司（下称融创服务）正式登陆港交所。最终，融创服务定价11.6港元，绿鞋后融资规模将达到92亿港元，创造港交所物管上市公司融资额纪录。

之前，从8月6日递表到10月26日通过聆讯，融创服务开创了今年物管企业港交所过会最短先河，仅用时81天。

同时，融创服务上市总共只用了105天，也打破了5个月前弘阳服务106天的最快上市记录。

在物业板块近期整体承压下行的情况下，融创服务上市首日行情大涨，早盘以11.6港元平开后稳步上升，盘中最高涨幅达22.76%，股价最高涨至14.24港元，最终以14.14港元收盘，涨21.9%。

截至收盘，融创服务市值424.20亿港元，在物业板块中位居前三，凸显行业龙头本色。

大手笔，快人一步，脱胎于融创中国的融创服务甫一亮相，就以外界熟悉的风格，展示了龙头之姿，宣告万亿物管“蓝海”迎来了新的领航者。

2019年是中国物管企业上市的井喷之年。仅1年，便有12家物企成功IPO，其高市盈率、高估值令市场侧目。

井喷背后是物管行业汹涌的价值大潮。据多家机构分析，当前中国物管行业年整体营收超过8000亿元，5年之内规模可超过1.5万亿元，10年之内或可高至3万亿。一片不折不扣的万亿“蓝海”。

一时间，船进蓝海者甚众。若回溯自2014年彩生活在港挂牌，至今已经有31家内地物业管理公司在香港主板上市。

尽管船行蓝海，可并非每一家都能乘风破浪。仅以今年10月上市的4家物管企业来看，3家破发，1家上市首日即大跌超过25%。

大浪淘沙。

不再是照单全收，渐趋冷静的资本市场开始千淘万漉，吹尽狂沙，才见真金。在这种环境下，融创服务的成色就愈加凸显出来。

业务体量和品质服务是底盘。截至2020年9月30日，融创服务合约建筑面积2.47亿平方米；在管建筑面积1.16亿平方米，成为第8家拥有上亿管理规模的物企。

值得一提的是，融创服务合约面积与在管面积之比为2.3，仅次于碧桂园旗下的碧桂园服务。这意味融创服务的面积储备未来增速可期。

背靠大树好乘凉。融创服务母公司融创中国的销售额，在过去5年扩大7倍，2019年实现合同销售额5562.1亿元，同比增长20.7%，位列行业第四。

多年来，融创服务依托社区归心空间，搭建丰富多彩的社区氛围和业主社交平台，构建中国邻里关系新形态；并打造健走未来、果壳计划、邻里计划、业主达人秀与业主春晚五大品牌活动。这让融创服务拥有超高的业主粘性，并将在物管行业新一轮的集中度竞争中将发挥更大优势。

客户会用脚投票。一个不得不说的数据是，截至2019年12月31日，融创服务年度物业管理服务合同续约率高达99.7%。

超高续约率背后是经年累月高品质服务积累的口碑。根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于行业平均73分，位于行业标杆水平。此外，根据中指院的报告，融创服务位列2019年“中国物业服务品质领先品牌企业TOP3”。

短时间内，“规模+品质”的综合实力比拼，既是行业竞争王道，也是资本市场主流的估值逻辑。在这一点上，融创服务的底盘牢固。

业绩增速是引擎。从2017年至2019年，融创服务营业收入分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率59.5%；同期利润分别为0.43亿、0.98亿和2.70亿，年复合增长率为150.7%，净利润连续处于高位增长状态。

今年上半年，融创服务延续高增长趋势，营业收入17.9亿，同比增长52.9%；同期利润2.51亿，同比上涨——

367.6%。

根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

拥有如此优质基本面的融创服务，自然受到资本市场的认可和追捧。融创服务的发行获得了机构投资者的多倍强劲认购，这也印证了融创服务的成色十足。

上市只是开始，下一步的增长路径是什么？这是摆在所有物管上市企业面前的共同课题，包括融创服务。

在融创服务的四大基石投资者名单上，腾讯、IDG资本、高瓴资本和雪湖资本，赫然在列。

据公告显示，腾讯认购1.5亿美元，IDG资本认购1亿美元，高瓴资本认购6000万美元，雪湖资本认购6000万美元。

值得一提的是，回顾腾讯的投资历史，上述1.5亿美元认购额是其目前在物管行业最大的基石投资；已布局大数据和云服等领域的IDG，此次系其首次将投资领域延伸至物管行业；而高瓴资本、雪湖投资，已投资过多家物管企业。

资本向来都是用真金白银来投票。显然，腾讯、IDG资本、高瓴资本和雪湖资本，选择成为融创服务的真朋友。

值得注意的是，腾讯和IDG资本是投出贝壳找房的核心力量，后者已经成长为中国“居住服务平台第一股”。

同样是依托存量市场的业务模式，同样是一个诸侯争霸未出现平台型巨头公司的行业，物管行业与贝壳找房横空出世前的房产经纪行业何其类似。

那么问题来了，融创服务凭什么被腾讯和IDG同时选中？或者说，在未来，融创服务要选择一种什么样的路径，形成独特竞争力？

答案或许是拥抱互联网与新科技。

上市当日，融创服务行政总裁曹鸿玲就表示，融创服务将以上市为新起点，在持续夯实、提升高品质服务能力的基础上，“进一步深耕已有核心城市，扩大规模、提升密度和在非住服务业态上进一步发展，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展‘线上+线下’的客户运营能力。”

显然，品质、规模和密度属于常规赛道，而“智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台”的背后逻辑则是科技化。

实际上，就在上市前两个月，融创服务完成了一笔战略投资，对象是锋物科技。锋物科技聚集头部互联网企业核心科技人员，定位于创新的智慧社区平台运营商。

双方约定：融创服务聘请锋物科技创始人李明远担任首席科技战略顾问；锋物科技成为融创地产集团、融创服务集团在智慧社区、数字运营领域的核心战略合作伙伴。

而锋物科技的创始人李明远，拥有一个令人无法忽略的身份：百度原高级执行副总裁。

从新闻通稿里，外界可以读出融创服务的发力方向：

未来双方将依托各自在专业领域的领先优势，将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，并坚持以智慧化、数据化为导向，打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式，持续推动物业管理行业的变革与升级。

众所周知，物管股的盈利表现一直备受资本市场诟病，也是物管股高估值的拦路虎。建立在规模之上的估值是可预见的，而建立在科技之上的估值则充满想象空间。

赢得了现在是可喜，赢得了未来才是可贵。这或许是腾讯和IDG资本力挺融创服务的主因，也能部分解释为何融创服务的市盈率远高于一般的物管股。

在这片万亿物管“蓝海”里，底盘稳健的融创服务开局良好，又先人一步踏准了互联网与新科技的节奏，真可谓：

顺风行船撒起帆，上天又助一蓬风。

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