创两年内最快赴港上市，为何港交所需要祥生？

在合适的时间，合适的地方，遇到合适的人，是再美好不过的事情。

随着去年港交所兼并伦交所未果，为稳定交易所规模，港交所亟需优质股票、优质公司以稳固自己在资本市场的地位，遂逐步开放了内资房企赴港上市之路。

然而据不完全统计，奥山控股、三巺控股、大唐地产、上坤控股、领地控股首次递交的招股书均以失效告终。即便今年汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产完成上市，也均经历了两次交表才宣告完成，鲜有光荣登陆者。

直到祥生出现。

11月18日，祥生控股(集团)有限公司(以称“祥生控股”)成功在香港联合交易所主板挂牌上市。

创始人陈国祥与祥生控股行政总裁陈弘倪共同敲响上市锣声。锣声响亮，父子二人高举双手，紧紧相握，可堪港交所一段佳话。

有媒体评论说，上市仪式简单而隆重，延续了祥生一贯的低调风格。而祥生上市的过程，则诠释了一个朴素道理：有实力，自然有魅力。

10月23日，港交所披露祥生控股通过聆讯。相比于其余招股书陷入“递交-失效-递交”循环中的中小房企，身为国内销售规模TOP30的祥生，成为今年以来首个一轮便通过聆讯的内房企业。

从递交招股书到通过聆讯，祥生只用了142天，是两年以来登陆港交所最快的一家内资房企。

身为TOP30里最后一家登陆资本市场的祥生，曾一度陷入“迟迟不上市”质疑，而今天又创造最快IPO纪录，祥生凭什么？

张爱玲说，时间从来不语，却给了所有答案。

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千亿房企再出发

从2011年的销售排名92位，到2020年11月的28位，祥生成为浙系第三家成功晋级千亿的房企。

2017-2019年期间，祥生实现了全口径销售金额从567.6亿元到1159.3亿元的跨越，销售额年均复合增长率达126.88%，稳居浙系房企前列。

据其招股书显示，2017年-2019年，祥生的营业收入同样增长迅速，分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，营收年均复合年增长率为137.6%。

如此的增长率和营收结转稳定性，足以看出祥生做到了“又快又好”。

有别于其他房企的“高周转低质量”，以“幸福生活运营商”定位的祥生始终坚守了其严控产品品质的底线。

近年来，祥生在原有的“大城春晓、悦说新语、府樾同辉”六大产品系列基础上，推陈出新，不论是构筑具有东方风雅美学的“府系”，亦或是围绕幸福生活场景打造的“云镜系”，无不体现了祥生的“匠心质造”。

2020年11月27日，由克而瑞研究中心与筑想科技共同举办的第二届产品力发布会“产品原力——中国房地产企业产品力TOP100发布会”上。祥生「云境系」荣获「2020年十大轻奢精品产品系」；祥生府系作品——「星合映」荣获「2020年中国十大品质作品」，足以说明业界对祥生地产的高质量发展战略及产品品质的高度认可。

南通云镜

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精准布局，稳扎稳打

一方面稳扎稳打，一方面放眼全国寻找适合祥生的城市。

祥生自2016年起采纳“1+1+X”扩张策略。据介绍，第一个“1”是大本营浙江，祥生大部分的土地储备和房产销售产出都是围绕浙江省，是最核心、业务权重最大的发展区域，未来将保持40%-50%的业务占比。第二个“1”是华东六省一市，其中长三角区域的江苏、浙江、安徽和上海是重点扩张的区域；X则是泛长三角区域以外的一些有潜力的城市（核心二线城市及核心一线城市周边二、三线城市）。

作为腰部房企代表之一的祥生，似乎并未受年初疫情冲击市场的影响，于今年一路高歌猛进。

据中指研究院发布的数据显示，2020年1-7月祥生拿地金额为172亿元，同比增长175.5%，位列榜单第36名，拿地面积为225万平方米。

据统计，2020年前三季度，祥生已先后获取26幅土地，在深耕长三角的战略基调下，侧重增加位于一、二线城市布局，拿地货值中一二线城市占比近60%，实现了土储结构的进一步优化。

根据招股书，截至2020年7月31日，祥生已布局全国11省45座城市，拥有205个开发项目，包括181个为附属公司开发的项目及24个为合营企业及联营公司开发的项目。

祥生土地储备总额约为2382.48万平方米，其中约1187.28万平方米位于浙江省，占总土储比例达49.8%；而安徽、江苏、山东这样的长三角经济带及经济强省的土储面积占比为14.0%、8.1%、9.1%。

2019年，通过分析企业自身发展脉络，结合行业的发展趋势，祥生地产在传统地产开发业务基础上，进一步多元化创新发展小镇模块，增强企业发展核心驱动力。一方面深耕浙江及泛长三角区域，将城市做深做透，另一方面通过专业团队的科学评估不断寻找适合祥生战略发展的城市，稳健落子，精准布局，借助独特的发展动力，坚持规模与品质双优的目标，使得祥生得以快速扩张，综合实力从2011年的第92位提升至2020年的第27位。

03

强劲的盈利能力

盈利能力是企业经营者经营业绩和管理效能的集中表现，也是投资人衡量短期收益的重要指标之一。

据招股书显示，2017-2019年三年间，祥生地产的毛利分别为8.34亿元、30亿元、84.8亿元，毛利率达到13.2%、21.1%、23.9%。

2017-2019年，祥生地产净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元，相较于其他今年以来向港交所递交招股书的房企，2019年净利润大涨649.8%的祥生可谓优势满满。

在已售未结金额方面，据招股书显示，2017年至2019年及2020年4月30日，祥生物业买家按揭的未结担保分别为136.43亿，179.30亿，370.29亿及366.36亿，逐年攀升的已售未结金保证了未来的现金流。

深耕核心城市，不断挖掘品牌自身的内生力，辅以三、四线城市高溢价项目，可以说，2018年至2019年祥生阶段性的跨越正是“1+1+X”战略的回馈，也让祥生的股本回报率由2018年的16.6%增至2019年的50.1%。

显然，祥生的财务结构正不断优化。

结语

在上市庆祝仪式上，祥生控股董事会主席陈国祥说，成功上市，意味着祥生将正式迈入国际资本市场，也预示着公司向发展成为领先的房地产开发企业的宏大目标又迈出了坚实的一步。

陈国祥此言不虚。

千亿规模和上市门票，已成为目前市场环境下的一个门槛：迈过去，即意味着船行千里有了压舱石；迈不过去，则大概率要经受更多“风萧萧兮易水寒”的考验。

迈过门槛的祥生，站到了新的起点。

一方面，上市将极大提升祥生的品牌影响力和市场认可度，有利于融资渠道的拓展，有利于祥生进一步优化融资结构，降低融资成本，获取更多优质资源助力企业发展。

另一方面，上市会极大提升祥生的企业治理水平和整体运营能力，提质增效，机制创新，增强祥生的市场竞争力和抗风险能力。

精益求精，稳步向前。对于始终低调稳健的祥生而言，路选对了，就不怕远。

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