重点城市“小而美”地块加快入市：民企参与度提升，考验精细化运

  今年以来，多个重点城市的土地市场交出了一份“总量缩减、结构优化”的答卷。其中，多个城市挖掘潜力，推出优质“小而美”地块。

  近日，深圳市规划和自然资源局福田管理局发布通告，拟对梅林地区一地块进行规划修改，用地性质由交通设施用地调整为二类居住用地。该地块位于福田区梅林片区，调整后规划用地面积约7166平方米，计容建筑面积约2.87万平方米，将配建小型邻里中心、户外活动场地等设施。该地块南侧一路之隔，即为中铁置业开发的臻云雅苑项目，后者于2025年12月出让，也是福田区近年来首宗公开出让的纯商品住宅用地。

  此前，深圳龙华民治一宗规划建筑面积约4.45万平方米的宅地，经60轮竞价由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.2%。4月29日，南京14宗集中出让地块中，唯一溢价成交的是江宁百家湖一宗规划建筑面积约1.55万平方米的迷你地块，吸引6家民营房企报名，最终由常州嘉宏以2.67亿元竞得，溢价率27.8%。上海2026年第四批次土拍推出的5宗地块将于5月28日开拍，其中虹口内环内两宗宅地，体量均不足1公顷。

  业内人士指出，“小而美”地块一般指规模可控、条件优质的小型住宅用地，规划建筑面积通常介于1万至5万平方米之间，部分核心城区宅地甚至不足1万平方米。在重点城市核心城区可开发土地资源日趋紧缺、新增建设用地严格受限的背景下，地方政府供地单元趋于精细化，“小而美”地块的加快入市正是这一趋势的体现。

  中指研究院数据显示，当前重点城市土地市场仍以央国企拿地为主，但“小而美”宅地呈现出差异化竞争格局。2022年至2024年，民企在22个重点城市该类地块中的宗数占比由50%持续提升至69%；2025年回落至45%后，2026年1至4月回升至47%，保持在近半数水平。相较常规宅地市场，民企在“小而美”地块中的参与度明显更高，反映出总价可控、开发周期短、资金占用规模小等特征，有效匹配了民企的资金配置节奏与风险管控要求。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，与大盘开发强调标准化复制和快周转不同，“小而美”地块更考验企业精细化运营能力。从前期定位、户型设计到社区营造，各环节均需精准对接区域客群需求。同时，项目若要实现合理回报，必须走溢价路线，这对企业的品牌力、产品力和营销能力提出了更高要求。