租赁住房REITs“好消息”不断，还值得投吗？

  　　近期，租赁住房REITs市场不断传来好消息。

  　　华泰苏州恒泰租赁住房REIT将于明日(4月22日-23日)公开发售。此前信息显示，该基金市场热度高涨，网下认购倍数高达222倍。

  　　汇添富上海地产租赁住房REIT以”90天极速通关”刷新审核纪录，并持续走强。3月31日上市首日涨停30%，首日涨幅达30%，前三个交易日累计涨幅33.3%，连续多日保持上涨趋势。

  　　首单扩募项目——华夏北京保障房REIT获批。

  　　招商基金蛇口租赁住房REIT首季收入1791万元。

  　　2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.80亿元，净利润为8048.02万元;华夏基金华润有巢REIT收入7907.69万元，净利润968.19万元;红土创新深圳安居REIT收入5439万元，净利润2407万元;中金厦门安居REIT收入7929.78万元，净利润2807.69万元......

  　　在房地产转型与“租购并举”政策推动下，租赁住房REITs凭借稳健收益、抗周期属性及政策红利，正成为资本市场的“新蓝海”。

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  　　租赁住房REITs投资价值凸显

  　　自首批试点项目红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT于2022年成功上市以来，我国保障房REITs市场迎来跨越式发展。

  　　截至2024年年末，我国租赁住房公募REITs规模已突破百亿元大关，在市场波动中，展现出显著的抗周期特性与超额收益表现。数据显示，2024年，已上市的6只REITs底层资产平均出租率保持在90%以上，仅个别项目因租户退租短期波动，现金流分派率稳定在4%—4.5%，显著高于10年期国债收益率(1.6774%)。二级市场上，保租房REITs价格全年涨幅达17%—42%，远超中证REITs指数整体表现。今年新上市的汇添富上海地产租赁住房REIT表现也不俗，上市首日就打破多项纪录，后期涨幅也是一路走高，目前上海地产集团已开始推进租赁住房公募REITs扩募三年行动规划。

  　　其价值支撑主要源自三大优势：1、核心区位，如北上深产业聚集区;2、产业协同，如匹配腾讯等企业员工需求;3、高效运营，长租约占比超35%，典型案例租金可达132元/平方米/月，出租率高出市场20个百分点。

  　　依靠优质的底层资产，租赁住房REITs投资价值日益凸显。

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  　　政策红利加速REITs市场扩容

  　　2025年，中央层面持续强化租赁住房政策支持。国务院总理李强强调“收购存量商品房作保租房”的重要性;商务部等9部门将家政从业人员纳入保租房保障范围，进一步释放市场需求。

  　　此前，央行推出“租赁金融17条”、3000亿元保障性住房再贷款等政策，明确支持保租房REITs常态化发行，并允许专项债收购存量房转为保租房。地方层面也在积极相应号召，试点收储存量商品房转租赁住房。

  　　在政策支持力度加大、市场需求旺盛等多方面因素推动下，租赁住房供给结构持续优化，进一步加速REITs市场扩容。

  　　香港标普全球评级指出，我国大力推进增加保障性租赁住房建设或将刺激基础设施领域房地产投资信托基金(REIT)市场的发展。标普全球评级预计，未来18个月社会保障性租赁住房类基础设施REITs将翻倍，而且未来还有进一步扩大的潜力。

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  　　据不完全统计，目前全国租赁相关REIT拟发行项目已超过10个，其中部分REITs已获得实质性进展。例如，已反馈的建信建融家园租赁住房REIT，拟发行规模不少于2亿元;湖北省住房保障建设管理优先公司保障性租赁住房公募REIT、新黄浦保障熊租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，拟发行规模均不低于8亿元。

  　　与此同时，前期上市的四支保租房REITs已提出扩募计划，保租房REITs“首发+扩募”并行态势基本形成。

  　　整体来看，今年将是租赁住房REITs发行大年，显示市场对租赁住房资产流动性的信心增强，进一步说明我国租赁市场具有稳定的发展潜力。

  　　结语

  　　目前，我国住房租赁REITs已从试点探索迈向规模化发展阶段，政策驱动、资产质量与运营效率成为三大核心变量。

  　　随着住房租赁REITs发行节奏的加快，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为租赁住房产业可持续发展提供了有力支撑。

  　　值得注意的是，未来需在民生属性与商业可持续性间找到平衡，通过市场化机制突破收益率瓶颈，真正构建“租购并举”的住房新生态。