清退多家门店，长租公寓开始“资产优化”

  长租公寓正在主动或被动地优化资产组合，从追求规模转向聚焦盈利。

  “上着班，家没了。”近段时间，多位租客在社交媒体上的相似吐槽，引起了广泛关注。

  事情的起因是，某长租公寓12月起集中清退超过10家门店。与往年零星的运营调整不同，此次清退涉及门店数量多、时间集中，迅速成为市场焦点。

  1、长租公寓开始“清退”......

  周沫租住在该长租公寓位于某城中村的房源。月初，上班的她突然接到管家通知，要求其在本月底搬出。给出的原因是，业主“重新规划资产”，原房东将收回房源自行运营。

  同样收到清退通知的还有住在该长租公寓另一区域某门店的小曾。他刚续租不久，当时并未得知这一情况，现在也只能抓紧时间找房搬走。

  对于许多年轻人来说，长租公寓曾是他们在城市落脚的“第一站”。而现在，突然的清退通知，让他们的生活一下乱了节奏。

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  对此，该长租公寓的回应是，此次清退主要针对部分低效或风险较高的存量项目，旨在“聚焦核心优质资产、提升运营效率”，并非长租公寓业务的整体收缩。

  另根据媒体报道，本次清退房源多是其2017年推动的一项存量盘活计划下，从农民房业主手中整租改造的项目。

  这些项目普遍位于非核心区域，多年来面临回报周期长、运营负担重的问题。随着市场环境变化，它们从曾经的扩张标志，变成了首批被优化的对象。

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  针对受影响租客，该长租公寓也已制定多项安置以及赔偿方案。其中，无论是选择退房或者换签的客户，均会按照合约赔偿一个月租金，并提供了免费搬家、免费换房、过渡居住等安置方案。

  事实上，此次清退并非孤例。此前，另一长租公寓上海某门店就因清退租客，而面临“是不是要暴雷了”的质疑。据了解，其在上海、杭州、宁波等地的多家门店也出现了清退租客的现象。对此，该长租公寓回复表示，前者“属于合约届满后正常关店”，而其他地区少量门店关闭，则是“房源结构战略性优化”。

  更早前，某长租公寓也频繁因“单方解约”而陷入舆论风波。

  但值得注意的是，与此前大批量中小长租公寓品牌因依赖“租金贷”、采取“长收短付”等不正当竞争方式而“暴雷”不同，此次长租公寓开始“清退”，更像是一次主动作为，旨在对历史项目进行梳理，核心聚焦资产的盈利能力。

  2、最重要的还是盈利

  长租公寓其实是一个微利行业。按照测算，目前国内长租公寓企业的平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

  当下长租公寓主要的收入来源于租金和增值服务。过去几年，受政策和资本推动，长租公寓扩张明显，但近一两年，全国租房市场面临租金下行周期。迈点研究院数据显示，11月全国重点城市普通公寓平均租金52.34元/月/平方米，环比下降1.38%。租金下滑直接压缩了依靠“租金差”盈利的包租模式的利润空间。

  与此同时，从供给侧看，保障性租赁住房的大规模入市对市场化房源形成挤压。“十四五”期间全国计划筹建870万套保租房，其中一线城市占比超过30%。这些房源租金通常低于市场价，对市场化长租公寓形成直接分流。

  此外，长租公寓企业虽然也在积极探索新的盈利点。例如，通过将公寓公共区域改造为自习室、咖啡厅等，增加非租金收入。但相应的硬件投入、运营成本较大，收益相对有限。

  可以说，近期部分长租公寓的集中清退，是当前长租公寓行业普遍承压的一个缩影。

  行业寒冬中，企业生存策略发生根本性转变。过去“高周转、快扩张”的模式难以为继，取而代之的是 “精细化运营””和“资产优化”。这意味着，企业正在主动或被动地优化资产组合，从追求规模转向聚焦盈利。

  那么，这些前期为抢占市场而接手的位置偏远、改造难度大、租金回报周期长的低效资产，被“清退”也在情理之中。

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  这轮由头部企业开始的“清退”，或将逐步传导至整个长租公寓行业，从而加速行业出清，加剧行业分化。资金实力弱、运营能力差的中小品牌将承受更大压力，而头部品牌则更有可能进行“有进有出”的主动调整。

  3、写在最后

  今年9月15日正式施行的 《住房租赁条例》 ，为行业的规范化发展奠定了法律基础。《条例》对住房租赁企业的资金、人员、管理能力提出明确要求，并强调对承租人权益的保护。

  当下长租公寓的“清退”，有企业自身的调整，也是市场竞争的被迫选择。调整之后，长租公寓市场将走向一个更成熟、更分化的发展新阶段。

  未来的竞争，将不再是门店数量的竞赛，而是运营效率、产品品质、服务能力和资金健康度的综合比拼。