APEC会议倒计时，深圳酒店一年最好的时候来了！

  事实的确如此，这里常年商务差旅密集，众多酒店的生意绕着这批人转。

  但这次APEC会议不一样，来的客人规格和日常商旅完全不同。

  21个国家的元首、部长、企业代表团和全球媒体在11月中旬涌入，真正接得住的酒店，少之又少。

  迈点研究发现，深圳酒店市场这几年变化不小，新供给集中放量，外资与本土品牌都在加码。

  对投资人来说，这次会展来临，既是观察深圳酒店业态的绝好时机，也能为如何赚钱提供新思路。

  图源：迈点实拍

  01APEC周的房晚流向了哪里？

  先看看哪些片区的酒店能吃到这波红利。

  首先是主会场深圳国际交流中心附近的国资酒店，它们会被优先接待国家领导人与政府代表。对于这类人来说，安保和礼宾最重要，楼层能不能封、车队能不能单独进出、周边能不能管制，这三个条件一筛，深圳达标的酒店没几家。五洲宾馆与新挂牌的五洲香蜜湖就在附近，它们拿到的是一批最确定的生意。

  图源：摄图网（ID：702234686）

  其次是福田CBD、会展中心、前海和深圳湾一带的国际豪华及高端酒店，它们承接的是从主会场核心圈溢出的商务代表团、企业代表等，这批人挑酒店，看重品牌、会议设施和酒店位置的便利性。福田离主会场最近，但附近酒店平时就常满，会期可能腾不出量。于是需求会往深圳湾一带走，这里既有前海瑞吉、JW，也有一大批商务酒店，满足客群需求。

  最后是宝安机场、深圳北站、罗湖口岸附近的交通节点型酒店，承接价格敏感的外溢需求。技术后勤、媒体团队大概率住在这里，他们人多、预算紧，房价稳、能整批预订是基本需求。核心圈涨得越猛，宝安机场沿线的凯悦嘉轩、福朋喜来登这些中高端酒店，反而越有机会。

  至于哪片区域是最大赢家，现在还下不了定论。只能说，福田核心圈锁定了价格但让出了散客，深圳湾高端酒店有溢价弹性，交通节点型酒店靠走量稳住收益。

  当然，面对这次会议，深圳酒店并非毫无准备。德胧集团在深圳的酒店上线多语言AI服务，外籍客人自然语言提需求，系统自动分发给对应岗位；福田莲花街道牵头成立国际友好酒店联盟，把住宿、餐饮、文化场馆串成网络。

  除了补齐国际化服务，加强接待能力之外，不能盲目涨价是深圳酒店最值得注意的。有机构测算，APEC会议周平均房价溢价约13.9%，已经逼近临界点，一旦越过15%-20%，一到三成的需求会转向周边城市。与其贪高价丢订单，不如先签下整批预订和多天连住的团队订单，抬高营收。

  回顾历史，2014年北京APEC，领导人集中住在雁栖湖核心岛的国宾别墅群，雁栖湖国际会议中心成了北方高端会议目的地；2001年上海APEC，市区酒店分散承接客流，一批国际酒店借外事接待完成了品牌能级跃升。

  图源：摄图网（ID：501624736）

  对深圳酒店市场而言，这次会议的机会在于，把一次性的峰会流量转化为常态的国际商务和会议旅游需求，让福田、前海这些核心片区的酒店在会后还能稳住每间可售房收入。

  02深圳酒店开始发力了

  将视线拉远，迈点研究院监测数据显示，截至今年10月，2024年-2026年深圳共有1137家品牌酒店新开业，数量多是一方面，另一方面是开业酒店呈现出三大鲜明特征，即酒店档次上移、本土酒店崛起、位置不局限于中心区，跟着外围产业走。

  首先是开业酒店档次整体抬升，高档型项目集中入市，中端与国民经济型退为补充。仲量联行也统计显示，深圳下半年待入市客房里，中高端型占58%。这说明，供给端正看好深圳的上扬市场需求。

  其次是本土酒店逆袭，以、亚朵为代表的本土品牌不碰重资产，靠加盟费和管理费做量，业主翻牌改造成本低、爬坡快、风险小；以万豪、希尔顿为代表的国际集团在万豪万枫、希尔顿欢朋等中高端靠品牌和会员体系收管理费，香格里拉、瑞吉、洲际等奢华只输出品牌不掏钱，把成本、回报风险留给了业主。

  最后是深圳产业地图指路酒店分布，酒店开业重心从腾讯、大疆、中兴等互联网和硬件总部所在地南山向外扩散，其中，宝安靠国际会展中心与空港经济拉动、龙岗靠大运新城与产业人口承接、坪山靠新能源和生物医药起势，酒店往哪儿开，说明人流往哪儿聚，增量向成本更低、产业更密的近郊转移。

  转向酒店签约，行业报告显示，2025年全国中档及以上品牌签约1536家，与上年持平；一线城市逆签约量势增长24.1%至211家，其中深圳全年签约41家，同比增长约58%，在四个一线城市里增速最快。迈点《200家大陆奢华酒店，只有一家杀进全球前十？》也显示，截至今年9月，深圳新签约瑰丽、阿丽拉等5家奢华酒店，与广州并列签约数量第一。

  所以为什么深圳酒店业一片向好？这背后与深圳的经济活力、产业结构、旅游消费、政策补贴息息相关。

  第一，在经济上，2025年深圳GDP达3.87万亿元、人均GDP21.38万元，千万资产高净值家庭7.7万户，居全国第四，所以，是财富密度撑起了客群的支付能力，让中高端至奢华档次的酒店得以在深遍地开花。

  第二，深圳科技产业发达，国家级专精特新小巨人累计1333家，居全国城市首位，A股上市公司超400家、总市值超10万亿元，这批企业催生了大批出差频繁、停留时间短的差旅客群，而这些企业分散在深圳不同的区块，于是众多中端、中高端商务酒店沿着产业路线落地。

  第三，深圳旅游市场正旺，2025年深圳接待游客2.07亿人次，增长10.9%，其中入境游客4034万人次，增长27.6%。今年上半年，经深圳口岸入出境外国人已突破500万人次，比去年提前58天。深圳酒店从前靠商旅吃饭，周中满、周末空是老毛病。游客补的就是周末空房，酒店入住率更稳，也撑得起大鹏、盐田这些滨海旅游区酒店的生意。

  图源：摄图网（ID：502366675）

  第四，在政策上，深圳将引进高品质酒店列入促消费措施，大鹏按酒店投资额10%补贴、单个项目最高3000万元，福田对评定为奢华级的酒店最高奖励500万元，财政直接分担高端物业的投资压力，在酒店业承压的当下，资金支持自然吸引了大批酒店项目落地。

  03酒店投资人来深圳怎么赚钱？

  站在投资人角度，深圳酒店和北上广最根本的差别，就是这门生意靠什么赚钱。

  北京有政务和总部经济，上海有跨国企业的区域总部，广州有广交会，这些都能周期性抬高房价。而深圳虽然也有众多总部，但客群是面向科技产业、制造业的差旅客，做的是效率生意。深圳房价天花板更低，全年客流更均匀，所以投资人要拼运营成本和翻台效率，照搬北京或上海的产品模型，会水土不服。

  最大的机会在存量市场。行业数据显示，一线城市新签约项目中新建占比降至54%，翻新改造和适应性再利用分别占到27%和20%，这说明改造逐步成为重要增量，而深圳酒店的基本盘够大，《2026中国酒店业发展报告》显示，截至2025年底，全市共有6085家酒店、36.5万间客房，为投资人提供了试验空间。

  行业已有实践，中洲控股把运营24年的圣廷苑翻牌成华住的城际和全季，换牌后，酒店首月入住率涨了近20个百分点。

  退出通道也打通了，去年底，国家发改委把四星级及以上酒店纳入REITs底层资产，今年9月金茂就以深圳JW万豪为标的申报了10.3亿元机构间REITs，老物业从烫手山芋变成可改造、可证券化的资产。

  所以对投资人而言，把老四星、老五星翻牌成精选服务品牌，重新定价、重做客群，眼下这条路确定性最高。

  图源：摄图网（ID：701583911）

  不过，要小心的恰恰是中端。这个赛道的品牌密度过高，新店的爬坡期被拉长，平均房价和出租率两头承压，再挤进一条成熟品牌意义不大。有价值的做法是在产业园、会展周边和地铁末梢做差异化，把会议、餐饮和长住装进有限服务里。

  高端这条线看地标资源，没有这类区位就别硬上标准五星。滨海度假还没被填满，但客人的停留时长与复购都还没有被验证，先做产品再谈规模更稳妥。

  04 写在最后

  APEC这样的会议，本质是一场酒店行业的压力测试，考验的是酒店的应变能力。

  中国酒店业靠增量扩张赚了这么多年，深圳新供给集中放量，恰好撞上行业转向存量的节点，真正拉开差距的，是单店盈利模型、产品迭代速度，以及业主与品牌方如何分担风险。

  顶奢进场、老物业翻牌，热闹之后要回归盈利，深圳有全国最密的产业客群和最市场化的业主结构，有机会把这条路走通。