金辉控股：辉煌难续的房企困局

一、债务违约：难以承受之重

  2024 年 3 月 20 日晚，金辉控股公告称，未能支付一笔 2024 年到期、票面利率 7.8%、本金总额 3 亿美元的票据。这一消息犹如一颗重磅炸弹，在房地产市场掀起波澜。作为曾经被视为 “闽系民营房企之光”、头部闽系民营房企中美元债未违约的 “独苗”，金辉的违约让市场大为震惊。

  财支棱起来（公众号ID：Hades651121）发现，金辉的债务问题并非一朝一夕形成。2023 年中报显示，金辉债务余额为 331.85 亿元。截至 2023 年年末，其债务余额虽从 2022 年的 378.158 亿元减少到 292.84 亿元，但即期债务总额大约 139.40 亿元，而期末现金及银行余额仅 70.729 亿元，现金难以覆盖短期债务。2021-2022 年，金辉的筹资性现金流分别净流出 89.42 亿元、171.39 亿元，处于债务净偿还状态。尽管金辉曾凭借 “第二支箭” 等政策工具成功发行了两笔共计 16 亿的三年期中期票据，但在庞大的债务面前，这些融资显得杯水车薪。

二、销售下滑：市场寒冬的冲击

  销售业绩的持续下滑是金辉控股面临的又一难题。金辉从 2018-2021 年近千亿的年度销售额，在 2022 年恒大暴雷后大降至 400 亿，2023 年再次腰斩至 250 亿。2024 年前两个月，金辉全国销售金额仅 20.6 亿元，位于行业五十名开外。

  以武汉市场为例，金辉在当地的项目销售遇冷。金辉江樾云著二期总套数 2414 套，已售 686 套，可售 1615 套；金辉世界城一期南区总套数 2441 套，已售 969 套，可售 1368 套，库存压力巨大。在房地产市场整体下行的背景下，金辉重仓三四线城市的策略，使得销售回款暴跌，加剧了公司的资金紧张局面。

三、项目问题：交付与质量的双重考验

  金辉控股在项目交付和质量方面也问题频出。在武汉，金辉世界城本应于 2023 年 12 月 31 日交房，却延期交付。交付后，武汉城市留言板上关于该项目的投诉刷屏，包括虚假宣传、欺诈消费、违规交房、强行交房、无法办理房产证等。有业主反映项目早期宣传一期 9 栋楼一起交付，商业马上投入运营，但实际仅交付三栋楼且延期，商业也毫无进展。金辉江樾云著同样投诉不断，存在恶意降价、侵害业主权益、诱导式售房等问题。

  在西安，金辉长安云筑里项目等多个在建项目，或施工进度严重滞后，或已陷入停工状态。2023 年中期末金辉在建面积减少至 1492.13 万平方米，存货 909 亿元，已竣工库存比例持续上升，期末已竣工待售物业占存货的比例达 15%，优化库存结构迫在眉睫。

四、财务困境：营收与利润的双重压力

  从金辉控股 2023 年年报数据来看，公司面临着明显的财务困境。2023 年，金辉控股营业收入为 342.49 亿元，同比下跌 3.0%；毛利润为 25.29 亿元，同比下跌约 51.2%；公司拥有人应占亏损为 5.81 亿元，年内全面亏损 4.34 亿元。这是金辉控股上市以来首次 “由盈转亏”。

  物业开发及销售收入作为主要营收来源，2023 年录得 338.14 亿元，同比减少约 3.1%，主要是由于已交付总建筑面积减少1。管理咨询服务收入同比减少 16.3% 至 1750 万元，而融资成本却从 2022 年的 2.36 亿元增加 25.3% 至 2.95 亿元。此外，2023 年末金辉控股的流动资产规模从 2022 年末的 1317.89 亿元减少 24.7% 至 992.34 亿元。

五、品牌受损：信誉危机的连锁反应

  金辉控股在多个城市的负面事件，严重损害了其品牌形象和信誉。在武汉，金辉已成为购房者投诉的高频房企之一。业主的不满和投诉，不仅影响了金辉在当地的后续项目销售，也在一定程度上对其全国范围内的品牌声誉造成了冲击。品牌信誉的受损，使得金辉在市场竞争中更加艰难，消费者在选择金辉的项目时会更加谨慎，甚至可能转向其他品牌房企。

  金辉控股曾经作为示范性房企，如今却深陷债务、销售、项目和品牌等多重困境。尽管金辉表示将继续坚守责任，全力以赴确保交付工作顺利推进，并采取严格的降本增效措施，但在房地产市场持续下行的大环境下，金辉控股能否走出困境，实现逆转，仍充满未知数。对于金辉控股而言，如何化解当前的危机，重塑品牌形象，恢复市场信心，将是其未来发展面临的重大考验。而对于整个房地产行业来说，金辉控股的困境也为其他房企敲响了警钟，在市场变化莫测的当下，任何企业都不能掉以轻心。