伟禄集团金融+环保“双轮驱动”，投资物业彰显潜力

自今年国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造以来，整个房地产行业逐渐把目光转向针对存量市场的升级改造，“城市更新”似乎成为了当下市场最炙手可热的“香饽饽”。

被誉为深圳市“宇宙中心”的龙华区自今年以来公布了多批深圳市龙华区城市更新单元计划，申报主体名单星光熠熠，不乏中国恒大、深圳金光华、鸿荣源、伟禄集团等著名企业集团。

市场上备受关注的“南山区粤海街道莱英花园城市更新项目”于日前确认了主体。为深圳市南山区首宗以政府主导和市场化方式选择旧改实施开发的莱英花园项目由伟禄集团子公司深圳市友盛地产有限公司获九成以上得票率当选，成为项目的开发主体，意味着小区接下来将正式进入私人物业拆迁补偿协议阶段，拆卸以后将改建成高端商住综合体，也被誉为继毗邻华润城万象天地之后的下一个“明星盘”。

在香港上市的伟禄集团近年积极布局深圳房地产投资及开发，至今在南山、龙华、光明多区持有投资物业，一方面以传统租赁方式获得租金收入，另一方面利用城市更新方式盘活物业资产，提升潜在价值。除了房地产业务之外，伟禄集团其实还构建起了包含环保、金融、汽车零件在内的多元业务矩阵。

营收年复合增速超过50%，多元化布局增效显着

资料显示，伟禄集团是一家综合型多元化发展企业，由潮汕商人林晓辉博士及苏娇华女士于2005年成立，业务札根深圳、香港两地，于2014年在香港上市，目前公司为恒生综合指数、MSCI明晟中国小型股指数、中证指数成份股，也是深港通港股标的。今年以来，伟禄集团港股通持股量从年初约6500万股上升至目前1.05亿股，持股占港股总数也由年初的4.5%上升至目前7.3%，总金额累积近5亿港元，可见伟禄集团得到了国内投资者的关注与重视。

伟禄集团系统持股量与占比表现

伟禄集团以多元化业务模式运营，涵盖物业投资、金融服务、环保业务以及汽车零配件销售等多个业务。根据财报数据，2016-2018年以及2019年上半年，伟禄集团实现营收分别为2.10亿港元、7.63亿港元、8.11亿港元以及4.03亿港元。属于公司主要业绩贡献点之一的环保业务于2019年上半年实现收入2.92亿港元，占集团总营收的72.46%。

80%以上资产分布于深圳优越地段的物业投资业务于2019年上半年仅有569.8万港元收入入账，占总营收1.41%。从目前伟禄集团投资物业的项目进展及收益看来，短期内或许不会产生太多收入，但从长远来看，随着深圳市城市更新发展的全速推进，伟禄集团的物业也将受惠，投资价值渐渐显现。

南山城市更新项目确认实施主体，五大物业尽占深圳优势地段

目前伟禄集团及旗下子公司所持有的五个深圳物业投资项目，分别为位于龙华区的伟禄雅苑商业项目、樟坑径伟禄工业园、茜坑冠彰工业园，光明区的伟禄科技园1、2期，以及南山区的莱英花园项目。

伟禄集团五个深圳物业项目简介：

（一）伟禄地产项目

（二）三个伟禄集团城市更新项目

1、南山物业

最近，市场上备受关注的深圳市南山区首宗以政府主导和市场化方式选择旧改实施开发主体“南山区粤海街道莱英花园城市更新项目”，于11月2日通过了小区全体业主投票，由伟禄集团子公司深圳市友盛地产有限公司以98.7% 得票率当选成为最终实施主体。

据南山区政府网页显示，莱英花园项目将改建成为高端商住综合体，按容积率计算，其建筑面积约73,738㎡，由于毗邻为华润城万象天地、润府等多个“网红盘”，有望成为粤海街道下一个明星盘。

据了解，早在2014年，友盛地产改造了莱英花园1-5栋，即现在的红树别院（英伦名苑四期）。而与红树别院3.0的容积率相比，莱英花园城市更新项目8.7的容积率则涵盖了更多内容。根据此前公示的规划草案，后者将由A、B两座建筑组成，其中A座为50层建筑，主要涵盖商业、住宅、公寓等；B座为45层建筑，主要涵盖商业、公寓等。

而从区位优势的角度来看，莱英花园小区坐落在科技园中区，其外围是在深业中城之前创造“史上最难买豪宅”记录的华润城润府、网红商场万象天地，内围是一母同胞的英伦名苑、红树别院，下方是大冲城市花园，距离地铁1号线高新园站700米左右。地理位置得天独厚，也正因为如此，市场对莱英花园城市更新项目十分关注。

南山区莱英花园城市更新项目(初步意向效果图)

2、龙华物业：

伟禄集团自2012年开始布局龙华区房地产开发及物业投资，集团早年参与深圳市福田区政府保障性住房发展项目，为政府提供一块位于龙华区的自置地块，兴建首批“工改保+飞地”的企业人才住房项目“伟禄雅苑”，提供了2016套住宅单位。集团上市以后分别于2015年9月及2016年3月并购了位于观澜街道的樟坑径伟禄工业园及福城街道的冠彰工业园。2016年10月，龙华新区获国务院批覆成为正式行政区，翌年1月龙华区正式挂牌成立，区内物业价值随之受惠升值。2018年4月，伟禄雅苑商业部分成为了集团上市的物业资产。

（伟禄雅苑项目）

目前，龙华“一中轴九片区”五个战略重点汇聚观澜，而与深圳北站商务区打造的“商务核”形成双核中心，未来也将形成一批高新技术企业、区级行政机构、区级市政配套等设施集中的区域。

区域概念的提升，会加大基础设施的投入。2019年4月25日，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》，其中龙华区包括九龙山智能科技城及观澜高新园区，其规划主导产业包括人工智能、移动智能终端及生物医药。而观澜高新园片区，由梅观高速、机荷高速、环观南路、坂澜大道围合，面积达4.23平方公里。在深圳高新区的辐射和创新引领作用全面发挥的带动下，观澜高新园片区无疑成为深圳新的价值高地，未来高新产业将吸引众多高端人才置业。

此前提及伟禄集团于2015年购入的樟坑径工厂项目邻近伟禄雅苑，位处五和大道及沈海高速交汇点，交通便利。有鉴于此，集团于2017年向龙华区城市更新局提交城市更新申请，计划把工厂改建为“前海伟禄跨境物流园城市更新单元”，冀为区内提供更多的跨境物流及电商发展的商机。目前项目申请还在等待审批。

（樟坑径工业园建筑现状）

根据最近龙华区政府网页介绍，龙华现代商贸片区跨龙华、大浪、民治三个街道，将加快建设超百万平方米的市级商圈，亦即深圳市四号线上塘、龙胜站一带地区。而与“龙华现代商贸区”接壤相连、福城街道的南部地区，将开发成为“龙华商贸居住区”。而伟禄集团持有的冠彰电器工业园正正位于“龙华商贸居住区”内。

龙华区冠彰工业园城市更新项目(保障性住房项目初步意向效果图)

今年六月，“冠彰电器厂城市更新单元”正式立项，据政府网页公告，其24,263平方米的土地面积，将以“工改保”方式，把原来工厂改建为保障性住房项目，满足区内的住房需要。工厂現狀总建筑面积約4.5萬平方米，原来破旧的厂房无法满足城市片区发展规划，也无法使该片土地创造应有的价值。尽管目前没有公布拟拆卸后改建项目的建筑总面积及相关细节内容，但可以肯定的，就是更新项目的土地效益和功能将得以全面释放和发挥。

3、光明物业：

另一边，在伟禄科技园所在的光明区中心位置，其区位优势同样值得关注。2018年4月11日，深圳市委、市政府将科学城布局在光明区，要求光明以最高水平、最高标准谋划建设科学城。

光明科学城将构筑“一心两区、绿环萦绕”的空间格局。“一心两区”即光明中心区和装置集聚区、产业转化区，“绿环萦绕”即蓝绿活力环。装置集聚区是光明科学城的核心区域，将重点布局科学设施集群、科教融合集群、科技创新集群“三大集群”。

其中，科学设施集群规划面积总共12.7平方公里，布局具有内核生长功能的稀缺性大科学装置，并为大科学装置衍生发展提供空间保障，布局多所高校和科研院所，为科学城输送创新人才，引入脑模拟与脑解析设施、合成生物研究设施、材料基因组大科学装置平台、空间引力波探测地面模拟装置、空间环境与物质作用研究设施及精准医学影像大设施配套科研平台。

伟禄科技园正在光明科学城“装置集聚区”南边附迎位置，地理位置优越，邻近龙大高速，毗连为开明公园，距离深圳地铁6号线观光站只是1公里以内，也就近光明区政府，以及建设中的光明区文化艺术中心。光明中心区的未来也将迎来光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台、光明小镇等新型购物中心及综合体集中入市，带动中心区内的商业发展，发展潜力巨大。

（伟禄科技园一二期项目）

据集团管理层表示，公司冀把伟禄科技园打造成为光明中心区的企业孵化器，支持国内外初创企业进驻。值得注意，伟禄科技园还有一块属于二期的可发展土地，面积约12,599㎡。目前集团正着手规划及准备工作。这意味着伟禄集团科技园还有潜在的升值空间。

环保出海+金融互补，两大业务实现“双轮驱动”

当前，伟禄集团的另一主营业务为环保业务，从事回收、拆解及贸易可再生金属物料，于2019年上半年实现收入2.92亿港元，同比增长156.72%，为公司主要的业绩贡献点。

不过，面对国内环保政策的收紧以及中国限制“洋垃圾进口”的趋势，伟禄集团于今年上半年将环保业务转移至马来西亚及日本等地，在马来西亚委任承包商，在日本大阪成立伟禄环保株式会社以发展当地之环保业务。适逢日本明年东京将举办奥运，并在去年推出了奥运奖牌金属回收计划，正唤起了政府、国民以至全球的环保意识，有利于环保行业发展。据伟禄集团环保株式会社管理层表示，公司正计划在日本扩大自有处理工场，为客户提供更完善的一站式回收加工服务，为国内外市场提供更高品质的再生金属材料。

随着粤港澳大湾区的发展，伟禄集团未来的另一个布局重点为金融业务。资料显示，伟禄集团的金融业务主要在香港开展，子公司伟禄美林金融集团持有香港第1(证券交易)、4(就证券提供意见)、6(就企业融资提供意见)、9(提供资产管理)类金融牌照，涵盖证券经纪、保证金融资、财务信贷、资产管理、融资租赁及企业融资顾问服务(收购/反收购、二手发行、IPO、收购/出售项目、企业重组、私有化及其他相关合规顾问等金融服务) 等多种业务，是集团在香港经营的主要业务之一。

除了为个人投资者、私人公司提供证券经纪、保证金融资及财务信贷业务，伟禄美林金融集团辖下证券公司伟禄亚太证券有限公司近年还积极为香港上市公司提供代理配售及首次公开招股(IPO)等金融服务。据了解，2019年11月伟禄亚太证券有限公司成为了索信达控股(3680.HK)的其中联席账簿管理人及联席牵头经办人。此外，伟禄集团主席林晓辉博士还以私人公司参股粤港澳大湾区产融投资有限公司及广州农村商业银行(1551.HK)，其金融业务布局更加鲜明。