低负债的稳步增长，准千亿标杆房企金辉冲刺港股IPO

作者：格隆汇 维塔斯

负债水平低于行业均值且仍在优化，同时却仍能保持在业绩排行榜单上稳步攀升的房地产企业并不多见。起步于福建的金辉集团便是这少有几家房企之一。

在过去五年里，金辉集团在房企销售排行榜单连续攀升，但却因其前进幅度过于“低调”很少被人注意到。但其多项优于行业平均水准的财务数据，也正诠释着中型房企“高质量增长”的故事。

非典型“闽系”的稳健

在克而瑞每年发布的中国房地产企业销售排行榜上，金辉集团都会往前走一个身位。2019年，以888.6亿元人民币的全口径销售金额，金辉集团来到了第40位，而在2018年和2017年，则分别是第41位和42位。稳健的不像是一家创立于福建的企业，这是行业内人对金辉的评价。

在过去多年来，金辉的产品也与公司一样低调，专注于首置和首改客户。而这一类刚需产品的市场表现和去化速度往往也优于高端产品。2019年公司债券半年报的信息显示，金辉集团已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，平均回款周期35天，均位于行业前列。

而在稳步发展的同时，金辉集团的债务水平一直控制在行业平均值之下，体现出良好的抗风险能力。

根据《金辉集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书》的披露。在2016年至2018年度，以及2019年6月30日前，金辉集团的合并资产负债率分别为80.20%、83.17%、85.46%和85.82%，一直保持稳定。

考虑到房地产企业将尚未完成交付状态的预售房款列为合约负债，从而导致拉高资产负债率，在很多行业分析中更常用扣除预收款后的资产负债率来衡量地产企业的债务水平，而在这一数据口径下，在2016年至2018年度，以及2019年6月30日前，金辉集团的财务表现为55.47%、57.10%、51.99%和 47.15%，从2018年起便持续下降。

同行业的对比更能说明问题。根据wind对2019年房企中报的数据统计，在A股上市房企中，25家预收款最大（大致等比于销售额）的地产公司的净负债率中位数为138%，扣除预收款后的资产负债率中位数为51%，金辉集团均低于中位数数值。

转战港股的准千亿房企

金辉的“稳”，同样体现在对登陆资本市场的态度上。

在此次启动港股IPO的消息传出之前，金辉已经在A股市场排队四年之久。在2016年1月28日，上交所便确认受理金辉的上市申请。但在四年之内，从未有房企成功实现登陆A股市场。

未能实现上市目标的金辉并未放慢发展的脚步，在2019年完成888.6亿元的销售业绩之后，金辉也已经悄然来到千亿的关卡之前。

如果说楼市下半场越来越多的房企将“有质量的增长”视为发展目标的话，尚未上市的金辉集团则可以说是“高质量的增长”的标杆。

债券半年报的信息显示，2019年上半年度金辉营收达102.4亿元，同比增长95.44%；实现净利润12.64亿元，同比增长125.49%，净利率上升至12.3%;预收款项上涨至554.98亿元，增幅34.35%；同时在手现金141.93亿元，有息负债率较上年同期稳步下降，公司整体保持良性发展势头。

优良的业绩及财务管理也让金辉在尚未上市状态下多次获得资本市场欢迎。在过去几年，金辉集团已在境内外资本市场多次成功发行企业债。其中在2019年10月发行的一笔2.5亿美元规模的境外美元债，也使金辉成为少有的成功发行境外美元债的未上市企业。

多家国内外评级机构也曾给予金辉集团较高的主体信用评级，其中国际知名评级机构标普在2019年10月给予金辉集团长期主体信用评级“B”，评级展望为“正面”。而联合信用评级有限公司则在2019年5月给予金辉集团主体信用等级为AA+，这也是尚未上市的规模房企所获得的最高主体信用评级。

有行业人士评论称，近两年香港市场成为内地房企IPO的主要目的地，多家TOP100房企接连登陆港股市场。但与此同时，尚未完成IPO的优质房企资源也越来越少。尽管尚未上市，金辉集团已有较为丰富的资本市场经验，也得到多家机构的认可。