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首家绿色科技物业股上市!第一服务获四大核心亮点支撑

格隆汇·港股那点事格隆汇·港股那点事 2020-10-22 11:51:07 14135
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近日,港股物业板块IPO浪潮大有重启的势头,此前亦有不少证券业人士指出,多家重磅的、具有代表性的、在管规模排行靠前的物管龙头,以及一些在某个细分领域处于领先位置且具备鲜明特色的物业公司,预计其在四季度至明年年初将会陆续登陆香港市场。

因此,近段时间内密集上市的一些物管公司,实际上已经成为测试行情水温的“温度计”。而这一温度的高和低,免不了和近期投资环境、资金流动的变化所密切相关。

另外,超级热门的巨无霸IPO蚂蚁集团的招股期临近,目前有报道称香港金管局等预计蚂蚁集团此次在港冻资将达数万亿港元,由此所引发的抽水效应,似乎又让一些热门的物业公司IPO上市后的表现呈现出“不温不火”的状态。

例如,作为“打头阵”物管上市新股卓越商企服务,其最新交易价格仅较招股价高出5.80%。

港股绿色科技物业第一股有机会重回投资者视野

另一个例子则是10月22日在香港联交所主板挂牌交易的第一服务(2107.HK),首日上市开盘低于招股价,而紧随其后上市的合景悠活和世茂服务,预期或会延续这样“不温不火”的状态。

按照招股结果或已经公开申购数据来看,差不多同一时期首发的四家物业管理公司中,发行(静态)市盈率最有优势的是第一服务,超购倍数最多的是卓越商企服务(第一服务次之),来自于第三方项目收入的复合增长速度最快的公司也是第一服务,而从首发的市值规模来比较,显然,规模较少的第一服务的业绩弹性也是最大的,因而有必要对其进行更深入的分析。

据第一服务发布公告所示,其每股定价2.4港元,接近招股价区间上限,公开发售部分获66.69倍认购,合共接获95689份有效申请,这些数据直接反映出公司获得投资者的认可程度是较高。

由海通国际担任其IPO项目的独家保荐人、稳定价格操作人,根据历史数据显示,其破发率较低,且从物业板块新股上市的首日表现来看,今年以来上市的六只主板物业股,首个交易日全部取得了“开门红”,拉长时间的跨度,从2019年至今发行的同属物管行业的十五只新股中,仅有一例是破发的。因此,若无较大外部因素干扰之下,第一服务挂牌上市首日实现正收益应该会大概率出现,而如今出现的首日上市破发,这与公司基本面和估值因素并无太大关联。

业内人士预期,蚂蚁集团IPO之后,香港市场除了将逐步回归正常状态之外,预计还可吸引到更多的资金沉淀在市场成为存量资金,届时,此间被低估、被压制的第一服务更有望成为带领整个物业板块回暖的“急先锋”,港股绿色科技物业第一股亦将重回投资者视野。

四大核心亮点支撑公司内在价值提升

受到短期市场情绪影响,港股物业板块近期遭遇整体性的大幅回调,多数物业股出现了20%~30%幅度的回调。虽然短期板块遭遇较大幅度的回调,但从长期角度出发,无法改变物管行业的长期逻辑,即未来物业管理行业仍将受益于集中度与景气度的持续提升。

物管行业长期估值是建立在板块内个股业绩持续高速增长的前提下,也建立在合约管理面积的持续获取,以及由此转化为在管面积,实现管理收入的高速增长,增值服务和来自第三方的收入也是可以深耕和着力的点;从历史数据看,目前港股前二十大物业股(在2017至2019年)的营业收入和净利润的年复合增速分别高达48%和68%。因而我们仍然坚定看好这个行业的估值中枢将维持在较高位置,亦看好基本面扎实和成长空间充足且具备发展特色的行业领先物业股。

为此,我们还进一步总结出第一服务所具备的四大核心亮点,这些因素可供持续挖掘出公司的投资价值,为股价表现和公司估值带来长期支撑。

第一核心亮点:所处赛道快速成长,除了物业管理的大赛道,还有绿色人居服务市场的快速增长的需求。

根据中指院数据,绿色人居解决方案市场的绿色科技咨询及系统安装服务分部的市场规模由2015年的人民币77亿元增至2019年的人民币204亿元,复合年增长率为27.6%,当前该市场竞争格局较为分散的,有利于行业领先者第一服务充分受益于行业快速发展所带来的强劲推动力。

目前,公司已经在17个省份34个主要城市展开了累计约90个绿色科技咨询项目,以及在7个省份10个主要城市进行22个能源运维项目来取得绿色人居解决方案业务板块的收入,未来前景广阔。

第二核心亮点:公司快速提升的行业地位。

据中指院提供数据,按综合实力计,第一服务在中国物业服务百强排名由2015年的76位,快速提升至2020年的31位;公司行业地位提升迅猛,依靠于其快速的增长,若按在管面积增长率计算,公司在中国物业服务百强排名中跻身Top6;若按收入的增长率计算,公司在中国物业服务百强排名中跻身Top8。

第三核心亮点:公司快速的业绩增长力,经营独立性持续加强。

在2017-2019年,第一服务营收的复合增长速度为28.4%,其毛利的复合增长速度32.8%,得益于整体毛利率的持续提升和运营效率的保持,第一服务的归母净利润的复合增长速度接近40%。而同期第一服务的在管面积和合约面积的复合增长速度分别为38.9%和50.2%,快速的增长力为公司基本面健康和韧性提升持续作出贡献。

此外,公司还具有强大的独立业务开发能力,主要可体现在来自第三方项目的高增长性。在2017-2019年,第一服务的源于第三方管理服务收入的复合增长速度约为120.7%,同期第三方物业在管面积和第三方物业合约面积的复合增长速度为88.6%和89.5%,这些成长速度均远高于整体的增速水平。截至2020年4月30日,第一服务的第三方项目已经布局了全国28个主要城市。

第四核心亮点:商业模式独特,以及作为绿色科技物业第一股所具备的稀缺性。

当前,第一服务的绿色人居解决方案、物业管理服务及增值服务等三大业务板块已经形成了“三足鼎立”局面,共同协同驱动着第一服务的快速持续的成长,公司的业务已覆盖了物业全生命周期,从业务结构和收入构成的角度来看,绿色人居解决方案业务板块在2019年和2020年前四个月分别占据了第一服务整体收入的24.7%和30.6%。第一服务致力于为客户提供绿色健康、数字互联的人居体验,也是香港市场第一家以绿色科技为主题价值上市的物管公司,作为港股绿色科技物业第一股,具有较好的市场辨识度和稀缺性。

身处的绿色科技这一细分领域,第一服务已在国内行业里取得领先位置,截至2020年4月30日,公司所管理的99个物业管理项目中,有33个获授予“绿色建筑”的认证,据中指院提供数据指出,若按获评为“绿色建筑标识”总在管建筑面积的比例计算,第一服务于2020年中国物业服务百强企业中名列第三。

综合上述,第一服务的成功上市将给公司长远发展带来了积极意义。从经营角度展开,IPO再次给公司发展带来了充足的资金,可支撑其业务依托于绿色科技赛道和核心技术进行快速扩张,持续驱动内生性成长和外延式扩张的双轮增长,进一步增强公司的投资价值。展望未来,上市之后的第一服务更值得期待。


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