成都楼市调研：新房二手房严重倒挂，全民为房癫狂！（市场篇）

原标题：成都楼市调研：新房二手房严重倒挂，全民为房癫狂！（市场篇）

来源：樱桃大房子；作者：樱桃

应粉丝的强烈要求，我4月21日提前去成都做市场调研，今年跑了这么多城市发现，只有成都楼市能用癫狂来形容。

几百套房源，会有几万人抢，所有楼盘往往是个位数的中签率，最低的招商中央华城中签率只有0.9%，四万多人抢四百多套房。

我们去的几个楼盘直接闭馆，很多售楼处销售人员对客户置之不理，产品好不好已不重要，开发商能省则省，反正再差开盘也是清盘。

新房与二手房的差价倒挂通常都在百分之二三十以上，买到就赚到的心态，让购房者、投资者，男女老少都疯狂参与到这场买房盛宴中来。

有钱的投资客企图套现二手房，再挤破脑袋摇号新房套利，在原本就有限的房源下，真正需要买房的刚需被挤占了机会，更加只能望房兴叹，有粉丝告诉我他摇了20次还没有摇到，濒临绝望。

当然，唯一令人欣慰的是，摇号最大程度上保证了公平，钱和关系在这里失灵了，中不中全凭运气。

这一篇主要分享我在成都的踩盘感受，以及对成都各个板块潜力的分析和建议。下一篇将从政策角度，以及土地供给和未来潜在供应，分析成都房价走势，第三篇将分享成都两位富婆的投资故事，敬请期待。

这次成都楼市调研之前，看了成都本土大V吴思竹之前的很多文章，才有了大概的了解，最后感谢成都小伙伴们陪我辛苦跑盘。

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踩盘情况

一、城南

南边是成都网红区，先看的高新区，新川板块，第一个盘，融创香璟台，目前已无房源在售，现场已闭馆。

最近一次开盘是在3月31日，东苑项目259 套面积为123-178平米的高层和洋房，带精装均价14000-16000元/㎡。小区以后有6号地铁线，周边都是新土地，目前没有二手房可比，可参考的只有直线距离1.6公里的中德英伦世邦，2012年卖八九千，现在88平米的三房成交价2.7万/平米，此盘跟二手房差价能达到一万多。因此，中签率也非常低，东苑259套房，申请的有7149人，中签率介于3.26%-3.62%。西苑项目一共229套，申请的有12705人，中签率只有一点几。

因为住宅卖完了，中介人员在路边举牌拉客卖公寓，但价格明显虚高，1.8万/平米，买公寓我认为是买套。

一街之隔的北大资源紫境府，听说70%以上是180平米以上的大平层为主，定位为豪宅产品，但销售人员很傲娇，称还没有做样板房，产品也没有定户型，但今年肯定会开盘，预计有3栋200套房源左右。这个项目的楼面地价是8650元/平米，已经不低，被限价的情况下，如果要做成精装，利润空间会被进一步蚕食，项目被路隔断分割为三个地块是个缺陷。

但新川板块是高新区最后的一块住宅处女地。且新川创新科技园内只有15%的住宅规划用地，整体的供给量还是非常有限的。

天府新区，秦皇帝锦，售楼处进不去，我们没去看了。

蔚蓝卡地亚，为了彰显高端，门卫要求我们打电话预约才能进去看房，感觉小区环境和品质还不错，销售说预计五六月开盘，大概616套，上一批开的价格是1.7万清水，但是要求全款。下一批估计还是这个价，150-265平米3-4房，今年首套可做三成，利率上浮15%，明年全是公寓没有住宅。是富人追逐的新标的。

目前，蔚蓝卡地亚别墅、洋房的二手房均价是2.2万/平米，旁边的麓湖二手别墅更贵，普遍两三万多了，还有三四万的，这个神盘已成为天府新区的一张名片。

这片紧挨着天府大道核心区，轨道交通布局很完善，周边生态环境非常宜居，会成为土豪首选的高端片区。

万达1号，没有住宅在售，只有商铺了，但商铺投资我劝大家不要参与了，正如陪我看房的富姐所说，投资商铺只有10%的人能赚钱，90%的人要亏钱。

由于时间有限，每一个板块，我一般只看两三个代表盘，开车在高新区和天府新区转悠，虽然天府新区面积广阔，大部分处于未开发状态，但感觉南边在建的新楼盘并不多，天府新区五月开盘的还有保利天空之城，价格1.4万/平米带精装，如果是这个价，那也是倒挂比较明显的盘。

麓湖2.3，周边去年万科保利拿的地价1.4万，今年入市也有压力，所以最近流拍了一块九千多的地，关于土地的我下一篇再说。

二、城东

先看了东二环的瑞升望江橡树林，2015上半年开的价格是1.1万/平米，现在还有几套当工程款转出来的房，80多平米三房，2.5万毛坯，有赠送11平米，这个因为是工程款没有被限价，跟二手房价格一样，所以没人抢，看来价格还是王道，总算见到一个没有被抢完的楼盘了。

攀成钢片区，仁恒冰河湾，还有三期没开，因为限价清水1.3万+精装（据说最高不能超过房价50%），（成都称毛坯房叫清水），就算是豪宅精装也不可能超过2万，目前成都批的精装最多也就是四千多，但开发商想开3万以上，销售人员说，还有600套新房，但计划今年只开200套，全是180平米以上的大平层，目前登记的客户都已经2万多人了。陪我看房的姐说，她2014年来时，销售哥求着她买她没买，这次她主动跟这位销售哥套近乎，人家装作不认识，懒得搭理客户。

旁边链家的小弟说，目前仁恒冰河湾一期258平米的成交价已到880万，单价3.4万/平米。绿地锦天府就便宜些，因为两三百平米才套三，功能性差，靠二环的2.8万，不靠二环的3.1-3.2万。

吉宝凌云峰阁，也是新加坡的开发商，开盘卖到3.1万/平米，备案比较早，当时成都没有限购限价，比较幸运，这个跟二手房就没有差价了。如果仁恒滨河湾按2万批，有1.4万的价差套利，人都是贪婪的，唾手可得的肥肉，谁都想吃。

恒大望江华府，145平米公寓，买两层送一层，精装修2.5万，176平米单价到了2.8万/平米。拜托，公寓的价格比住宅还贵，跟趁火打劫一样，当然，愿者上钩，有钱人没有名额买住宅又嫌弃钱太多的，自愿买套也没办法。

天誉，没有住宅在卖，要等下半年，售楼员使劲推销公寓，63平米复式公寓无赠送，毛坯1.7万/平米，按照正常价格，公寓必须在住宅基础上打6折，否则没有投资价值，因为公寓本身不带学位，首付5成，只能贷款10年，没有高杠杆，转手税费高，成都税费今年4月1日开始又提高了。

上次有个成都粉告诉我，他卖一套六十多万的公寓，要交7万的税，买家感到肉疼不想买了，我建议他让利赶快出手，成都的公寓价格绝对高估，尤其是现在公寓的供应量源源不断，现在也就是限购的背景下，人为创造了这么多的投资需求在买，一旦将来限购解除，公寓还有谁接盘。

我们沿着攀成钢往东南就是三圣乡板块，看的第一个盘，首开龙湖天璞。

4月29日选房，均价1.52万/平米带精装，共计449套房，棚改比例20%，高于通常的10%，占90套，刚需216套，占48%，普通户仅剩32%，143套，面积为114，126，143平米三种户型。只有3.9%的中签率。

跟旁边链家门店的小哥了解到，周边二手房价格基本上都在1.8-2万/平米左右，（龙湖天璞价格倒挂百分之二三十），小区普遍都比较新，已经成片，比较成熟，未来有地铁9号线，最早06年的小区也是这个价。周边学校、公园、商业配套比较完善，人居环境较好。

顺便看了隔壁紧挨着的第二个盘，融创玖樾台，预计开220套，116-157平米，套三，价格参考龙湖天璞，时间未定，我们没有看到样板间，销售说，不准备做样板间。反正做不做开盘都是清盘，没必要浪费这个钱。我们这次去踩盘，很少有样板间可看。

三圣乡再往东南就是大面了，先去了炜岸城，只剩下别墅了，总价700-1000万，建面250平米，单价3万。实际使用面积500-700平米。这个盘体量超级大，近郊区别墅卖的慢很正常，总价太高，但片区和小区档次又不算高，定位就有点尴尬，真正的有钱人看不上，一般人又买不起，可能只有一些做生意的小老板愿意去买，就像碧桂园为乡村企业家定制的别墅一样，给您一个五星级的家。别墅嘛，升值慢，买来就是自己享受，不是一种投资品。

靠着炜岸城这条路走下来，基本上两边的房子都开发完了，没什么新房。

而往车城大道走就是农村，两边都是菜地，果树林，可见这边还有大片的土地待征收。

这是我们在龙泉驿同安镇找到的一个盘，属于阳光城板块，华府幸福城，还有几十套在卖，套三套四，1.1万/平米，因为是之前拿的预售证，不需要摇号，需要摇号的还没有出来，估计是九千多。这种偏僻的地方，1.1万自然是没人来买了。

这周边跟我们农村小镇上的配套档次没什么区别。

陪我看房的小伙伴说，三年前他来看过这里，林溪康城，当时3980元/平米没人要，现在链家上周边二手房也要九千了。

这种地方，以后可卖的土地太多了，当地人是接不起盘的，汽车厂工人购买力也不足，只能靠外地人来投资，价格上万显然是虚高了。

我们傍晚是从成龙大道往回走，一直到四川师大都没有新盘，主要是产业园区，以汽车产业链为主，仅从这个产业的定位来看，我觉得就比南城要差了几个档次，因为汽车产业链能够带来的就业非常普通，当然，住东边不要看当地引入的产业，因为东边是挨着金融城和老城区的，居住人口主要还是来自于这两个地区的外溢。

靠近天鹅湖、三圣花乡这边的生态环境非常不错，有一个世贸城，临近天黑我们没去踩盘了，但听说性价比也非常高，反正按照成都目前这个限价的大背景下，只要有百分之二三十价差的盘，刚需能够抢到，闭着眼睛买就是了。

成龙大道过来全是房子，从三环，到二环，四周全是房子，都开发完毕，东边感觉新盘也不多了。

三、城北

我们先去看了青秀未遮山，地铁7号线，府青路站，在二三环之间，算是中心城区了。没让我们去看样板房，销售说怕到时候做出来不一样。据业内人说这个盘已经捂了很久了，政府限价想卖高价卖不了，没办法只能开了。

现在已经开始选房，5月3日-5月9日进行资格审核。清水均价：11000元/㎡，装修单价：2398、3148、3398元/㎡，实际均价：13400-14400元/㎡，户型：建面78-150㎡。370套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，343套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。开发商非常强势，强制购房者签一个协议，意味着以后的装修再差也很难维权，这种行情下，只能任其摆布。

新力琥珀园，在青秀未遮山售楼处门口拉客，业务员说每平米1.3万元，在龙潭立交附近，性价比高低都是对比出来的，那个位置跟青秀未遮山比，同样的价格，难怪还需要出来拉客。

北二环到北三环环境，太糟糕了，全是批发市场，听说政府也改不动，只能直接跳出来到北三环外新建住宅区。

沿着北星大道一路向北，经过凤凰山公园，来到了保利大都汇，环境确实焕然一新。

保利大都汇5月底，预计会开四百多套，100-130平米，预期1万-1.1万/平米带精装，3月初摇过中签率6.6%，开盘价格9500-1.1万/平米。我走访的这些楼盘中签率好像没有超过10%的。

据保利的销售说，新都区天回有个项目中南海棠，售楼部都关门了，因为拿地就是九千多，政府限价7800元/平米，完全不考虑地价成本，被行业看笑话，保利天汇的地价也要九千多，但因为中南在一圈层，由市里直管，而保利的盘在区里，价格还可以斡旋。保利现在卖的公寓也到了1万带精装，没有赠送，跟住宅一个水平，明显高估。

龙湖听蓝湾，5号地铁线大丰站。高层，清水，今年1月，1.2万/平米；去年6月，洋房，1.4万，下一批，预计五月开盘，不清楚是清水还是精装。价格原则上是不超过上一批次，今年3月以前由区里定价，3月以后统一由市里定价。

北三环外的大丰片区新楼盘云集，不过很显然，成都在限价一刀切政策下，越往郊区，楼盘性价比越低。

看完大丰，我们接着往西北边走，中间的楼盘，比如滨江两岸，也要1.1万/平米，这些郊区盘的价格相对来说吸引力就没那么高了，一直到犀浦东站，属于郫都区吧，价格都上万了。

据富姐跟我说的，万科这个是TOP系列，开盘高层1.5万，叠拼1.7万，性价比很高，开盘秒空，虽然区域很乱，但是有一个成外附小，私立排名第二，所以很多有钱人也去秒。

周边最贵最新的二手房，2015年的小区，傲城就是1.4万/平米。

四、城西

西边只看了武侯新城，四千多亩可供应土地，号称是继金融城，攀成钢之后，成都第三大高端居住区，因为云集了很多知名开发商，更重要的是，诞生了好几块高价地。但给我的感觉，武侯新城城市风貌非常一般，路面电线杆横七竖八的排布，有种城乡结合部的感觉。

西派城，上次开盘是1.58万/平，销售说下一次可能是六七月份，全是大平层，定位是改善型群体，一百套左右，价格可能会涨10%。周边中粮，保利拍的地，也是计划做高端的项目。

金茂府，2017年4月，中国金茂和首开股份以总价46.4亿，拿下这宗162亩的地块，楼面地价就到了1.7万/平米，首开股份占股51%，但一直没有对外公布，金茂府在全国的牌子向来以高端著称，开发商想开3万/平米，但门都没有，隔壁西派城才开1.58万呢，所以金茂府这个地王也是烫手山芋。一年过去了，项目现场的施工进展反正也不是太快，能拖就拖吧。

武侯新城周边区域有中铁建西派城、龙湖天宸原著、保利武侯新城项目、中粮武侯新城项目、当代中德项目等品牌项目扎堆。

龙湖天宸原著，楼面地价1.3万元/平米，但销售说需要自持50%的商业，算下来土地成本其实跟金茂差不多。中海如果把人才公寓算进来，土拍价格甚至比金茂还高。目前只有公寓在做推广。

飞机两三分钟就有一趟，大脑神经受不了，我不喜欢，但疯狂期，开发商举牌时大脑都发热。

2

板块分析

分析一个城市的板块，未来的增长潜力大小，我一般会先看城市规划，政府的重心投向哪，城市的前途就在哪。

如上图，成都未来会有两个主中心，一个老城中心，已经形成，显然不需要政府再投资，以天府广场为核心的二环以内，它的价值是学位房，以及旧改，老破旧会万年跑输新房。未来固守老城的只有一些土生土长的老成都人，他们宁可抱残守缺，也不肯离开，有一种天生的优越感，对外来人带有一种鄙视，思想早已跟不上时代的发展，产业上，未来也只有一些不够时尚不够高大上的公司留守在老城区。

就跟深圳一样，如果是做互联网金融的，只要一说你办公在罗湖老城区，要么是骗子，要么就是没实力。现在住在罗湖的人主要是早年来深圳打拼的广东人，年轻人都不爱去，房价跑输深圳平均值。深圳涨的最狠的也是南山前海新中心。

而成都未来真正有发展潜力的是天府新中心，天府新区现在还只是初具雏形，会展中心已经建成，大家可以看看未来政府还有多少个大项目要投，老城好比是60后，即将退休的老干部，新城是10后，刚刚升起的红太阳。中长期来看，南城的价格会是最高的，毋庸置疑。

然后两个综合型的副中心，就是龙泉驿，双流，副中心的概念，一般就是吃喝玩乐医院学校所有配套我可以自成一体，不需要去主中心解决，上班在高新区，居住在龙泉驿，双流，这两个副中心主要还是靠临近主城区和高新区的需求外溢，买不起前面的好地段，才会买这两个副中心，如果二手没有足够的价差，就说明泡沫大了。

一、城南

成都市有个规定，高新区和天府新区的户口或两年以上社保的人，可以在整个成都买房，但非高新区和天府新区的户口或两年社保的，却不能分别在此两区购房。成都人说笑高新区和天府新区是大妈生的，而其他区是小姨太生的，其实从限购的规定，也可以窥探成都区域的热度和潜力，明显是高新区和天府新区更胜一筹。

万达1号2016年最早来买的都是北京投资客，他们这些一线城市的投资客是最敏锐的，因为视野不同，有经验，而当地人总是后知后觉。就跟炒股一样，老城区就是2元股3元股蓝筹股，没有概念一开始根本炒不动，要涨也是最后跟着大盘一起涨。

金融城目前的价格已经是南边最贵片区，靠近市政府，学位一流，又有湖景，公园，商业交通配套无可挑剔，周边全是金融业高收入人群办公大楼，逼格高，这里适合CEO住，金融城二手房去年3月就是3万了，比如西派国际、天府世家现在3.8万/平米，2015年3月份，西派国际价格才1.5万多，最早启动，也最早横盘，而其他版块去年以来补涨了百分之四五十，所以金融城的价格短期我觉得也到天花板了，因为没有新盘了，这里不再是富人追逐的猎物，二手房估计还会回调。

再往南看天府新区的总体布局结构，住宅区，就是六个单元，东边：中和、万安；西边：大源西、华阳、锦江西；南边正兴北。具体的土地供应我下一篇再说。反正目前在建的新楼盘并不多。

西边没什么新房可卖，东边只有新川板块，上面踩盘也说到，这里是高新区最后的新盘处女地，2000亩，没多少地可开发了，1.6万精装如果你能抢到，我觉得甚至比三圣乡大面前景都要好。

麓湖板块，是成都富人新的聚集地，成都一位富婆告诉我，成都顶级富人追逐的路线图是，从最早的浣花溪、桐梓林，到金融城，麓山，麓湖，富人已经从城西转移到城南，攀成钢都看不上，因为以前是工厂，后来大规模改造成功后因为新，所以还比较高端，但顶级富豪看不上。

有钱人为什么会不断向南转移？因为曾经再好的豪宅也会变旧，跟女人一样，年轻再美的容颜也会变老，就是这个道理，但十年之后最好的豪宅，我估计还是在城南。

城南就像一张白纸，底子薄，但起点高，他不需要像老城一样拆迁，跟钉子户打持久战，不需要像城北一样艰辛改造，直接平地上起高楼，他一出生就带着国际范，精英群体聚集，在这里你可以感受到一线城市的快感，老城区那种老态龙钟的姿势格格不入，没有新鲜血液，没有活力，年轻人会逐渐抛弃的。

从城南的规划图上看，什么配套都应有尽有。成都的未来，一定在城南，现在城南的门槛还不高，如果能够进入，首选城南，户口，想办法，只要思想不滑坡，办法总比困难多。

二、城东

吴思竹分析过城东板块，他推荐我重点沿着攀成钢这条通往龙泉的东南线踩盘，因为建设路、万年场、东湖板块是非主流，也没什么供应。

攀成钢片区，因为全是新规划新开发的，学校公园商业配套一应俱全，据说学区非常不错，地段又靠近东二环，成了成都最火片区之一，产品定位也比较高端，人群以改善型为主，现在除了商业，住宅接近开发完毕，没有什么爆发式增长的想象力了，价格普遍上了3万，算仅次于金融城的高端居住区了，但三万多就是短期的顶部了。

我觉得攀成钢的优势一是新，二是位置，靠近城区，在老城上班需要改善的群体没得选，去金融城嫌远，只能选攀成钢。

再往东边去，三圣乡、大面、书房板块，是一级一级往下走，买不起攀成钢，买三圣乡，买不起三圣乡，才去买大面，买不起大面买书房，或者没房买了，再买龙泉。但是有个问题，现在近郊和远郊的价格相差不大，那以后市场回归正常后，近郊涨价快，远郊涨价就慢了。

东边的产业偏中端，仅次于城南吧，我只能说，买不起城南的，再考虑去城东，或者买不到城南，再去买城东。

三、城北

北边的环境，全是农贸市场，各种批发市场，人员混杂，满大街的小摩托，电动车，这种现状政府原本想整改，但又难以得到改观，以前想要搬迁，但最后也搬不了，所以干脆放弃，跳出这个片区，去三环外重新打造一个人居新天地。

目前因为新房限价，能买到就赚到的心里，大家只要是房子就抢，群体会更广泛。

但去二手房市场或许可以看出来，我估计平常坐惯了办公室的白领都不会喜欢城北这种环境，在北边买房的，应该还是该片区生活工作，尤其是以北边做生意的人群为主，知识层次可能一般，后面二手房市场流通接盘的人主要还是这个圈子内的，外围的人不多，不像城东和城南，群体广泛，所以城北的购房群体，应该是整个成都最窄的。除了新房价格便宜，城北没有任何优势。

四、城西

武侯新城目前这些新楼盘产品的定位，都是改善型群体，但我觉得这个定位有问题，因为飞机太密集了，两三分钟就有一趟飞行，而且声音巨大，我大脑神经是真受不了，改善型群体通常是三四十岁的人群，有一定经济支付能力，睡眠质量不太好，注重生活品质的人，人家都要改善了，哪里受得了这么大的飞机噪音。

唯一的好处是新房价格便宜，但买下来后，因为都是大户型，总价高，以后不容易变现，接盘的人买来干嘛呢，自己又不想住，都是投资炒作而已。陪我看房的两位富婆都说，他们就算现在买，也是看在价格便宜的份上，买了也不会住这里，实在受不了。

如果这里的户型定位为小户型，首次置业的刚需先上车，那就比较受欢迎，但地王这么多，做小户型又赚不了钱，也是个矛盾的问题，可是现在限价，大户型也不让卖高价，所以地王们一个个都像在炭火上烤一样，备受煎熬。

3

总结

目前，成都二手房和新房价格倒挂太严重，二手房已经高位横盘，越来越多的人通过出售二手房套现，再摇号新房赚取套利空间，这样的局面如何破解，问题的症结出在哪里，调控政策走向何方，下一篇我将继续分析探讨。

成都二手房明显存在高估，我建议想买房的刚需和改善，千万不要急于接盘二手房，新房因被限价，大多存在百分之二三十的价差，何必花这个冤枉钱去买二手房呢，别跟钱过不去，政府既然有心让利给百姓，大家也不要辜负了这一片好意，新房一直摇下去，除非政策变了你再放弃。

本身现在成都二手房市场已经是高位了，我估计在政府限价若不放松的前提下，二手房价格回调是大势所趋，实际上，二手房已经有回调的苗头和迹象了。

昨天，有个成都粉丝告诉我，他于2012年入手成都东二环的68平米套二安置小区（可以读成华小学），当时买入价8000元/平米，现在想出手从去年底130万变到125万，却少了人问津，（都去排队摇号去买新房了）。

成都本地人跟我说，如今还去买二手房的只有两类人，要么是外地人不懂市场，要么是被逼无奈马上需要结婚用房，成都本地人，通常都有房，再加上成都人天然的赌性和乐观的天性，一般会选择摇新房。

就板块而言，优先选城南，没有就选城东，都选不到，其他我提到的这些片区，只要与二手房差价存在20%以上，随便选哪里，只要你是刚需和改善，先上车再说，但太偏远的郊区就不要考虑了。

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