房价太高租金“太低”，未来是房价跌还是房租涨？

原标题：房价太高租金“太低”，未来是房价跌还是房租涨？

今天我们来关注一下租房市场。

前几天，有关租房有两个消息，第一个消息是万科北京的一个70年自持公寓，万科宣称其首批租赁房源已预租80%，而且大部分是人选择的是一次性交清10年房租，没错，就是180平米的叠拼产品，最低360万。

万科这个项目，曾被外界认为会刺激炒房租的行为。不过人民日报随后给予支持：有助于改变租房体验差的固有思维，有助于提升大家租房的意愿。

万科这个项目的确是租房产品的奢侈品。有媒体了解到，首笔租户中有经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

看到没，万科这个项目跟99%的人都没任何关系，它是金字塔尖人群的特供产品。

倒是普通人应该关注另一个消息。

5月14日，社科院财经战略研究院发布了一个叫《中国房地产发展报告2018》的蓝皮书，该报告披露了许多城市的房价和租金数据。有媒体根据国际通行指标“房价租金比”制作了一张图：

图中的数字是什么意思呢？以厦门为例，1100指的是每平米的房价是每平米月租金的1100倍。1100倍什么概念，假设在厦门投资一平米的房子，如果仅靠租金赚回本，至少需要1100个月，也就是91.67年。

房价租金比是一个国际通行指标，如果该指标超过300，即意味着房价存在泡沫，投资价值有限，很显然，如果按照这个指标来判定，上榜城市的房子无一值得投资。

但现实却并不是如此，事实上，你我都知道，这张图中的大部分城市，刚需和投资客都非常多，比如成都、天津、西安、合肥、武汉等城市。

以合肥为例，最近一段时间大家都没关注它，但是戴德梁行前段时间披露的数据显示，这座城市待售商品住房库存仅够支撑1个月，其他几个明星城市也不过4-5个月而已。

还有图中的天津，落户政策刚公布，20个小时就有30万人申请落户，截至2018年5月18日下午3时许，申请人数已突破100万，这应该可以申请吉尼斯世界纪录了。他们当中恐怕有相当比例是冲着买房子去的。

房租与房价存在巨大差异，相对于房价，目前的租金真的是“太低”了。愿意租房的人太少，人们仍然趋之如骛，买房子如买白菜，更是如同中彩票，原因在哪？

1、房租仅体现居住功能，但房价不然，它还包括了70年以上的土地价值、户口以及周边大量商业教育配套等附加值。划片入学就是房价的价值之一。也正因为这个原因，租房和买房者同等条件竞争入学资格，显然是不可能的。

2、房子事实上是中国人最重要的资产，有钱都得先买套房，多多益善。这跟房租没啥关系。

3、中国是优先发展购房市场的，租房市场时长期滞后的，租房体验极差。早在1998年，我们就开始搞房地产市场化，大笔资金开始进入购房市场。而租购并举，也不过是近一两年的事。房价当然会先涨上去，而随着租房市场的发展和完善，房租也会加速跟上来。

中国的房地产有太多看上去“不合理”的地方，但却一直持续到现在。房价和房租之间的巨大差异只不过是一个细节而已。

如果房价租金比真的符合“国际标准”，那就意味着房价下跌和房租上涨，必须二选一。

无论哪个选择，都面临巨大的压力。所以住建部在约谈12个城市时，提到了“稳租金”，只能暂时将问题推迟，而不可能解决。

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