央妈放水9000亿，首套房贷利率却上浮40%，钱哪里去了？

原标题：央妈放水9000亿，首套房贷利率却上浮40%，钱哪里去了？

刚聊完央妈防水，商业银行又来事儿了。

最近两个月央妈累计净投放超过9000亿，市场多了这么多钱，但实体表现并不好。有人担心掌握资金的商业银行是否会重启脱实就虚那一套，资金在房地产和金融领域空转，从而推动房价上涨。

货币的确要放松了，房价不会有明显变化

货币的确是放松了，但我仍然认为这是为了保住实体的流动性而采取的措施。事实上，在给银行发钱的过程中，这些钱到底该怎么花早就经由一系列的配套措施给限定了。之前的几轮降准，资金必须按照规定动作花出去，大规模流入房地产的可能性很小。

当然，高负债的也包括地产商，不过针对地产商的高负债问题，央妈貌似还不想出面兜底。从目前的趋势来看，决策者希望地产商们通过加速跑量，并调整优化库存的方式来降低负债率。三四线货币化棚改的风向转变，其实是很微妙又很奏效。

我们都知道，三四线城市借着棚改的由头，大搞新区开发，大量修路。这背后有大量的开发商支持。而经过这一番棚改，很多房企的确赚了很多钱，但他们并没有及时撤离，手中的土地储备的成本相比去库存之前更高。

围绕棚改货币化安置的话题，整个舆情在不断地反转，一会收回一会下放。这一波棚改的吹风，其实就有点警告开发商的味道，去库存尽量加速完成，将负债水平降下来，但不要肆无忌惮地继续在三四线城市拿地，通过这种方式维持高增长，风险太大，真要出问题，那就是面的崩溃，谁也救不了。

货币放水是肯定的，但不会通过增加负债的方式帮助开发商续命，相反通过以上方式敦促地产商降负债优化库存才是关键。碧桂园万科恒大这些公司动作都不慢，至于大量的长尾中小开发商，该出清就出清。

房贷利率——渐进式调控

而在需求端，收紧一直在持续，昨天我们聊了房贷利率，现在房贷利率消息是越来越劲爆。

北京地区已经出现了首套房贷款利率上浮40%的情况，上浮30%的也越来越多。

上浮40%，其实反映了资金层面的巨大剪刀差，以及银行根据当前房地产形势所采取的一些风控策略。

由于存款利率已经基本放开，各家银行为了揽储，对于优质客户，给的存款利率早就超过了4.9%的房贷利率。类似城商行这类中小银行的品牌影响力较小，他们在提高存款利率方面更加积极，相应的提高房贷利率也更为积极。

中小银行非常积极地提高房贷利率，是因为这些银行盘子小，对他们来说，将有限的资源大量投入到房贷业务，并不划算。所以通过大比例上浮房贷利率来在风险和收益之间取得平衡。房贷利率上浮足够高，如果你还愿意申请贷款，还能获批贷款，那么这可能就是比较划算的生意。

而对于大银行来说，我们了解到的情况是，北京这边的四大行首套房贷利率仍然维持在15%左右，只是申请周期比之前稍长一点，唯一需要注意的是申请材料，现在审核的维度比之前多了不少，不仅是征信，银行流水，家庭成员名下房产这些基本信息，还会追加家庭成员所有的负债，房产情况，婚姻情况，大额消费情况等等。总之把你查个底儿掉，没问题也会给你放款。

大银行是有多重压力的，一方面要赚钱，要对股东负责，另一方面要考虑到业务风险，最后还得考虑到舆论，他们是房贷的主要供应方，涨可以但必须要考虑到影响。毕竟“保刚需”仍是台面上的共识。

目前房贷利率已经连涨18个月，下半年仍然会继续上涨，而且涨的主要是首套房贷利率。房贷利率的持续收紧与央妈的持续放水，形成了强烈对比。

与通过出台政策通知迅速清理炒房行为不同，房贷利率上浮是一个渐进式调控，是一个筛选的过程。房贷利率高到一定程度，首付高到一定程度，真正的刚需将不得不长期停滞在租房阶段，而能够继续买房的人则属于有房一族。由于刚需买房的减少，影响到了换房一族的节奏，至于多套房的人，也因为房票越来越稀缺而不得不暂停购房计划。

总而言之链条越来越慢。

房价能不能涨，现在已经越来越受到需求端的制约了，买得起房的人不让你买，买不起房的人越来越多。这房价的确已经越来越微妙了，如果要给个建议，那么我的建议是，小城市的房子能换就换到大城市，大城市的房子好出租，租金看涨，是能够稳定产出现金流的优质资产。

而如果你打算近期买房，优先买新房吧，如果你要买二手房，要敢于砍价。

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