樱桃：我从未说过厦门房价崩盘，但有些人就急红了眼！

原标题：樱桃：我从未说过厦门房价崩盘，但有些人就急红了眼！

来源：樱桃大房子； 作者：樱桃

1

周三我的厦门文章（厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！）出来后，想象力丰富的网友截取我的文章内容，然后添油加醋说厦门房价崩盘了！整个厦门已经出现恐慌！（但我原文根本就没有）

一石激起千层浪，本来我文章影响力没那么大的，被他这么夸大其词，结果厦门房价崩盘很快上了各种平台热搜。

我所写的文章只是将客观事实呈现给人看，从头到尾没提过崩盘二字！最后让我来背黑锅，冤不冤！

但是，为什么会成为热搜，大家有没有想过这件事背后的逻辑？

其一，厦门房价下行，这已经不是一天两天了，为什么本地媒体却没有大量报道，反而需要我一个外地自媒体写出来，一爆既燃，众多本地大v马上就按捺不住跳出来了，并且用词十分不堪，甚至上升到人生攻击？背后到底是一个什么利益链？

其二，为什么厦门房价下跌引发全国人民的热议，除了说明厦门房价的确是泡沫过大，厦门普通老百姓对房价不堪重负，已说明了我们中国对房价下跌的期盼已成为主流。

其三，房住不炒是中央方针，厦门市调控到位，使房价有力回调，这本来就是一件好事，为什么要逆潮流，大V教授们又何必大惊小怪。

一些本地小v说我的文章只是为了冲十万加，哗众取宠，我觉得每个自媒体人都希望有十万加文章，这无可厚非吧，只要我讲述的是事实。

对那些怼我崩盘论的人，我不想一一反驳了，因为毫无逻辑可言，我连崩盘都没说过，连我文章都没看，不知道你们是如何闭着眼睛怼的。

对厦大教授我比较尊重，所以才单独说一说，其他人不值得我回怼。

戴教授可能也很担心厦门楼市崩盘，看到崩盘论急的口吐脏话了，后来可能觉得不妥，又把这篇文章删了，第二天改了标题重发。

戴教授说，厦门房价2016-2017年初因金砖等因素爆涨翻倍，涨幅过大，因此自2017年中以来二手房房价确有20%左右的回调幅度（至于一手房价格你懂的），最近也开始企稳放量。

二手房跌了20%看来是承认了，一手房一直有限价，但现在这个行情下，即使按市场价销售也会很惨淡，限价只是一块可有可无的遮羞布而已。

戴教授说，厦门市政府的房地产限购政策，至今不敢有纹丝的放松，只要放松（哪怕只是加入抢人行列），厦门房价中短期内完全可以依然坚挺。

言语之中无不透露着，如果调控能够放松，戴教授对厦门房价能够坚挺的自信和骄傲。

好在厦门政府坚持调控原则，非常到位的执行了中央房住不炒方针，让虚高的厦门房价逐渐回归理性，也让老百姓看到了离买房梦想更近一步的希望。

本地媒体也跟炸了锅一样，都来发文反驳崩盘论，精挑细选截取微信群里，关于厦门楼市依然坚挺，仅仅只是横盘，并没有大跌等等言论，连克而瑞的文章都只贴出报价单做对比。

但很多购房者和粉丝中介却告诉我，厦门岛内房价真的跌了上万，看报价单根本看不出本质，因为报价和成交价相差甚远，想要成交，不砍个几千一平米根本成交不了。

不同的利益阶层，在同一件事上反应完全不同。与房地产链条上相关的人都像热锅上的蚂蚁，投资客如丧考妣。而普通的老百姓们，对于房价下跌，哪怕是真崩盘了，也乐见其成，因为厦门房价确实已经高到很多人望而却步。

2

关于厦门土地腰斩的表述，我今天需要进一步说明一下。

这是厦门本地一个央企开发商告诉我的，当然他说的并非是厦门整个城市的所有土地都腰斩了，而是有个别土地。

他指的是今年7月2日出让的翔安地块，楼面价1.89万/平米，国贸华润金地三家合伙拍下的，和2016年融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比腰斩了。

其实当时我听到后也很惊讶，半信半疑，但我平常常住地在深圳，不在厦门，只能通过跟业内人士了解，他是厦门当地房企肯定比我在行，所以我只查看了楼面地价，地段，确实价格跌了一半，就没有仔细去对比细节。

文章出来后反响比较激烈，我又去查了出让细则，今天跟媒体的人就这两宗地还争论了很久。

第一个，今年7月国贸华润金地三家拿下的这宗地离地铁口2.5公里，容积率3，要求一次性预售；

第二个，2016年的融侨土地靠地铁口，容积率2.5，地理位置更好，也更适合做高低配的别墅产品，可分期预售。

另外据了解，厦门2017年9月后，144平米以下不让做复式，高层就不能再赠送面积了，以前厦门偷面积也是很厉害的，在价格上就可以卖高些。

所以按理来说，融侨的土地确实是更值钱的。必须承认，说腰斩只是表象，也不对，到底算跌了多少，我昨天又再次请教了一个上市房企厦门公司投资部的负责人。

她说，融侨拍地的时候厦门市场处在一个量价快速上涨的阶段，政府没有限价，开发商销售价格预期五六万都敢想，自然敢拍3.8万的价格，在市场下行，政府限价严格的情况下，开发商价格预期下来了，自然不敢拍高价地，如果要把融侨的地放到国贸他们这个时点拍，政府限价只给卖个3万多，哪个开发商敢拍3万呢？

但即使不限价，也只能卖3万多，翔安新城现在片区内最好的二手次新房也就是3万多，政府限不限都没意义了。

所以融侨的地价如果跟国贸的地同一天拍，大概率是2字头，至于是2万多少，她也估算不出来。也就是说，跌百分之二三十以上是肯定的。

因为整个厦门的平均地价都跌了三成。

据克而瑞监测报告，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，18年最新的全市平均楼面价为21879元/㎡，相比17年下降近2成，与16年的顶峰时期相比，则下降约3成。

克而瑞认为，厦门地价太高，地价下跌是合理回归的表现。用了一个地楼比的参数来说明即使地价下跌，但现在的地楼比还有61%，还是太高了。

但我想说的是，2014年楼市那么稳定，那时候的地楼比可比现在还低，你怎么解释呢？

地价推动了房价的上涨，现在地价大跌了30%，可是房价还只下跌了20%，现在的地价相比2014年多了1万/平米，但房价高了2万/平米，是不是意味着房价还是太高了？没跌到位？可能还有10%的下跌空间？

3

关于厦门房价，并没有崩盘，我文章也从未说过厦门房价崩盘二字，想怼我的人麻烦再看看我文章。（厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！）

厦门岛内动辄6-10万的房价，早已比肩一线城市，房价下跌上万元，在不熟悉厦门的人看起来可能觉得很惊悚，但对于厦门岛内来说，只不过是九牛一毛，还远远谈不上崩盘。

这几天厦门的媒体再怎么为厦门楼市辩护，倒也没有否认厦门房价下跌的事实，所以我就不再重复这部分了。

为什么下跌，先看看下面这两个图：

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》

2014年限购放松后，厦门购房群体中，外地人占比迅速上升，从最低25%，上升到2015年的66%，而2016年房价大涨，8月份开始限购后，这一结构又快速逆转，本地人占比上升到7成多了。

所以厦门楼市受调控的影响非常明显，原本在正常的不受限制的市场中，外地人购房占比可以达到六成多，但只要限购，外地人被拒之门外后，成交量就会立刻下滑，而量在价先，然后是量价齐跌。

加上之前被炒作过度，价格虚高，“厦门地少，厦门是闽南人的厦门，有钱的漳州、泉州、龙岩人都想在厦门买房，”疯狂时，各种理由支撑高房价，本地的开发商、中介、营销策划公司、自媒体、外地投资客都跟打了鸡血一样，相信厦门岛内房价要涨到十多万，岛外房价要涨到五六万。

所以过去两年地王频出，岛外3万多的地块，我数了下，就有22块，政府限价3万多，不知道这些高价地要熬到什么时候才能解套。

调控之后才发现，哦，原来泡沫这么大了，所以一旦调控的狠了，外地需求突然消失，价格自然也会退潮，投资客就得裸泳。

4

因为厦门的杠杆率全国第一！所以投资客杠杆加的越大，对价格下跌越敏感。

截至今年3月底，厦门居民的存款余额2431亿，而贷款余额高达4342亿，居民的资金杠杆率高达178%，也是全国第一，因为居民贷款主要是买房，买车比例较少，如果再加上公积金贷款余额277亿，居民的资金杠杆率高达190%。

同样是寸土寸金，同样是高杠杆率，为什么深圳这一轮调控房价坚挺了这么长时间呢，最大的一个不同就是厦门主要依赖于外地人来购买，本地只有400万人口，而深圳还有1200万常住人口支撑，所以受调控的影响没那么大。

但高杠杆高房价对实体经济的挤压和伤害真不是开玩笑，今年6月，位于厦门莲坂核心区的富山沃尔玛超市，曾是厦门最早最旺的大型超市之一，即将停止营业，而在去年的6月份，沃尔玛厦门中山路店也已经关门歇业。

上半年，厦门实现社会消费品零售总额786.73亿元，增长8.1%，增幅比去年同期回落5.1个百分点，总量排全省第三位，增幅排全省末位。

厦门官方的一份报告感慨，“大部分零售业是租赁物业经营的，近年来厦门房地产价格不断攀升，商铺租金也水涨船高。零售业巨头都生存困难，可想而知现在的实体店经营有多难”。

厦门楼市的冬天还有多长？下跌的空间，我上面说了，根据地价的跌幅，可能还有10%的下降空间，不过房价这东西，真的很难预测准，涨起来超出预期，跌起来可能也会超出预期。

因为调控政策不放开，就只能依靠厦门本地人支撑楼市，所以完全取决于政策走向。

5

后记

文章最后，我想对那些无脑怼我的人说，欢迎你们就专业问题怼我，不要只是情绪化的宣泄，我在报社呆了十余年，也在房地产圈深耕了十余年，始终在坚守一个媒体人该有的道德底线，怀着一点新闻理想，铁肩担道义，我一直希望在自己力所能及的范围内，发出弱势群体的声音。

平常我很少自我宣传，今天为了让更多人了解我，所以次条特意转载了一篇文章，是今年6月份别的媒体对我做的一个专访，有兴趣的可以打开看一下。

责任编辑：