二三线房价有较大下跌风险？恐怕很多人又要失望了

原标题：二三线房价有较大下跌风险？恐怕很多人又要失望了

昨天，证券日报援引易居研究院的报告，称东部二线城市和中部二线城市成交量将逐渐萎缩，其他二三线城市全年面临较大的下跌风险。

实际上，易居的论断，长期以来都并不那么准，这次的论断，我依然觉得值得商榷。

谈一点我个人的看法，供各位参考。

1、先来看第一个热点，厦门。之前也简单在悟空问答里回答过，这个城市的房价的确在下跌，但它其实是比较特殊。我认为，现在的行情其实是市场规律滞后的一种表现。

从2011年全国启动大规模调控开始，一线城市和二线城市的房价基本上都有过一定程度的反复，上涨过程中出现过滞涨或者回调，典型如北京，杭州，上海，成都，合肥，南京这些。但厦门却没有，它的房价基本上处于持续上涨的行情。这种持续的上涨，在透支购买力上必然要比其他城市更加严重，特别是2015年爆发的去库存，让本该谢谢脚的厦门楼市继续透支购买力，2017年大规模调控落下，直到2018年仍然在加码调控，这个压力必然要释放，

现在算是一个窗口期吧。

那么问题来了，厦门房价会跌到底吗？有没有可能出现类似杭州之前2012和2014的两次明显的下跌过程呢？

我个人认为不大可能。厦门虽然只是一个普通的二线城市，连省会都不是，但它却拥有事实上的卫星城：漳州泉州和龙岩，这是它的一个需求层面的基本面优势。厦门的风头太大了，房价紧跟一线城市，但这几年的发展又不如其他强二线城市，所以最合理的状态应该是等一等其他二线城市。这个周期可能在1年至1年半，然后房价才能继续往上走。

​2、第二个热点，住建部在沈阳的座谈会。这个热点，网上的解读早已铺天盖地。但有些细节方面的信息，我觉得在这里还是有必要提醒一下，目前我并未看到就这些细节给出的相对合理的解读。

这次新闻的稿源是央视新闻，也不算长，但很精炼，很艺术。

我们关注这么几点细节。

“坚决问责”，这其实不是什么新意，之前各个层面各种官方的信源都已经表示过要保持房地产平稳，这次不过是一个例行的强调而已。

“稳地价稳房价稳预期”，这三个稳，我觉得不同寻常。

这里面，“稳地价”最有意思，近期很少出现。

如果是从抑制地价过热的角度来看，其实并没有必要强调，因为各地在限房价竞低价的土拍模式下，地价已不可能搞出什么大新闻。今年一线城市中，北京接连出现土地流拍，二线城市的杭州，7月份接连出现地价低于预期的情况。

所以我认为，这个“稳地价”应该是从防止土地市场继续恶化的角度来考虑的。但“稳”说的很艺术，这个意图应该是有点藏着掖着了。

地价房价和预期这三者是串联起来的，地价稳住了，后面两者都不会出现啥问题。

至于其他的什么加快制定住房发展规划，保障合理住房消费遏制投资炒房什么的，其实都是一般性表述，每次都要出现的，要看，就得看不一样的。

3、第三点，金融层面这里关注两个层面的消息。

其一是房贷利率。

融360公布了7月份的全国房贷利率报告。

数据显示，2018年7月份的首套房贷平均利率为5.67%，环比上升0.45%。但2017年7月份的房贷利率环比6月份，涨幅达到了2.47%。也就是说，房贷利率仍在涨，但涨幅已经非常小了。接下去基本趋稳。其实也很好理解，因为市场利率总归要受到基准利率的影响，这俩差距越大，继续扩大的动能就越弱。如果基准利率不动，房贷利率难有什么激进的表现。

其二是央行的金融报告。

7月下旬，央行公布的1-6月份金融报告显示，上半年个人住房贷款余额增量约为1.94万亿。单纯看这个数据可能感受不明显，但如果我们同比来看，就有点意思了。

2016年和2017年，这两年新增的房贷余额分别是4.96万亿和2.76万亿。而今年上半年增量分别相当于2016年和2017年全年增量的39%和70%。2016年是近5年的高峰，这很好理解，2015年大放水。2017年风向陡转，大幅下滑，但2018年资金面偏松，去杠杆变成了稳杠杆，按照这个节奏，2018年全年房贷增量必然超过2017年。

这些流入房地产的资金实际上是起到了一个兜底的作用，也就是“稳”。现在的调控，非常怕出现“过犹不及”的情况，大涨不行，大跌也不行。各项数据都要求在预设的区间内波动。

很多东西，孤立来看，可能是涨的信号，也可能是跌的信号。但如果放在一块来考察，他们之间的合力其实仍然是“稳”。

而房价，恰恰是最需要稳的那个指标。

更多内容，关注我的公众号“楼市微观察”。

责任编辑：