弘阳地产（1996.HK）：一匹极具爆发力的内房新黑马

作者：格隆汇·宇森

世界潮流，浩浩荡荡顺之者昌，逆之者亡。纵观我国房地产行业短短几十年的发展历史，其正是抓住了时代发展的历史性机遇，才有了百舸争流，群英绽放的一面。如今随着行业面临各种新的变化，对于各个房企而言，如何能够稳坐钓鱼台，甚至实现弯道超越，必然需要有非凡的眼光和战略智慧。 

步入2018年，在"房住不炒"的口号下，调控政策层层加码，号称史上最严，外部环境也风云变幻，对房企的发展而言，既有挑战也有机会，在这样的大环境下，优质的企业反而能活得更好，发展得更快。 

房地产业一半是实业一半是金融业。从去年下半年开始融资成本不断抬升，融资渠道不断收紧，一些房地产企业资金压力越来越大。在这样大背景下，7月12日，弘阳地产敲开港交所大门顺利上市，登陆资本市场后，上市后弘阳地产将在城市布局、融资渠道和土地获取方面拥有更大的发力空间，相当于在房地产下半场竞争中多穿了一件御赐黄马褂，而从弘阳的发展阶段看，其后劲极具爆发力，这仅仅是它新征程的起点。 

一、 

弘阳地产是江苏省领先的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发、商业物业及综合物业的开发、运营及管理。通过扎根南京、深耕江苏、布局长三角，已在江苏省建立了稳固的区域性龙头地位。

1995年弘阳集团创始人曾焕沙成立了南京红太阳商业大世界，涉足建筑材料业务。到1999年南京红太阳成立，在大本营江苏省南京市启动了首个住宅项目旭日华庭的开发，标志着弘阳正式进军住宅物业开发。

弘阳的成长就像竹子的生长，竹子用4年的时间仅仅长了3cm，而从第五年开始，便以每天30cm的速度疯狂地生长，仅仅用六周的时间就能长到15米。因为在前四年，竹子将根在土壤里延伸了数百平米。 

弘阳地产从南京走到国际金融中心香港用了22年时间，前面19年深深扎根于南京和长三角经济圈发展，打下坚实基础后，这三年以惊人速度成长。2016年首次跻身克尔瑞中国房企销售百亿阵营，2017年销售178.1亿元位列95位。上市后更是狂飙突进，2018年上半年就一跃上升至64位。 

8月28日晚间，弘阳地产发布了上市后的首份中报，数据显示：弘阳地产2018年上半年签约销售金额较去年同期增长188.4%，实现创纪录的212亿元，超过2017年全年销售额。合同销售建筑面积约为155万平方米，较去年同期强劲增长247.2%。

值得注意的是，除南京市场贡献继续旺盛外，弘阳地产前瞻性布局开始迎来收获期，南通、合肥、苏州等城市的销售数据亮眼，形成了新的增长极。

与惊艳的合约销售增速相比，中报的业绩显得黯然失色。根据中报数据，公司上半年营业收入为38.6亿元，较去年同期减少0.8%；毛利收入为11.7亿元，净利润为6.29亿元，同比减少6.3%，股东应占净利润为6.5亿元，较去年同期减少2.8%。

如何理解毛利率和收入的变化？ 

主要是因为房地产开发从签约销售到结转收入通常滞后一至两年，弘阳上半年的结转量较小。而且，结转的项目的毛利率比较低，拉低了整体毛利率。此外，由于早期弘阳深耕南京，布局早，低成本土地红利使得毛利率基数较高，而现在弘阳地产正从区域性房企走向全国，布局城市增多，土储不断增加，结构逐渐多样，使得毛利率回归理性。更重要的是，与同业横向对比，弘阳的毛利率仍保持出色水平。

从收入结构看，弘阳的收入结构逐渐优化。弘阳坚持“开发+商业”双轮驱动模式，商业物业有助于提升品牌效应，并产生稳定的现金流。上半年弘阳的商业物业投资与酒店业务收入显著提升。 

报告期内，商业物业、酒店收入分别为1.52亿元、0.17亿元，同比增长分别为58.8%、13.6%主要是桥北弘阳广场、南京酒店及无锡酒店表现有所改善提升贡献。弘阳在2016年对商业物业进行整体升级改造，提升消费者体验，开始迎来收获期。公司可以复制弘阳广场的成功经验进一步布局，商业物业和酒店业务将有望成为后期业绩两个更大的增长点。

复盘恒大、碧桂园等内房巨头的成长历程，可以发现基本遵循“前期蛰伏-后期爆发”两个阶段，也就是我们说的厚积薄发，而由于预售制，销售业绩和财务业绩之间存在1-2年的时间差，就像恒大、碧桂园等巨头在2016年的财务业绩较为一般，但是销售已经放量，2017年随着财务业绩释放，股价走出一骑绝尘地戴维斯双击。可见，在前后期转换的中间阶段，存在预期差，恰恰是最佳的投资阶段。 

弘阳现阶段就处于厚积而薄发的过程中。不难预见，按照销售结转节奏，2018上半年弘阳合同销售金额强劲增长至212亿元，将在2019、2020年结转为营业收入、股东利润等，意味着弘阳的业绩将迎来爆发性增长，而且具有很高的确定性。 

二、 

投资需要的是望远镜而不是后视镜，这副望远镜并不需要能看清远处所有细节，但是只要能看清企业关键发展趋势就足够了。 

一家企业能成功绝非偶然。成功之路中，天时地利人和为三要素，它涵盖了成功之路的一切，天时是成功之路的伯乐、机遇；地利是成功之路的环境、条件；人和是成功之路的关键。而弘阳地产已经具备了“天时地利人和”三要素，2018年将是弘阳地产新征程的起点。 

天时——2018年登陆港交所，打开多样化融资渠道 

地利——丰富土储，“1+3+X”的战略布局深化全国化布局

人和——资深的高管团队以及优秀应届大学生的管培生项目——“弘鹄计划” 

1、天时 

2018年弘阳地产成功登陆港交所，在新股破发成风的香港，弘阳地产上市当天受到热捧，首日收盘价为2.56港元/股，涨幅为12.28%。 

尤其是在行业调控期，政策不断加码，融资渠道也不断收紧，融资成本抬升。而弘阳地产成功上市，已经赢在起跑线，公司整体融资地位大幅提升，未来公司融资渠道将多元化，有利于控制融资成本。 

截止6月30日，弘阳的净负债率为80.8%，保持稳健的财务结构。目前，行业内扩张迅猛的闽系房企如正荣、融信，净负债率都较高，分别为170.8%、140%。而迅速发展的弘阳仍保持较低的负债率，公司总有息负债为128亿，也处于行业较低水平，这意味着弘阳的具有较大的负债提升空间，可以支撑业务规模进一步扩张。 

此外，截至2018年6月末，弘阳集团短债从2017年年末的40%，下降到2018年6月末的30%，说明公司长短期债务结构优化、改善明显，还债能力进一步稳健。 

值得一提的是，公司现金流45.1亿元，较为充裕，且7月份新发股本22.2亿未计入净资产中，假设计入IPO融资的资金，负债率将进一步下降。 

从这几项数据，可以看出，弘阳有较大的负债提升空间，能有效支撑未来的发展与扩张。 

2、地利 

上市后，弘阳将在上海设立总部，与南京形成双总部，意味着弘阳在投资、融资、以及人才储备等方面都有质的飞跃。部分闽系上市房地产企业，如融信、中骏、禹洲等都将总部迁往上海，借助上海这个国际金融中心平台，弘阳将进一步深化全国性布局。

更重要的是，弘阳地产拥有丰富的优质土储。 

通过扎根南京、深耕江苏、布局长三角，弘阳地产已在江苏省建立了稳固的区域性龙头地位，弘阳地产部分土地储备拿地成本极低，以弘阳的爱上城地块为例，公司在2007年以9.5亿元土地款价格拿下该地块，其楼面单价在当时不足900元/平方米。 

近两年来弘阳走出江苏，加速全国化布局，开始在安徽滁州、马鞍山、浙江湖州、重庆等城市拿地。上半年首次进入杭州、绍兴、成都、重庆、徐州等城市，并于2018年8月将版图拓展至广东佛山、河南开封。 

弘阳坚持“1+3+X”（ 扎根大本营长三角，同时布局华南、华中、西南和其它地区）的区域布局策略，初步形成全国化格局。报告期内，弘阳地产土地储备总建筑面积约为 1199万平方米，较去年同期的约714万平方米增加 68.1% ，足以支撑公司未来三年的发展。 

弘阳地产资源储备的类型构成也同样值得关注。截至2018年6月30日，已竣工物业129,582平方米，开发中物业742.71万平方米，未来开发物业398.7,96万平方米，投资物业44.69万平方米。其开发中、未开发物业占比高达95%，说明公司未来可售货值以及结转面积将会保持大幅增长，后继潜力巨大。 

此外，弘阳期末总体存货约209亿，其中竣工代售的货值仅8.7亿，4%的现房库存率处于行业较低水平，反映出公司优秀的去化率。

这再次说明了，在业务布局、签约销售、未来可售货值等关键指标的增长、以及加速周转策略效果显现等种种因素的综合作用下，弘阳有望在未来两年迎来真正的丰收之日。 

3、人和 

弘阳确定了“1+3+X”的全国化战略布局，而实现这个战略的还得取决于人。如果房地产的上半场是资源（资金、土地）驱动，那么在竞争加剧集中度提高的背景下，房地产的下半场则主要靠人才驱动。 

弘阳创始人曾焕沙有多年的房地产开发运营经验，他的座右铭就是“在商言人”，把“人”摆在第一位，正是创始人曾焕沙管理企业的理念。

上市前2018年3月1日，弘阳在内部举行了一场罕见的新员工入职欢迎仪式，九名高管集体入职弘阳，弘阳新的管理层人才涉及营销、财务、商业运营、人力资源等方方面面，而且新高管都有着在大公司发展与千亿企业快速成长的双重背景，与现阶段快速发展的弘阳相辅相成。 

此外，弘阳还推出了针对优秀应届大学生的管培生项目——“弘鹄计划”，加强人才储备。与此同时，弘阳在激励机制上也进行了创新，包括且不限于提升薪酬待遇、设立跟投机制等。通过这些人才引进及激励制度，弘阳构建了构建强大的组织能力和人才体系，将助推企业战略扩张，实现“弯道超车”。 

小结： 

每家成功的房地产巨头都经历了厚积而薄发的过程，现阶段的弘阳正处于转换期，合约销售快速增长，而财务业绩因为是结转前期销售，存在时滞从而业绩表现平稳。但是，基本可以确定的是，未来随着去年及今年销售结转，弘阳后势具极大爆发力。而且公司基本面扎实，优质的土地储备、充沛的现金和稳健的财务结构、以及优秀的高管团队，都预示着公司很大概率将从区域性龙头房企成长为全国性房企。 

莫为浮云遮望眼，风物长宜放眼量。对于一家正处于高速发展的房地产公司，投资者不应过度在意短暂的利润增长，而是要看到，其未来发展具有很高的确定性。那么，剩下的就是坚守价值了。