化债+转型双推进，这家房企率先穿越债务周期

  3月27日，龙湖集团（0960.HK）发布2025年全年业绩公告。当期集团实现营业收入973.1亿元，业务结构呈现清晰格局：传统地产开发业务依旧是营收基石，贡献收入705.4亿元；运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高，占集团总营业收入的比重已达到27.5%，成为拉动集团营收韧性的核心力量。

  利润层面，集团拥有人应占溢利为10.2亿元。虽受行业整体下行影响，整体利润表现有所波动，运营及服务业务展现出较强的盈利稳定性，全年实现核心溢利79.2亿元，撑起了公司的盈利底盘。

  对于当下仍处在深度调整中的房地产行业而言，短期的财务数字是表象，藏在数字背后的企业化债路径、财务管控策略以及业务转型布局，才是衡量房企能否穿越周期、实现可持续经营的核心关键。

  在行业流动性收紧、多数房企深陷债务困境的大环境下，龙湖集团并未走被动债务重组的老路，而是走出了一条极具前瞻性的破局之路：将业务结构优化与债务管控深度绑定，依靠持续稳定的正向经营性现金流，主动压降负债规模、优化债务结构，成功避开了行业普遍的债务违约风险，成为行业内为数不多率先穿越行业债务周期的民营房企。

  债务结构持续改善，融资成本创历史新低

  当前房地产行业的债务压力依旧高悬，流动性风险尚未完全出清，化债仍是整个行业的核心议题。

  中指研究院发布的行业数据显示， 2026年房企债券到期规模为7311亿元，虽较2023年的债务高峰期有所回落，但从绝对规模来看依旧处于高位区间，全行业依旧面临着较大的集中偿债压力。债务化解、流动性维稳依旧是房企经营的重中之重。

  图片说明：2023-2026年房企债券到期规模，数据来源于中指研究院

  面对行业普遍的债务困局，当前二十余家出险房企纷纷通过债务重组、司法重整等被动方式推进化债工作，累计化债规模已经突破1.2万亿元人民币。这类化债方式多是在债务风险暴露后的应急举措。

  与之相比，龙湖集团过去几年推行的压降负债策略，更显前瞻性与主动性。依托自身稳健的经营底子和财务管控能力，龙湖通过一系列精准有序的偿债动作和长远的战略布局，走出了一条主动化债、风险前置的差异化路径，牢牢守住了不违约、不展期、不逾期的信用底线。

  凭借稳健的财务统筹、精细化的债务兑现，龙湖平稳度过了自身的债务偿付高峰期，没有出现任何一笔债务违约。2025年全年，龙湖集团严格落实债务兑付计划，如期甚至提前偿还了境内信用债、中债增担保债券、境外信用贷款等各类债券，累计兑付规模超220亿元。

  图片说明：2025年至今龙湖集团兑付债券，数据来源于龙湖集团

  经过一轮高效的“安全削峰”，龙湖集团的债务到期压力大幅缓解，未来集团层面到期债务规模可控。2026年，集团剩余到期债务约61亿元，具体包含约25亿元境内信用债、约23亿元中债增进担保债券以及约13亿元境外信用贷款；2027年，集团到期债务约62亿元，涵盖境内信用债约8亿元、境外信用贷款约38亿元、境外美元债约16亿元。

  总体而言，2025年龙湖集团的核心财务指标持续向好，负债规模稳步压降：集团综合借贷总额降至1528.1亿元，较上年末大幅下降235.1亿元；在手现金储备保持充裕，达292.0亿元；核心偿债指标表现优异，净负债率为52.2%，现金短债倍数为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率仅54.7%，财务底盘扎实。

  图片说明：龙湖集团债务结构，数据来源于龙湖集团微信公众号

  除了负债规模压降，龙湖集团的债务结构也在持续优化，抗风险能力进一步提升。截至2025年末，集团1年内到期的短期债务占比降低至10.3%，债务到期分布平缓，短期偿债风险可控；外币债务占比已降至10%，且全部外币债务均完成掉期操作，有效规避汇率波动带来的汇兑损失，进一步筑牢了经营盘面的安全性。

  债务结构优化的另一大亮点，在于低成本长期负债的占比持续提升。2025年，龙湖集团经营性物业贷及长租贷占比已达66%。这类负债具备融资成本低、借贷周期长的核心优势，既能降低集团整体的融资成本，又能拉长债务偿还周期，助力集团实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环，摆脱以往依赖短期高成本信用融资的模式。

  依托持续的债务结构优化，龙湖集团的融资成本、借贷年期均达到历史最优水平。截至2025年12月31日，集团平均融资成本降至3.51%，在民营房企中处于较优水平；平均合同借贷年期延长至12.12年，长期稳定的负债结构，让集团拥有足够的时间推进业务转型、应对行业波动。

  穿越周期：龙湖的短期突围与长期重构

  自2021年以来，中国房地产市场告别了以往的高速增长阶段，步入长周期深度调整区间，行业供求关系发生了根本性转变。

  2025年以来，中央经济工作会议与两会政府工作报告均将“稳”作为房地产行业的发展主旋律，同时提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等一系列政策举措，其核心正是推动供求关系的再平衡。

  值得关注的是，政府工作报告时隔十年再次提及“去库存”。这一信号释放出，化解商品房库存压力、盘活存量资产，成为今年房地产领域的关键任务。

  从行业实际数据来看，当前全国商品房库存压力依旧严峻。国家统计局数据显示，2026年2月末，全国商品房待售面积达到7.9998亿平方米，同比小幅增长0.1%，创下自1987年有统计以来的历史最高值。与此同时，市场销售端持续承压，2026年1-2月新建商品房销售面积同比下降13.5%，降幅较上年全年进一步扩大4.8个百分点，市场需求端尚未完全回暖。

  易居房地产研究院数据也印证了库存压力，2026年2月全国百城商品住宅存销比已经超过30，较2024年进一步走高。库存去化周期拉长，意味着房企回笼现金流的压力加大。

  图片说明：百城商品住宅存销比，数据来源于易居房地产研究院、同花顺

  面对行业深度调整的大环境，当下房企普遍面临着短期生存与长期转型的双重考验。短期来看，活下去、稳经营成为房企的核心目标，增强资金流动性、加大库存去化力度、盘活存量资产、严守债务安全底线，是房企渡过行业寒冬的当务之急。

  龙湖集团近年的应对举措正体现了上述逻辑。在传统地产开发业务方面，龙湖将重心放在现金流安全和资产质量提升上，攻坚存货去化成为重点工作之一。截至2025年末，龙湖现货库存较期初大幅压降210亿元，累计完成78个项目的清盘工作，同时推动14个存量项目全面焕新升级，通过优化产品、提升运营实现存量项目去化超60亿元，有效回笼了现金流，优化了资产结构。

  在推进去库存的同时，龙湖集团格外重视销售回款质量。2025年全年，龙湖实现地产开发合同销售金额631.6亿元，其中一二线核心城市销售占比高达约90%，客户质量、项目去化速度均有保障；并表回款率超100%，实现了销售资金的足额回笼，进一步充实了集团现金流，为债务偿付、业务运营提供了充足的资金保障。

  立足长远发展来看，房地产行业的深度调整，本质是行业向新发展模式的加速演进。粗放式的杠杆扩张模式已然落幕，精细化的存量运营成为行业主流。对于房企而言，构建轻重结合的业务格局，推进发展模式转型，是逆周期突围、实现长期发展的必由之路。

  面对新周期、新环境，龙湖集团提前布局的运营及服务业务迎来了黄金期，持续贡献稳定的现金流与利润，成为集团保障流动性安全、穿越行业周期的重要引擎。

  2025年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创下历史新高，在集团总营业收入中的占比提升至27.5%；全年实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，净利率约30%，成为集团利润的核心支柱。

  龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在年度业绩会上表示，2026年集团运营及服务板块利润预计将实现10%以上的增长，并且集团将力争尽快达成该板块100亿元的利润目标。

  图片说明：龙湖集团2025年分部业绩，数据来源于公司公告

  在业务结构转型方面，龙湖定下了清晰的目标：最晚到2028年，运营及服务业务的收入将超过地产开发业务，这也意味着龙湖将完成业务结构转型。

  在新增投资布局方面，龙湖也是当下行业内极少数仍在审慎拿地的全国型民营房企。2025年在上海、深圳、苏州、重庆、成都等高能级城市获取7幅地块，合计新增权益建面26万方，权益地价25亿元。

  龙湖集团执行董事兼地产航道总经理张旭忠在业绩发布会上表示，集团始终把财务安全放在第一位，保兑付的优先级高于新增投资。在保证财务安全的情况下，坚持聚焦高能级的城市，同时不断提升投资的精度。

  在开发、运营、服务三大业务板块的协同发力下，龙湖集团的现金流表现持续向好。2025年，集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，并且已连续三年实现覆盖资本性开支后的正向经营性现金流。

  这意味着龙湖正依靠自身业务的内生“造血”能力驱动集团发展，在行业深度调整周期中，探索出了一条以强劲现金流为支撑、实现可持续稳健增长的新路径。

  化债+转型双线发力，开启长效发展

  截至目前，龙湖已平稳度过自身的债务偿付高峰期，高效完成债务结构优化，同步推进业务转型落地，筑牢了财务底盘。

  龙湖集团能够在行业寒冬中站稳脚跟，核心在于其将业务结构调整与债务结构优化深度融合、互为支撑。以业务转型赋能债务化解，以债务减负助力业务升级，形成了良性循环的发展格局。

  在房地产行业加速出清、格局重塑的关键阶段，龙湖凭借化债+转型双线协同，互为支撑，龙湖已筑牢“新地基”，有望成为行业内率先走出债务阴霾、穿越行业债务周期的民营房企标杆。