丁祖昱：整个中国房地产市场已经踏入了调整期

在经历很长一段时间的严控后，房地产市场在2018年最后一个月释放出调整的信号。12月以来，菏泽、广州、珠海、衡阳、合肥等地陆续出现限售、限价的松绑，虽然衡阳在发出通知后又戏剧化的撤销，但外界仍然认为房地产市场松绑已成定局。

易居企业集团首席执行官丁祖昱在第四届中国房地产人力资源发展年会上指出，楼市早在9月就已显示出调整迹象，目前来看，整个中国房地产市场已经踏入了调整期。

“这些城市的政策调整是一个很重要的信号，我认为，过去限制性的政策可能不再适合当前的市场环境了。而且，这一轮的调整会持续一段时间，现阶段已经不是单纯放宽整体金融环境或者部分城市松动一点，市场就能马上回升。”

他的判断依据是9月以来的“三个下行”，“9月份之后，很多实际蓄客时间超过半年的楼盘，开盘去化率仅30%-40%，楼盘的去化率在下行；土地的出让也遇到比较大的压力，地块流拍的现象在增加，最近地价也在下行；第三是二手房市场的哀嚎一片，进入了成交相对低量的阶段。”

在这样的市场环境下，房企也面临着增速下降的难题。新城控股副总裁欧阳捷在一篇文章中提到，从今年和去年前11月前20强房企的销售额对比来看，有14家房企增速是下滑的，平均下滑幅度54%，可见增速整体放缓已现端倪。

实际上，近几年来，房企为了寻找新的增长点，纷纷把多元化提上日程。今年以来，包括保利、龙湖、万达、时代、朗诗在内的多家品牌房企，都将公司名称的“地产”两字去除，大力布局传统地产开发以外的业务。

人才的兴盛是行业形势的直接体现，从人力资源的角度来分析，丁祖昱认为，接下来，房地产行业的风口或将出现在物业服务和存量物业两个领域，而此前深受开发商青睐的长租公寓及小镇、养老等非主流地产领域或已难担大旗。

“据不完全统计，上海和物业相关的人员超过100万，是其他房地产行业相关人员的2倍。这说明物业对基础人员的需求总量很高，加上形成规模的物业公司越来越多，市场对专业人士的需求也慢慢在增长。可以说，物业会是未来吸纳人才和人员非常重要的领域。”

国海证券研究报告显示，房地产进入存量时代，物业更有望成为流量入口，当前国内物业管理市场处于快速增长期，预计2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元。另据统计，目前共有11家物业公司完成上市，仅今年，就有5家房企把旗下物业板块推到了资本市场。

存量物业包括商业、办公、租赁，几乎每一个板块都需要专业的运营人员、技术人员，甚至和开发相关的人员，其中商业地产的需求最为旺盛。近几年，由于电商的倒逼，商业地产上了一个新的台阶，万达、新城、大悦城、华润等房企都在加快布局节奏，整个商业地产的发展也在提速。

谈及长租公寓，丁祖昱指出，这一行业的人员流动性更大，未来在招收人才方面也会比去年困难很多。他表示，出现这样的状况主要是因为中国的租赁市场远没有没有外界想象中那么大，利润水平也没有达到预期。

至于产业地产、文旅地产、小镇、养老等其他非主流地产，丁祖昱认为都有发展的机会，但还需要花很长的时间来培育人才，对于大多数的房企来讲，长期的无回报投入是对企业的消耗，“谁都不愿意给别人做十年的垫脚石”。